不動産売却で節税する方法はコレ！知らなきゃ損する控除制度[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

 

不動産を売却すると利益に対して所得税や住民税が発生しますが、適切な控除制度を活用すれば大幅な節税が可能です。

 

この記事では、不動産売却時の主要な控除制度と節税方法を5つのポイントに分けて詳しく解説します。これらを知っているかどうかで、手元に残る利益が大きく変わります！

 

 

1. 居住用財産の3,000万円特別控除：最も強力な控除制度！

 

不動産売却で最も利用されている控除制度が、3,000万円の特別控除です。売却益が3,000万円まで非課税になるため、多くの売主にとって最大の節税メリットがあります。

 

【適用条件】

・マイホーム（居住用財産）を売却すること。

・売主または家族が住んでいた住宅であること。

・売却した年の前年またはその前々年に同じ特例を使っていないこと。

 

【適用除外例】

・別荘などの趣味目的の不動産。

・売却相手が親族や親しい関係者の場合。

 

【具体例：売却価格4,500万円のケース】

 

取得費用・売却費用：1,500万円 売却利益 = 4,500万円 − 1,500万円 = 3,000万円

 

【適用後の譲渡所得】
 

3,000万円（売却利益）− 3,000万円（特別控除） = 0円（課税なし）

 

※ポイント※売却時の契約書や仲介手数料の領収書を必ず保管し、確定申告が必要です。

 

 

2. 買い替え特例：次の物件に買い替える場合の節税策

 

物件を売却した後に新たな家を購入する場合、買い替え特例を利用することで課税を将来に繰り延べできます。すぐに新居を購入予定の方には大きなメリットがあります。

 

【適用条件】

・売却物件がマイホームであること。

・売却価格が1億円以下であること。

・売却した年の前年から翌年までに新しい家を購入すること。

 

【メリットと注意点】

・現在の売却利益は非課税扱いになります。

・将来的に売却益が発生した場合には課税されるので、長期的な資産管理が必要です。

 

※ポイント※住宅ローンの完済が必要な場合もあるため、不動産会社と金融機関に相談しましょう。

 

 

3. 長期譲渡所得の軽減税率：所有期間で税率が変わる！

 

不動産の所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として税率が軽減されます。税額が半分近く下がるため、売却時期の調整が重要です。

 

【税率の比較（短期 vs 長期）】

 

区分	短期譲渡所得（5年以下）	長期譲渡所得（5年超）
所得税	30%	15%
住民税	9%	5%
復興特別所得税	0.63%	0.315%
合計税率	39.63%	20.315%

 

【注意点】

・所有期間の計算基準日：物件を購入した日付ではなく契約日が基準となります。

・所有期間5年と1日で長期譲渡に切り替わります。

 

※ポイント※売却時期を計画的に決め、5年超のタイミングで売却することで大幅な節税が期待できます。

 

 

4. 空き家特例：親の家を売るときの節税対策

 

親が亡くなり、相続した家を売却する場合には「空き家特例」が利用でき、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。

 

【適用条件】

・相続した家が売却時に空き家であること。

・被相続人が一人暮らしだった場合。

・築年数が昭和56年5月31日以前で、耐震基準を満たす物件であること。

 

【メリットと注意点】

・修繕や解体費用が控除対象になるため、修理を考えている場合は適用を検討。

・適用を受けるには確定申告が必要です。

 

※ポイント※早めに売却計画を立て、税理士や不動産会社に相談しましょう。

 

 

5. 譲渡損失の繰り越し控除：赤字でも節税できる！

 

不動産売却で損失（赤字）が発生した場合、譲渡損失の繰り越し控除が使えます。売却後の利益がマイナスなら、最大3年間の繰り越しが可能です。

 

【適用条件】

・住宅ローンが残っていること。

・居住用財産（マイホーム）であること。

・年間の総所得額が3,000万円以下であること。

 

【適用の流れ】

・確定申告で売却損失額を申告。

・翌年以降、所得税・住民税から控除を受ける。

 

※ポイント※赤字が出ても「確定申告」を行うことで、次年度以降の税金を減らせます。

 

 

まとめ：控除制度を賢く使って節税を実現！

 

不動産売却には3,000万円の特別控除、買い替え特例、長期譲渡所得の軽減税率、空き家特例、譲渡損失の繰り越し控除など、さまざまな節税対策があります。これらの制度を事前に理解し、必要な書類を揃えて確定申告を行うことで、税金の負担を大幅に減らすことが可能です。

 

不動産売却の計画を立てる前に、専門家や税理士に相談し、最大の節税効果を引き出しましょう！