【不動産売却】マンションを査定するときの注意点～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「マンションの査定」についてお話します。

 

査定は、マンションを売却するためのファーストステップです。

こちらでは、マンションの査定をするときの注意点についてわかりやすく説明します。

 

 

1.まずはマンションの査定方法を知る

 

不動産会社によるマンション査定は、基本的に「取引事例比較法」が用いられます。

その他にも査定のポイントを知っておくことで、査定時に役立ちます。

 

 

1-1.査定額＝売れる額ではない

 

査定額とは、不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と予想する金額です。各社ともに、概ね3ヶ月以内で売却できると考えられる額を査定額として算出します。

 

しかし、マンションの売却は買主があってこそですから、いつ売れるのか、いくらで売れるのかは買い手が現れなければわかりません。

査定額は、あくまで「売れる目安の価格」であることを認識しておく必要があります。

 

 

1-2.机上査定では本当の適正価格はわからない

 

査定には、机上査定と訪問査定の2つの方法があります。

 

机上査定でも大まかな査定額は算出できるものの、本当の適正価格を知りたい場合や最短期間で売却したい場合は、訪問査定を依頼し、売却へのステップを進めるべきです。

 

ただ、何社にも訪問されるのは大変ですので、訪問査定を依頼する不動産会社を選定するための「ふるい」のような位置づけで机上査定を考えるのも1つの方法です。机上査定は、相場観をつかむためにするものであると思ってください。

 

また、離婚を検討している段階や自宅から遠い空き家については、物理上訪問査定が難しい場合があります。そのようなときに机上査定を利用します。

 

 

2.影響するポイントを知る

 

査定額に影響するポイントは主にどのようなことなのでしょうか？

 

✅土地

駅からの距離（徒歩7分以内かどうかが分かれ目）や学校区、買い物の利便性や地域の環境などが挙げられます。

 

✅方角、階数、広さ、角部屋

3階以上から高く評価され、南向きのお部屋は安定的に需要があります。

また、需要が多い広さや間取り、角部屋なども人気なのでプラスポイントです。

 

✅築年数

1981年（昭和56年）6月1日以降に建築許可がおりた、新耐震基準の物件であるかどうかがポイントです。

ただし、旧耐震基準であっても、耐震補強工事がされていれば問題ありません。

 

✅管理状況や共有施設の充実度

管理組合がきちんと定期的なメンテナンスをしているかや共有部分の清掃が行き届いているか、

オートロックか監視カメラがあるかどうかも評価のポイントに含まれます。

 

✅施工・販売会社

大手の建設会社・デベロッパーが携わったマンションは安心感が高いので評価がアップします。

 

✅管理費・修繕積立金

査定物件の管理費や修繕積立金の延滞はないかどうかも売却金額に直接影響しますので、評価のポイントに含まれます。

 

 

2-1.査定前にリフォームすべき？

 

マンションのリフォーム歴の有無は、査定額に影響します。しかし、査定前に独断でリフォームするべきではありません。

 

それは、リフォームにかけた費用が売却金額に上乗せできるとは限らないからです。

 

また、最近では、自らリフォームしたいという買主も多くいます。リフォームすることで、逆に買い手を逃してしまう可能性があります。リフォームは、査定後や売り出し後に、不動産会社のアドバイスで必要だと判断されてからでも遅くはありません。

 

 

3.マンション査定の目的

 

マンションを査定する目的は、もちろんマンションがいくらで売れるか知るためです。

しかし、査定する目的をさらに明確に持っておくことで、これからの売却を有利に進めていくことができます。

 

 

3-1.高額査定を得ることが目的ではない

 

査定金額で売れる保証がない以上、査定額が高いか低いかだけで不動産会社を決めるべきではありません。

 

一括査定サイトなどを用いると、つい高額査定を得ることが目的のようになってしまいますが、査定の最大の目的はマンションの適正価格を知ることです。

 

 

3-2.査定する目的は不動産会社の質や力量を見るためでもある

 

適正価格を知ることともに、査定する目的は不動産会社の実力を知るためでもあります。そのためには査定時には、次のような点もよく見るようにしましょう。

 

・電話口やメール、実際に話したときの対応 ・マンション売却や該当エリアの売却実績 ・担当者の人間性

 

また、大手不動産会社と地域密着の不動産会社の3～4社に依頼し、必ず比較するようにしましょう。

 

 

4.マンションの査定書で見るべき箇所

 

不動産会社に査定を依頼すると、査定書を作成してもらえます。査定書で見るべき箇所は、主に次の3つです。

 

 

4-1.①査定額の根拠が示されているか

 

査定は、査定額だけ提示すれば良いというものではありません。どうしてその査定額になったのか、根拠がしっかり示されていることが必要です。

 

 

4-2.②成約事例をしっかり提示してくれているか

 

査定額の根拠として、同マンションや類似マンションの成約事例がしっかり提示されているかチェックしましょう。

成約事例の情報は、マンションの主な査定方法である取引事例比較法の根幹でもあります。

成約時期や成約価格とともに、そのマンションの実際の販売図面などを提示してくれていれば、具体的に目に見えてわかります。

 

 

4-3.③売却プランの提案などがあるとさらに安心

 

査定額だけではなく、売り出し価格や実際に売却にいたるであろう金額など、時系列とともに売却プランを提案してくれる不動産会社はさらに信頼に値します。あわせて、その売却プランを提案する根拠も聞くようにしましょう。

 

 

5.査定サイトではなくマンション査定を依頼する不動産会社を選ぶべき

 

マンションは同マンションや類似マンションの成約事例が多いので、査定額にあまり差が出るものではありません。

マンションの売却ではとくに、査定額だけではなく査定を通して不動産会社の本質を見るようにするべきです。

 

お家がいくらなのか知るのは、売却後のライフプランを考えれるということだけでなく、不動産会社が出した査定価格が相場と合っているのかを確かめる意味もあります。

 

価格よりも、どの不動産会社に依頼すべきかということが極めて重要なのです。売却に強い不動産会社に依頼することで、実際売れる金額が変わってくるからです。

 

不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。

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