住宅ローンが残っていても大丈夫！売却後の税金計算の基本[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

 

家を売却する際、住宅ローンが残っている場合でも売却が可能です。ただし、売却後に発生する税金計算を正しく理解しておかないと、思わぬ負担が発生することがあります。

 

この記事では、売却後の税金計算の基本的な考え方と必要な手続きを5つの項目に分けて解説します。

 

 

1. 売却価格とローン残高の関係を理解しよう

 

家を売却する際、最初に確認すべきは売却価格と住宅ローンの残高です。この関係を理解することで、売却後の資産状況が明確になります。

 

【ケース別のシミュレーション例】

① 売却価格が住宅ローン残高を上回る場合（プラス売却）

• 売却価格：3,000万円

• 住宅ローン残高：2,000万円

• 差額（手残り）：1,000万円

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👉 この場合、差額1,000万円は譲渡所得の対象となります。

 

② 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合（オーバーローン）

• 売却価格：2,500万円

• 住宅ローン残高：3,000万円

• 差額（不足額）：-500万円

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👉 差額の500万円は、不足分の返済方法を検討する必要があります。自己資金で返済できない場合は、「任意売却」や「住み替えローン」を活用する選択肢もあります。

 

※対策ポイント※

✅ 不動産会社に無料査定を依頼し、市場価格を把握する。
✅ ローンの残高証明書を確認し、売却後の返済計画を立てる。

 

 

2. 譲渡所得税の計算方法を覚えよう

 

家の売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課される可能性があります。税金を正しく計算するために、基本的な計算方法を押さえておきましょう。

 

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費用 + 売却費用) － 各種控除

 

【主な費用項目の内訳】

項目	説明
取得費用	購入価格、登記費用、仲介手数料
売却費用	売却時の仲介手数料、広告費用
控除対象額	3,000万円特別控除など

 

 

【計算例：売却価格が3,500万円の場合】

売却価格：3,500万円 購入価格：2,500万円 売却費用：200万円

譲渡所得 ＝ 3,500万円 − (2,500万円 + 200万円) ＝ 800万円

 

👉 この譲渡所得に対して、課税対象が発生します。

 

 

3. 所有期間による税率の違いを確認しよう

 

住宅を売却した際の税率は、物件の所有期間によって異なります。短期譲渡と長期譲渡で適用される税率が大きく変わるため、確認が必要です。

 

【課税対象と税率一覧表】

所有期間	税率（所得税 + 住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%
5年以上（長期譲渡）	20.315%

 

 

【所有期間の計算方法】

基準日：購入日から売却する年の1月1日時点で判断します。

例）2018年12月に購入 → 2024年1月1日時点で所有期間5年以上に該当。

 

 

4. 3,000万円特別控除の活用で税金をゼロにする方法

 

マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除が適用され、課税対象が減少します。

 

【控除の適用条件一覧】

✅ 売却する物件が居住用財産であること
✅ 売却後の翌年の確定申告で申請すること
✅ 売却相手が親族ではないこと
✅ 住民票で居住実態を証明できること

 

【控除適用後の計算例】

売却価格：4,000万円 / 取得費用＋売却費用：2,800万円 / 控除額：3,000万円

譲渡所得 = 4,000万円 − 2,800万円 − 3,000万円 ＝ 0円（課税なし）

 

 

※注意点※

控除の適用ミスや申請漏れを避けるために、税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。

 

 

5. 確定申告と必要書類の準備を忘れずに！

 

売却後には、確定申告を行うことで、適切な控除を受けたり、税金を軽減できます。

 

【確定申告に必要な書類一覧】

必要書類	内容
売買契約書の写し	売却・購入時の契約書
譲渡所得計算書	売却益の計算結果
登記事項証明書	不動産の所有権確認
仲介手数料の領収書	売却時の支払い証明
住民票の写し	居住用控除の確認資料
確定申告書B様式	国税庁のサイトからダウンロード

 

 

【申告期間と期限】

期間：毎年2月16日〜3月15日

方法：税務署への持参、郵送、またはe-Taxを利用

 

 

まとめ：住宅ローンが残っていても売却は可能！

 

住宅ローンが残っていても、適切な計算と手続きができれば、売却後の税金負担を軽減できます。

 

✅ ローン残高と売却価格の確認
✅ 譲渡所得税の計算方法の理解
✅ 所有期間の確認と税率の見極め
✅ 3,000万円特別控除の活用
✅ 確定申告の必要書類を準備

 

これらのポイントを押さえて、安心して不動産売却を進めましょう！