【不動産売却】旧耐震基準の家の売却について～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする記事で今回は「旧耐震基準の家の売却」についてお話します。

 

地震大国の日本では、住宅を選ぶ際の基準に「耐震性」を重視される方も多いです。

そのため、旧耐震基準の家を売却するときは「売主リフォーム費用負担」で売りに出すなど、いくつかポイントがあります。

 

こちらでは、旧耐震基準の家が売れにくい原因とスムーズに売却する方法についてわかりやすく説明します。

 

 

1.旧耐震基準とは

 

耐震基準は、国土交通省が建築基準法において定めていますが、現行の「新耐震基準」は昭和56年6月1日に導入されました。

 

それにともなって、それ以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれるようになりましたが、新耐震基準とどのような違いがあるのでしょうか？

 

 

1-1.耐震性能の違い

 

新耐震基準と旧耐震基準では、耐震性能に違いがあります。

耐震性能は、建物が地震エネルギーをどれだけ吸収できて、揺れにどれだけ耐えられるのかという能力のことです。

 

新耐震基準では、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないこと、そして震度6強〜7程度の地震がきても倒壊や崩壊しない建物であることが求められています。

 

対して旧耐震基準では、震度5程度の地震が発生しても、ほとんど損傷しない程度の建物であることとしているだけで、それより強い地震については想定していません。

（実際に平成7年に発生し、最大震度6を記録した阪神・淡路大震災では、昭和56年以前に建てられた住宅や建築物に大きな被害が発生しています。）

 

 

1-2.木造住宅は平成12年にも法改正されている

 

木造住宅については、平成12（2000）年にも建築基準法が改正されています。

 

木造住宅は、柱と柱の間に斜めに入れる筋交い（すじかい）と呼ばれる部材や、建物が横に揺れることを防ぐ耐力壁と呼ばれる壁で建物の強度を保っています。

 

強化された新耐震基準（現行基準）では、耐力壁をバランスよく配置することや、筋交いの端の部分を金具でとめることなどが義務づけられました。

 

そのため木造住宅に限っては、平成12年までの間に建てられたものは、新耐震基準ではあるものの、現行基準を満たしていないケースも多く、既存不適格建築物となっているものがあるのです。

 

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査結果によると、9割超の建物が現行の耐震基準を満たしていないという報告がされています。

 

 

2.旧耐震基準の家が安くなる理由

 

旧耐震基準で建てられていることが原因で、買主が購入をためらう理由をいくつか紹介します。

 

 

2-1.住宅ローン控除が利用できない

 

マイホームの購入に住宅ローンを組んだときには、居住開始から10年間で条件を満たせば最大400万円の控除が受けられる住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用できます。

 

しかしこの制度を利用するためには、以下の条件のうちどれかを満たさないといけません。

 

・建築から20年（マンションは25年）以内 ・現行の耐震基準に適合している ・入居までに耐震基準適合証明書を取得する

 

旧耐震基準の住宅は、条件を満たすことが困難なので、住宅ローン控除の利用ができないケースも多いです。

 

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耐震基準適合証明書とは 現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類のこと。 国土交通省が指定した性能評価機関や建築士のみが発行できます。

 

 

2-2.住宅ローンの審査が通りづらい

 

家を購入する際は、住宅ローンを利用される方が多いですが、旧耐震基準で建てられた住宅は、住宅ローンの審査に通りにくいとされていることも、買主側にはデメリットです。

 

とくに民間の銀行と住宅金融支援機構が提携して提供している、長期固定金利住宅ローンのフラット35では、「建築確認日が昭和56年6月1日以降であること」（出典：【フラット35】中古住宅の技術基準の概要）と明確に記されており、耐震基準適合証明書を提出する必要があります。

 

ほかの金融機関で融資を受けられたとしても、融資額が少なくなってしまう可能性があり、住宅ローンを利用するのは、かなり難しいのが現実です。

 

 

2-3.すまい給付金がもらえない

 

すまい給付金は、消費税率が10％へ引き上げられたときに、住宅を購入する人の負担を軽くするためにできた制度です。

 

収入に応じて最大50万円の給付が受けられますが、こちらも既存住宅性能評価制度を利用した、耐震等級1以上という条件があります。

 

耐震等級1は、新耐震基準を満たすレベルであるとされているので、旧耐震基準で建てられた家では利用できません。

 

 

2-4.住宅購入資金の贈与税免税が適用されない

 

買主が住宅を購入するときには、両親や祖父母から資金の援助を受けた場合に、一定の金額まで贈与税が免除される制度があります。

 

しかしこちらも「（現行の）耐震基準に適合すること」（出典：国税庁）という条件があるため、旧耐震基準の家は対象から外れます。

 

耐震改修をして、耐震基準に適合する証明書があればいいとされていますが、耐震工事に多額の費用が発生するので、買い手にとっては現実的ではないでしょう。

 

 

2-5.地震保険が割高になる

 

日本は地震が多い国なので、地震に備えて保険に加入している方がほとんどです。地震保険の保険料は、耐震等級が高いほど、割引きされて安くなる仕組みになっているのが特徴です。

 

しかし旧耐震基準で建てられた家は、割引きが適用できないため、保険料が高額になる可能性もあるのです。

 

 

3.旧耐震基準の家を売却するにはどうすればいいのか

 

旧耐震基準の家をどう売却すればいいのか、考えられる方法を5つ紹介します。

 

 

3-1.「売主リフォーム費用負担」の物件として売却する

 

リフォームは、見栄えをよくするために売却前に行うこともありますが、費用をかけた金額分、プラスして高く売れるとは限りません。

 

リフォームしたコストを上乗せしたら、相場より高くなり、かえって買主が見つかりにくくなる可能性が高くなります。

 

それなら「売主リフォーム費用負担」で売りに出し、買主に自由に使ってもらえるようにしてみましょう。買主には自分好みにリフォームできるメリットが生まれるので、物件に興味を持つ人が増えます。

 

 

3-2.一戸建ては耐震基準適合証明書を取得する

 

一戸建てなら耐震補強工事を行って、現行の耐震基準を満たしていることを証明する「耐震基準適合証明書」を取得すると売却しやすくなります。

 

耐震基準適合証明書は、耐震診断も含めて20万円〜50万円ほどで国土交通省が指定した指定性能評価機関や建築士などに発行してもらえます。

 

多くの自治体が、診断費用を補助しているので、大きな負担なく発行してもらうことも可能です。

 

耐震補強工事には、100万〜200万円かかるのが一般的ですが、耐震基準適合証明書を取得すれば買主に対して耐震性を担保できるほか、買主は住宅ローン減税やフラット35を利用できるなど、大きなメリットを得られるようになることがポイントです。

 

 

3-2-1.自治体が行っている補助金制度も利用する

 

耐震基準適合証明書を所得するために耐震補強工事を行うときには、お住まいの自治体で補助金制度がないか確認してみましょう。

 

【大阪市の例】

大阪市内にある平成12年5月31日以前に建てられた民間住宅に対して耐震改修工事を行うときには、 改修工事に要する費用の2分の1以内、限度額100万円を補助しています。

 

このように、ご自身がお住まいの自治体にも同様の補助金制度がないかを、まずは調べるようにしてください。

 

 

3-3.立地が良いならそのまま売却する

 

家に求める優先順位は人それぞれですので、好立地であったり居住用ではない用途で家を探している人もいるため立地がいいなら、まずはそのまま売りに出してみて、市場の反応を見るのもおすすめです。

 

旧耐震基準の家であっても、駅や商業施設に近いなどの立地がいい物件なら、そのままでも問題なく売却できるケースもあります。

 

 

3-4.古家付き土地や更地にして売却する

 

旧耐震基準の一戸建ての場合は、築年数が古く建物の価値がないということも考えられます。

 

耐震補強工事をするにも費用がかかるため、「古家付き土地」もしくは解体し、更地にして売却するという方法もあります。

 

ただし、解体費用分を上乗せした金額で売りに出すことは難しいこと、解体してしまうと再建築ができない土地があることも注意しなければなりまません。

 

 

3-5.買取を利用する

 

旧耐震基準の家であるために、一般の消費者になかなか売却できない場合には、不動産会社に直接買い取ってもらうことのできる「買取」も検討しましょう。

 

不動産会社は、買い取った物件を自社でリフォームや補強など手を入れてから売却することを前提にしているので、売主側で改修をする必要がありません。

 

ただしその分、買取金額は相場の約7割程度と安くなってしまうデメリットがありますが、確実に売却したいときには有効的な方法です。

 

買取を検討するときには、できるだけ多くの不動産会社から見積もりをもらい、手元に残る金額が一番高いところに買い取ってもらうようにしましょう。

 

 

4.旧耐震基準は本当に地震に弱いのか？

 

どうしても「旧耐震 = 地震に弱い」、「新耐震 = 地震に強い」というイメージを持っている方が多いですが、決してそうとは限りません。

 

マンションの事例ですが、東日本大震災の際の宮城県の被害状況では、「旧耐震」の建物は「新耐震」の建物と比較しても、地震被害において被災状況に大差はなかったという結果が出ています。（出典：東京カンテイ　プレスリリース）

 

つまり、家を選ぶときは、その物件の地盤を意識することが重要だと言えます。

 

旧耐震の家を売却するときには、買主が懸念するであろう部分をいかに払拭してアピールしてくれる、地域の不動産情報に精通している不動産会社に依頼できるかどうかがカギとなります。

 

 

 

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