【不動産売却の基礎】これを読めばわかる!
2025/01/23
この記事では、初めての不動産売却で知っておくべきこと、基礎知識などをわかりやすく説明します。
不動産売却の方法や売却の際に必要なもの、不動産会社の選び方などが具体的にわかるので、初めての不動産売却で不安を感じている人や初めてでどうすればいいかわからずお悩みの方におすすめです!
【この記事でわかること】
・不動産売却の方法や売却時に売主が用意するものや費用がわかる ・不動産会社側の手続きや、媒介契約の種類と選び方がわかる ・住宅ローンが残っている家の売却方法がわかる |
この記事はこんな方におすすめです
✅家やマンションなどの不動産の売却が初めてで、どうすれば良いのかわからない人
✅売却を依頼する不動産会社選びで失敗したくない人
✅住宅ローンが残っている家や売りにくい不動産の売却方法を知りたい人
不動産売却の方法と売却理由に合った選び方
👉主なポイントは4つ
・売却の方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類 ・「仲介」は売却期間がかかっても高く売りたい人向け ・売却後も賃貸として住み続けられるリースバックという売却方法がある |
不動産売却の基礎について、まず家やマンションなどの不動産を売却する方法の種類と売却理由に合った選び方を解説します。
戸建て・マンション・土地といった不動産を売却するおもな売却方法は、次の表のとおりです。
売却方法 | 具体的な方法 | 向いてるケース |
仲介 | 不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらう | 高く売りたい場合 |
買取 | 不動産会社や買取業者に買い取ってもらう | すぐ現金化したい場合 |
買取保証付き仲介 |
一定期間内に仲介で売却できなければ、 あらかじめ取り決めた価格で不動産会社に買い取ってもらう |
高く売りたいが売却期限がある場合 |
リースバック |
リースバック業者や不動産会社に 家を買い取ってもらい、そのあとは賃貸として住み続ける |
売却しても今の家に住み続けたい場合 |
売却方法を大きく分けると、「仲介」と「買取」の2つに分類されます。
買取保証付き仲介は仲介と買取のハイブリッドで、リースバックは買取の一種です。
まずは以下で「仲介」と「売却」、それぞれの売却方法の違いを確認しましょう。
不動産売却の「仲介」と「買取」は何が違うの?
不動産を売却してお金にするという点では、仲介も買取も同じです。しかし、売る相手(買い手)、売却期間、売却価格などが異なります。
売却する相手が違う
仲介と買取とでは、売却する相手が違います。
仲介の場合、売る相手は一般の消費者であることが多いです。売り手と買い手を不動産会社が仲介します。
一方、買取の場合は、家やマンションを不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらうことができます。
売却にかかる期間が違う
仲介だと売却期間が長くかかりますが、買取ならすぐに売却が可能です。
仲介では、不動産を買ってくれる人(買主)を見つける期間が必要です。どれだけ短くても2〜3ヵ月、長ければ半年以上かかります。
しかし、買取であればそのような期間は不要です。売主と不動産会社との間で買取条件さえ合えば、数日〜1週間程度で売買契約と引き渡しが完了します。
売却できる価格が違う
仲介で不動産売却すると相場価格に近い額で売れることが多いです。しかし、買取だと相場価格よりも売却価格は安くなります。
一般的に、買取での売却価格は、相場価格の7割程度です。
なぜなら、不動産会社は買い取った家やマンションなどを再販します。そのため、再販にかかる費用や利益をあらかじめ計算し、それらを差し引いた額で買い取ることになるからです。
不動産売却では仲介と買取のどちらを選ぶべきか?
不動産売却で仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、通常、高く売りたいか早く売りたいかによって決まります。
【仲介と買取の選び方のルール】
・高く売りたい=仲介 ・早く売りたい=買取 |
時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介を、安くなってもかまわないから、とにかく早く売りたい場合は買取を選ぶと良いでしょう。
ただし、仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、通常、買取業者による買取の場合では不要です。
買取保証付き仲介について
買取保証付き仲介とは、一定期間内(3ヵ月が多い)を定めて仲介で売りに出し、仲介で売却できなければ、あらかじめ取り決めておいた額で不動産会社が買い取ってくれるという、仲介と買取とを合わせた売却方法です。
買取保証付き仲介は、次のような流れで行われます。
・不動産会社と仲介で売却する期間(3ヵ月が基本)と買取価格を取り決める ・仲介で売却に出して買い手を探す ・買い手が現れればそのまま仲介での売買契約に進む ・取り決めた期間内に買い手が現れなければ不動産会社に買い取ってもらう |
少しでも高く売れるチャンスがある仲介で売却したいけれども売却期限が決まっているなど、決まった日までに確実に売却しなければならない場合に向いているのが、買取保証付き仲介です。
リースバックについて
リースバックとは、売却した家を新たに賃貸物件として借りることで、今までと同じように住み続けられるという売却方法です。
リースバックは買取の一種で、次のような流れで行われます。
・不動産会社に今の家を売る(買い取ってもらう) ・売却した家を不動産会社から借りる(家賃を支払って住み続ける) ・契約内容により、住み続けるか一定期間が過ぎたら明け渡すかが決まる(買い戻すことも可能) |
リースバックは、家の売却代金が必要だけれども、子供の学校や勤務地の関係などで、今の家に住み続けたい場合に便利な売却方法です。
ただし、売却価格は買取と同様、仲介での売却よりも安くなることが多く、また契約内容によっては、決められた期間が過ぎれば明け渡すか買い戻すかを選ばなければなりません。
買い戻す際の価格は、一般的に売却した際の価格よりも高くなることが多いです。
リースバックや買取保証付き仲介といった特殊な売却方法は、すべての不動産会社で取り扱っているわけではないため、売却前に不動産会社の情報をしっかりと調べておくことが大切です。
不動産の売却に必要なものと売却にかかる費用
👉主なポイントは3つ
・不動産売却には登記識別情報をはじめ、さまざまな証明書などを用意しなければならない ・不動産売却には仲介手数料をはじめとする費用がかかる ・仲介手数料の上限額は、取引額の3%+6万円+消費税で計算できる |
次に、不動産を売却する際に必要となるものや費用について説明します。
不動産売却時に必要になるもの
不動産を売却することが決まったら、次のものが必要となります。あらかじめ準備しておきましょう。
【不動産売却で必要となるものチェックリスト】
必要になるケース | 必要なもの | 取得場所 | チェック |
すべての場合 | 登記簿謄本の写し(登記識別情報) |
購入や相続など、 不動産を取得した際 |
✅ |
実印(印鑑登録済みのもの)と 印鑑登録証明書(3ヵ月以内に発行したもの) |
各市町村役場 | ✅ | |
身分証明書 | 免許証やパスポートなど | ✅ | |
固定資産税納税通知書 または固定資産税評価証明書 |
市区町村役場 | ✅ | |
住宅ローンが残っている場合 | ローン残高証明書またはローン返済予定表 | 住宅ローンを組んでいる金融機関 | ✅ |
土地・戸建ての場合 | 土地測量図・境界確認書 | なければ測量が必要になる場合がある | ✅ |
戸建ての場合 | 建築確認済証、および検査済証 | 建築時または購入時に取得済みのもの | ✅ |
建築設計図書・工事記録書等 | 同上 | ✅ | |
マンションの場合 |
マンションの維持費等の書類 (管理費、修繕積立金、管理組合費などについて) |
手元にない場合は、 マンションの管理会社から取得しておく |
✅ |
マンションの管理規約、または使用細則など | 同上 | ✅ | |
あれば準備するもの | 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 | ✅ | |
購入時の売買契約書や重要事項説明書 | ✅ |
査定をしてもらう際は、これらすべてが必要なわけではありません。しかし、売却することが決まっているのであれば、あとであわてないためにも少しずつ準備しておきましょう。
不動産売却時にかかる費用について
家やマンション、土地などを売却する際にかかる費用の総額は、一般的に売却額の4〜5%程度と言われています。
不動産売却時にかかるおもな費用や税金は、次のとおりです。
【不動産売却にかかる費用や税金】
仲介手数料:不動産会社に成功報酬として支払う 印紙税:売買契約書に課せられる税金 住宅ローン完済のための費用:住宅ローンを完済する場合に必要 |
仲介手数料について
実は2024(令和6)年6月21日に法律が改正され、2024(令和6)年7月1日より、「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円(税抜)受け取ることができる」に変更されました。
それに伴い、以下の考え方となります。
800万円を超える物件 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
800万円以下の物件 | 最大30万円+消費税 |
印紙税
不動産の売買契約書は、印紙税の課税対象文書です。そのため、有効な契約書にするためには、印紙税額分の収入印紙を契約書に貼付し、消印して印紙税を収めなければなりません。
不動産売買契約書の印紙税額は、記載されている取引額によって決まります。
2027年3月31日までは軽減税率が用いられているため、不動産売買契約書のおもな印紙税額は次のとおりです。
【不動産売買契約書印紙税額(1,000万円超え1億円までの取引額の場合)】
・1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円(本則税額は2万円) ・5,000万円を超えて1億円以下の場合は3万円(本則税額は6万円) |
住宅ローン完済のための費用
住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合、次の2つの費用が必要になります。
【住宅ローンが残っている不動産売却で必要となる費用】
・住宅ローン完済の事務手数料 ・抵当権抹消にかかる登記費用 |
住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合は、ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
住宅ローンを組んだ金融機関によって手数料の額は異なるため、いくらぐらいになるのかあらかじめ窓口などで確認しておくと良いでしょう。
また、住宅ローンを一括返済して抵当権を外す際にも費用がかかります。
抵当権を外す費用として、抵当権抹消登記の登録免許税と、登記手続きをしてもらう司法書士への報酬が必要です。
抵当権抹消登記をする際に法務局に収める登録免許税は、不動産1つにつき1,000円で、土地と建物、それぞれに抵当権が設定されている場合は2,000円になります。司法書士に支払う報酬は数万円のことが多いです
不動産会社がしてくれる業務とは?
👉3つのポイント
・不動産が不動産売却でしてくれるおもな業務は「査定」「売却活動」「契約手続き」の3つ ・不動産売却時の査定には「机上査定」と「訪問査定」があるが、売却する際は「訪問査定」が必要 ・すぐに現金化できる買取なら、売却活動の期間が不要 |
家やマンションの売却を依頼すると、不動産会社がどのようなことをしてくれるのについても確認しておきましょう。
仲介での不動産売却において不動産会社がしてくれる業務は、大きく分けると次の3つです。
【不動産会社がしてくれる業務】
査定:売却物件がいくらで売れそうかを調べてくれる 売却活動:買い手を探してくれる 契約手続き:買い手との交渉と契約の手続きをしてくれる |
「査定」で売却物件の価値を見極めてくれる
まず、不動産売却時に不動産会社がしてくれることとして「査定」があげられます。
査定とは、家やマンションを実際に売りに出した場合、いくらぐらいで売却できそうかを調べることです。
売却物件の立地や状態、現在の不動産市場などを踏まえたうえで、不動産会社の担当者が査定をしてくれます。
不動産鑑定士が業として行う不動産鑑定とは異なり、不動産会社が売却活動を前提として行う査定は、基本的に無料です。
査定には、売却する家やマンションの情報だけで査定価格を出す「机上査定(簡易査定)」と、実際に担当者が現地に足を運んで調査してから査定価格を出す「訪問査定(実査定)」があります。
机上査定は、物件の情報だけで簡単に査定価格を出してもらえますが、精度が低くなるため売却する際の情報としては不十分です。より正確な査定価格を知るためには、実際に物件を見てもらう訪問査定を依頼しましょう。
査定価格とは?
査定価格とは、戸建ての家やマンション、土地などの不動産を売りに出した場合、3ヵ月程度で売却できそうな価格のことです。
査定依頼を受けた不動産会社の担当者は、これまでの売却実績や不動産市場を鑑みたうえで、査定価格を算出します。
物件の種類によって査定方法は異なるため、不動産会社に査定を依頼した場合は、査定額だけでなく査定の根拠を説明してもらうようにしましょう。
査定価格が高くても意味がないことに注意
不動産会社を選ぶ際、どうしても高い査定価格を出してくれた不動産会社に売却を依頼しがちです。
しかし、査定価格が高くてもあまり意味はありません。なぜなら、必ずしも査定価格で売れるわけではないからです。
不動産売却の基礎知識として、査定価格と実際に売れる価格(成約価格)は別物だということを知っておきましょう。
査定価格、相場価格、売出し価格、成約価格の違いをまとめると、次の表のようになります。
【不動産売却における価格の種類】
価格の種類 | どのような価格か | 価格の推移例 |
相場価格 |
現在の不動産市場で取引されている 目安となる価格 |
3,000万円 |
査定価格 |
売りに出して3ヵ月程度で 売却できるだろうと思われる価格 |
3,200万円 (リフォームにより高めの査定価格) |
売り出し価格 |
売りに出す際の価格。 査定価格よりも高めに設定することが多い |
3,500万円前後 (値引きを見越して売り出し価格を設定) |
成約価格 | 実際に売却できた価格 |
3,250万円 (買い手との交渉で250万円値引き) |
「売却活動」で買い手を見つけてくれる
不動産会社が行う業務のなかでも、買い手を見つける売却活動は、売却の成否を左右する大事な工程です。
多数の不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したりチラシのポスティングや新聞の折込広告を積極的に実施したりすれば、早く買い手が見つかりやすくなることは言うまでもありません。
しかし、広告や宣伝などの売却活動を幅広く行えば、それだけ費用もかかります。
広告費は仲介手数料に含まれているため、仲介手数料が安いと売却活動にあまり力を入れてくれず、なかなか買い手が現れないといったケースも出てきます。
不動産売却成功を成功させたいのであれば、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。
「買い手との交渉・契約手続き」をしてくれる
不動産には定価がありません。そのため売買する際の価格は、売り手と買い手とが交渉して両者が納得したうえで決まります。
一般的に、売り手は買い手から値引き交渉されることが多いです。不動産会社は、高く売りたい売り手と、安く買いたい買い手との間に入って交渉をまとめる役目をしてくれます。
いくらぐらい値引きをすれば買い手が購入を決めてくれるのか、どの程度の値引きであれば売り手が損をせずに契約をまとめられるのかを見極められる経験と手腕が、不動産営業の担当には不可欠です。
買い手との交渉を有利に進めるためにも、売却実績が豊富な不動産会社を選び、信頼できる経験豊富な担当者に売却を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶ際のポイントと注意点は?
家やマンションなどの不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
「早く、高く」売ってくれる不動産会社を探したいのであれば、次のようなポイントを重視しましょう。
・地域で成約件数が多い不動産会社 ・売却活動に力を入れている不動産会社 |
地域での成約件数が多い不動産会社だと、その地域で物件を探している購入希望者を多く抱えていることが多いです。そのため、買い手を早く見つけることができます。
売却活動に力を入れている不動産会社も集客力が高いため、より高く、早く買ってくれる買い手を見つけやすいと言えるでしょう。
不動産売却を依頼する時の媒介契約とは?
👉3つのポイント
・不動産会社と結ぶ媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がある ・売却理由や売却物件によって媒介契約を選ぶことが大切 ・売却活動の費用は仲介手数料に含まれているため、売主から依頼したのでなければ改めて支払う必要はない |
不動産売却の基礎知識として、不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」についても知っておく必要があります。
媒介契約とは、売り手と不動産会社との間で、どのような売却活動をするのか、売却が成功した際の報酬(仲介手数料)はいくらにするのかなどを取り決めるために結ぶものです。
この媒介契約を結んでおくことで、売り手は不動産会社に売却を任せることができ、不動産会社も安心して売却活動を行うことができます。
「媒介契約」には3つの種類がある
媒介契約には、次の3つの種類があります。
・専属専任媒介契約 ・専任媒介契約 ・一般媒介契約 |
それぞれの特徴をまとめたものが、次の表です。
【媒介契約の種類と内容】
内容 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
複数の不動産会社に依頼できる? | できる | できない | できない |
自分で買い手を見つけられる? | できる | できる | できない |
契約期間の上限 |
特に定めはなし (奨励は3ヵ月) |
3ヵ月 | 3ヵ月 |
レインズ(※)への物件情報登録 | 特に定めはなし | 契約締結後7日以内に登録 | 契約締結後5日以内に登録 |
売り手への報告義務 | 特に定めはなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
※レインズ:不動産会社だけが利用できる不動産情報システム。レインズに売却物件の情報を登録することで、ほかの不動産会社が情報を閲覧できるようになる。
売却希望に合わせて媒介契約を選ぶ
媒介契約は、売却希望や物件状況に合わせて選ぶようにしましょう。
売却希望別、おすすめの媒介契約の種類は次のとおりです。
【売却希望とおすすめの媒介契約の種類】
売却希望 | おすすめの媒介契約の種類 |
複数の不動産会社に依頼したい | 一般媒介契約 |
売却活動に熱心に 取り組んでもらいたい |
専属専任媒介契約・専任媒介契約 |
売却活動の様子を報告してほしい | 専属専任媒介契約・専任媒介契約 |
買い手(売却先)を自分で 見つけるかもしれない |
一般媒介契約・専任媒介契約 |
複数の不動産会社と契約を結べるのは、一般媒介契約だけです。
よって、複数の不動産会社に売却を依頼して競わせたい場合は、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。
しかし、熱心に売却活動をしても、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう可能性があるため、一般媒介契約を結ぶと担当者の熱意や士気を下げる恐れがあります。
その点、専属専任媒介契約や専任媒介契約だと、契約を結べるのは1社のみです。そのため、担当者は契約を取られるといった心配をせずに売却活動に取り組めます。
また専属専任媒介契約だと、必ずその不動産会社を通さなければ売買契約を結べませんが、専任媒介契約は、自分で見つけた買い手であれば不動産会社を通さずに売却することが可能です。
おすすめは「専任媒介契約」
これらの点を踏まえると、バランスが良いおすすめの媒介契約は専任媒介契約だと言えるでしょう。
ほかの不動産会社に契約を取られる心配がないため担当者の熱意を下げることなく、自分で買い手を見つけることもできるからです。
不動産会社による「囲い込み」に注意!
「囲い込み」とは、自社で買い手を見つけて両手仲介にするために、他社からの買い手を勝手に断ったり、物件情報を公開しなかったりする違法行為です。
一般的に、家やマンションの売り手と買い手とは、それぞれが別の不動産会社に仲介を依頼します。このような仲介を「片手仲介」と呼び、仲介手数料を受け取るのは、売り手側の不動産会社は売り手から、買い手側の不動産会社は買い手からです。
この片手仲介に対し、1つの不動産会社が売り手と買い手、両方の仲介をすることを「両手仲介」と呼びます。
不動産会社にとっては、一度の取引で仲介手数料が2倍手に入る「おいしい」取引です。
両手仲介にするためには、自社で買い手を見つけなければなりません。そのため、他社からの買い手を勝手に断る囲い込みが行われるのです。
囲い込みをされてしまうと、当然ですが買い手が現れるチャンスが減ります。それだけでなく、高く売れる機会を逃すことにもなりかねません。
売却活動を続けてもなかなか買い手が現れない場合は、不動産会社に囲い込みをされていないかどうか確認してみましょう。
住宅ローンが残っている家の売却方法
👉3つのポイント
・原則として住宅ローンを完済しないと家は売却できない ・家の売却額が住宅ローンの残額よりも高ければ、そのまま売却できる ・家の売却額で住宅ローンが完済できない場合は、足りない額を補填するか「任意売却」することになる |
家やマンションの売却を考えている人の中には、「住宅ローンの支払いが残っていても売れるのだろうか?」と心配な人もいるでしょう。
ここでは、住宅ローンが残っている家の売却基礎知識を簡単に説明します。
住宅ローンを完済して抵当権を外さないと売却できない
住宅ローンが残っている家やマンションは、原則としてローンを完済しないと売却できません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した戸建ての家やマンションには、返済が滞った場合、金融機関が強制的に家やマンションを売却して貸したお金を回収できる「抵当権」が設定されているからです。
したがって、抵当権が残っている家を売る場合は、次のいずれかの方法により抵当権を外す必要があります。
【抵当権のある家を売る3つの方法】
・家やマンションを売ったお金で住宅ローンの残りを完済する ・預貯金やほかから借り入れるなどして住宅ローンを完済する ・金融機関の承諾を得て抵当権を外してもらい売却する(任意売却) |
それぞれの方法について説明します。
家やマンションの売却代金でローンを完済する
1つ目の方法は、家やマンションを売却した額で、残っている住宅ローンを完済するというものです。
売却代金で残っている住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」と呼びます。住宅ローンの残債が、売却額よりも下回っている(アンダー)という意味です。
預貯金や借り入れにより住宅ローンを完済する
2つ目の方法は、売却額で住宅ローンを完済できない分を預貯金や借り入れによって補って完済するという方法です。
家の売却代金で住宅ローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。つまり、「住宅ローンの残高」が「家の価値」をオーバーしているという状態です。
オーバーローンだと売却額で住宅ローンを完済できないので、ほかから補填しなければなりません。
ローンを完済できるだけの預貯金がない場合は、住宅ローンを完済するためのローン(無担保ローン)を利用するのも一つの手です。
金融機関の承諾を得て任意売却をする
任意売却とは、金融機関の承諾を得たうえで、住宅ローンの返済が残ったまま抵当権を外してもらい、売りに出すという売却方法です。
住宅ローンの支払いを滞らせたまま放置すると、金融機関が貸したお金を回収するために抵当権がついている家やマンションを「競売」にかけて現金化します。
競売にかけられると、裁判所主導で家やマンションなどが強制的に売られてしまうため、売主側はどうすることもできません。
しかし、任意売却だと競売よりも高く売れることが多く、また家を明け渡す時期の融通もつけやすい点がメリットです。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
・不動産の売却方法は、時間がかかっても高く売りたければ仲介、安くなっても早く売りたければ買取がおすすめ ・売却しても賃貸として住み続けられるリースバックという方法もある ・不動産売却時に、不動産会社がしてくれることは大きく分けると次の3つ ・不動産会社選びのポイントは、次の2つ ・売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約には、「専属専任契約」「専任契約」「一般契約」の3種類があり、 状況や売却したい物件に応じて選ぶことが大切 ・住宅ローンが残っている場合は、原則としてローンを完済しないと売却できないが、 金融機関の承諾が得られれば任意売却が可能 ・売れにくい物件は、そのような物件の売却が得意な不動産会社に売却を依頼する |
また、不動産売却はいらなくなった土地や物件を売却するだけでなく、運用方法によって未来の大切な資産に変えることが可能です。仕組みを理解して上手に運用することで未来の選択肢が広がり、ゆとりのある穏やかな暮らしを実現することも可能です。
不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。
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