譲渡所得税って何？売却時に発生する税金の仕組みをわかりやすく解説！[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

 

不動産を売却した際に発生する譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）は、売却価格から経費を差し引いた利益（譲渡所得）に課される税金です。「売却したらすぐ利益になる！」と思っていると、思わぬ税金の支払いが発生してしまうかもしれません。

 

この記事では、譲渡所得税の仕組みや計算方法、控除のポイントを5つの重要な観点からわかりやすく解説します。

 

 

1. 譲渡所得税とは？基本の仕組みを理解しよう

 

譲渡所得税とは？

譲渡所得税は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生したときにかかる税金です。利益は、売却価格から購入費用や売却時の経費を差し引いて計算されます。

 

【対象となる資産例】

・マイホーム（居住用財産）

・投資用マンションやアパート

・土地や別荘などの不動産

 

【譲渡所得が発生するケースの例】

・購入時の価格よりも高値で売却した場合

・相続や贈与で得た物件を売却して利益が出た場合

 

★例）譲渡所得の基本計算式★

譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 各種控除)

 

 

2. 譲渡所得の計算方法を詳しく解説！

 

譲渡所得は購入費用（取得費）や売却にかかった諸費用（譲渡費用）を引いて計算します。それぞれの費用の内訳を知っておくと、売却後の課税額が正確に計算できます。

 

1. 売却価格（売買契約額）

不動産を売却した際の契約金額（売却価格）が基準となります。

 

2. 取得費（購入時の費用）

購入時の費用（家の購入価格＋関連経費）を含みます。

 

【取得費の主な内訳】

・購入代金（建物・土地の価格）

・登記費用（登録免許税・司法書士手数料）

・不動産取得税・印紙税

・仲介手数料（購入時の不動産会社への手数料）

 

注意点：取得費が不明な場合、売却価格の5％を取得費として計算可能です。

 

3. 譲渡費用（売却時の費用）

売却時にかかった諸経費は、譲渡費用として経費に計上できます。

 

【譲渡費用の主な内訳】

・不動産会社への仲介手数料

・測量費用・解体費用（建物の取り壊しが必要な場合）

・登記費用（抵当権抹消登記など）

・売却のための広告宣伝費

 

 

3. 譲渡所得税の税率と税金の計算例

 

1. 税率の計算基準は「所有期間の長さ」

不動産の所有期間によって、譲渡所得税の税率が大きく異なります。

 

【税率一覧：短期譲渡 vs 長期譲渡】

税金の種類	短期譲渡（5年以下）	長期譲渡（5年超）
所得税	30%	15%
住民税	9%	5%
復興特別所得税	0.63%	0.315%
合計税率	39.63%	20.315%

 

【所有期間の計算方法】

・基準日：取得日（購入日）から売却した年の1月1日時点で判断。

・注意点：例えば、2018年12月に購入しても、2024年1月1日時点では所有期間5年超となり長期譲渡の適用を受けられます。

 

【譲渡所得税の計算例】

・例）売却価格：4,000万円／購入価格：2,500万円／売却費用：200万円

譲渡所得 ＝ 4,000万円 － (2,500万円 ＋ 200万円) ＝ 1,300万円 

 

・短期譲渡の場合の税額計算

課税額 ＝ 1,300万円 × 39.63% ＝ 514万円（税金）

 

・長期譲渡の場合の税額計算

課税額 ＝ 1,300万円 × 20.315% ＝ 264万円（税金）

 

 

4. 税金を減らすための控除制度を知ろう！

 

譲渡所得税の課税額を減らす控除制度も用意されています。物件の種類や売却条件によって特例制度が適用される場合があります。

 

主な控除制度一覧

1. 3,000万円特別控除（居住用財産）

   • 居住用財産を売却した場合、最大3,000万円の控除が適用される。

2. 軽減税率の特例（所有期間10年以上）

   • 長期所有の物件は税率がさらに軽減される。

3. 買換え特例（課税の繰り延べ）

   • 売却後に新しい物件を購入する場合、課税を繰り延べできる。

 

 

5. 確定申告と必要な書類を準備しよう！

 

売却後には、確定申告を忘れずに行いましょう。税務署に必要な書類を提出して、税金の支払いまたは控除の適用を受けます。

 

【必要な書類一覧】

・売買契約書の写し（購入・売却）

・不動産仲介手数料の領収書

・取得費や譲渡費用の領収書

・確定申告書（譲渡所得計算書）

 

 

まとめ：譲渡所得税の理解で税負担を軽減しよう！

 

不動産売却時には、譲渡所得税の仕組みと計算方法をしっかり理解することで、予想外の税負担を防ぎ、節税対策が可能になります。所有期間の確認・必要書類の準備・控除制度の活用を忘れずに、不動産売却を成功させましょう！