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住宅ローンが残っていてもOK!売却時の税金対策と利益の計算方法[兵庫県伊丹市]

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住宅ローンが残っていてもOK!売却時の税金対策と利益の計算方法[兵庫県伊丹市]

住宅ローンが残っていてもOK!売却時の税金対策と利益の計算方法[兵庫県伊丹市]

2025/01/21

こんにちは、アークエステートです!

 

住宅ローンが残っている家を売却する場合、「売却しても借金が残るのでは?」や「税金対策はどうすればいい?」といった疑問がつきものです。しかし、正しい知識があれば、ローンが残っていても売却で利益を出すことが可能です。

 

今回は、売却時の税金対策と利益の計算方法を5つの項目に分けて詳しく解説します。

 

 

1. 売却前に知っておくべき!住宅ローンの基本と残債確認方法

 

住宅ローンが残っている家を売却する際、ローン残高の確認が第一ステップです。売却価格がローン残高を上回れば売却益(譲渡所得)が発生し、利益を得ることができます。

 

【残債確認の方法】

✅ 金融機関からのローン残高証明書を取り寄せる。
✅ インターネットバンキングの残高照会で最新残高を確認。
✅ 売却査定額の見積もり依頼を不動産会社に出す。

 

※チェックポイント※

残債 > 売却価格 → 「オーバーローン」:差額を自己資金で補填する必要あり。

残債 < 売却価格 → 「アンダーローン」:売却益が発生し、税金対策が必要。

 

 

2. 売却時に発生する税金の種類と課税条件を確認しよう!

 

売却価格がローン残高を上回る場合、売却益(譲渡所得)が発生し、所得税と住民税が課される可能性があります。これらの税金の計算方法を理解しておきましょう。

 

【発生する主な税金の種類】

税金の種類 内容と税率(課税条件)
所得税(国税) 最大15%(長期)、30%(短期)
住民税(地方税) 最大5%(長期)、9%(短期)
復興特別所得税 所得税の2.1%

 

 

【税率の違い(所有期間別)】

・短期譲渡所得(5年以下の所有):税率 39.63%(所得税30% + 住民税9% + 復興税)

・長期譲渡所得(5年以上の所有):税率 20.315%(所得税15% + 住民税5% + 復興税)

 

※注意点※

マイホームを売却した場合、特別控除が適用され、課税額を大幅に下げられるケースが多いです。

 

 

3. 売却利益の計算方法をわかりやすく解説!

 

売却時の利益(譲渡所得)の計算には、売却価格や取得費用(購入費用)、売却費用が必要です。これらの計算式を把握しておきましょう。

 

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費用 + 売却費用) - 各種控除

 

【計算に含める主な費用項目】

費用の種類 具体例
取得費用 購入時の物件価格、仲介手数料
売却費用 仲介手数料、広告費、引越費用
特別控除額 3,000万円特別控除

 

 

【計算例:売却価格が4,000万円のケース】

  • 売却価格:4,000万円

  • 取得費用(購入価格+登記費用):2,500万円

  • 売却費用(仲介手数料、広告費など):200万円


 

譲渡所得 = 4,000万円 - (2,500万円 + 200万円) = 1,300万円

 

 

4. 節税対策!控除と特例をフル活用しよう!

 

売却益が発生する場合、以下の控除制度をうまく活用すれば、税金負担を軽減できます。

 

【主な控除と特例一覧】

控除・特例名 内容・適用条件
3,000万円特別控除 マイホーム売却時に適用可能
長期譲渡所得の軽減税率 所有期間が5年以上なら税率軽減
買い替え特例 新居購入時に税金が繰り延べ
特定の居住用財産の特例 売却損が出た場合に税額控除

 

 

※成功事例:節税100万円以上!※

マイホーム売却時に3,000万円特別控除を適用し、課税対象額をゼロにすることで、100万円以上の節税に成功。

 

 

5. 売却後の税金手続きと確定申告の流れを確認!

 

売却後には、確定申告を忘れずに行いましょう。税務署への申告手続きをスムーズに進めるためには、必要な書類の準備が重要です。

 

【確定申告の流れ】

 

必要書類の準備

  • 売買契約書のコピー

  • 残高証明書(住宅ローン)

  • 仲介手数料や広告費の領収書

  • 各種控除に関する証明書類

  •  

申告手続きのステップ

  1. 譲渡所得の計算(売却価格・経費など)

  2. 確定申告書の作成(税務署またはe-Taxで提出)

  3. 申告期間内に提出(毎年2月16日〜3月15日)

 

 

※注意点※

売却後に利益が発生した場合でも、控除制度の適用を忘れずに申告しましょう。

 

 

まとめ:住宅ローンが残っていても売却は可能!

 

住宅ローンが残っている物件でも、売却後に利益を出し、税金負担を軽減することは十分可能です。以下のポイントを押さえて、賢く売却を進めましょう。

 

✅ ローン残高を確認し、オーバーローンかどうか判断する。
✅ 譲渡所得税の計算を行い、発生する税金額を把握する。
✅ 控除と特例制度をフル活用し、節税を最大化する。
✅ 確定申告を忘れずに行うことで、税金トラブルを回避する。

 

これらをしっかり押さえて、住宅ローンが残っていてもスムーズな売却と利益の確保を目指しましょう!

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