「売れない土地」はどうすれば良い？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「売れない土地」について。土地が売れないことで悩んでいる方も多いかと思います。
土地は保有しているだけでも固定資産税がかかってしまうため、不要な土地はなんとか手放したい人も多いのではないでしょうか？

売れない土地を売るには、その土地に適した対処法があります。土地が売れない理由を把握し、適切な対処方法を選択することが売り切るコツです。

この記事では、売却の平均的な期間・土地が売れない理由・対処方法などについて解説していきます。

 

 

１：土地売却の平均的な期間

土地売却の平均的な期間は、約3ヶ月強です。

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、10年平均にすると、土地は「94.0日」、戸建ては「92.3日」、マンションは「75.3日」という結果です。

 

平均でも土地は3ヶ月程度で売れていますので、売り出してまだ1ヶ月程度なのであれば、しばらく様子を見てみましょう。

もし、3ヶ月経っても全く反応はない場合には、価格の見直しや不動産会社の切り替えをする等の対策を行うことが適切といえます。

 

 

２：土地が売れない理由

土地が売れない理由は、主に以下の5点です。

 

(1)条件が悪い (2)境界が確定していない (3)土壌汚染の可能性がある (4)不動産会社の対応が悪い (5)価格が高すぎる

 

それではひとつずつ見ていきましょう。

 

 

①条件が悪い

条件が悪い土地は、基本的に売るのが難しい土地になります。
例えば、売却が難しい条件の悪い土地には以下のようなものがあります。

 

道路に接していない 狭すぎる 形状が悪い 道路より土地が下がっている 敷地内に段差がある 敷地内に急な傾斜がある 線路や汚水処理場等の嫌悪施設に近い その土地だけ水道やガス、下水が引き込めない 地下にコンクリートガラ等が埋まってる地中障害物がある 共有名義の不動産である

 

条件の悪い土地は、相場通りの価格では売れにくい可能性が高いため、その条件に見合った価格設定をすることが必要です。

 

 

②境界が確定していない

境界が確定していない土地は売りにくくなります。
境界は隣地所有者との裁判にもなりかねない問題でもあるため、境界が確定していない土地はトラブル(トラブルの可能性)を抱えたままの状態といっても過言ではありません。

 

境界が確定していない土地は、買主からすると一定のリスクがあり、購入希望者が激減してしまいます。

 

また、境界が確定していない土地は、すぐに売れる状態ではないことから、仲介を受けない不動産会社も多いです。
不動産会社の積極的な協力も得にくくなっていることも、売れない原因の一つになります。

 

 

③土壌汚染の可能性がある

土壌汚染の可能性がある土地も売れない理由になります。
土壌汚染は、過去の土地の利用の方法(地歴)によって、存否の可能性が変わります。

 

過去に土地が工場やガソリンスタンド、クリーニング店(工場併設の場合)等であった場合は、土壌汚染の可能性が疑われます。

 

土壌汚染の可能性がある土地は、土壌汚染調査を行って土壌汚染がないことを証明するか、調査によって汚染が見つかった場合は汚染土を除去してから売ることが適切です。

 

 

④不動産会社の対応が悪い

土地が売れない原因としては、不動産会社の対応が悪い可能性もあります。
インターネット広告を掲出していない、掲出していてもメジャーなポータルサイトには広告していない等の可能性があります。

 

一度、自分でも買主の目線に立ってインターネット広告をチェックしてみることをおススメします。

メジャーなポータルサイトに広告が載っているか、または土地の魅力をしっかりと伝えているか等を確認し、不十分と感じた場合には不動産会社の切り替えを検討してみるのもいいでしょう。

 

 

⑤価格が高すぎる

価格が高すぎることも、売れない原因の一つです。
土地の価格は需要と供給によって決まるため、需要が少ない場所であれば、価格は需要にマッチするまで下げる必要があります。

 

本当に売れない土地は、査定価格がゼロ円になるはずです。
査定価格がゼロ円でなければ、価値があるという意味になりますので、売れる価格になるまで調整すれば売却できるということになります。

3ヶ月以上経って売れなければ、一度価格を見直すことをおススメします。

 

 

３：土地が売れない場合の10個の対処方法

土地が売れないときの対処方法は、以下の10種類があげられます。

 

(1)不動産会社を変えてみる (2)境界を確定する (3)越境の覚書を締結する (4)土壌汚染調査を実施する (5)隣地に打診する (6)媒介契約を見直してみる (7)値下げしてみる (8)空き家バンクに登録する (9)自治体に売却してみる (10)買取を検討する

 

それではひとつずつ見ていきましょう。

 

 

①不動産会社を変えてみる

土地が売れない場合は、不動産会社を変えてみることが一つ目の適切な対処法となります。
不動会社を切り替えるときは、切り替えのタイミングがポイントです。

 

不動産会社に仲介を依頼する場合、媒介契約(仲介の契約のこと)を締結します。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

 

このうち、専属専任媒介契約または専任媒介契約とは、1社にしか売却を依頼できない契約です。
専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されている契約で、専任媒介契約は自己発見取引ができる契約となります。
自己発見取引とは売主が自分で買主を見つけてくることです。

 

今の不動産会社と専属専任媒介契約または専任媒介契約の契約を行っている場合、3ヶ月の契約期間を締結していることが一般的となっています。

 

契約期間内に売主の一方的な都合で契約を解除すると違約金が生じますので、3ヶ月を満了した時点で切り替えることが適切です。

他に対応してもらえる不動産会社がありそうな場合は、変えてみると良いでしょう。

 

 

②境界を確定する

境界が未確定の物件は売却しにくいので、境界を確定することが売りやすくする対策になります。

 

土地の境界には、隣地との私有地との境である「民々境界」と、道路との境である「官民境界」の2種類があります。
土地を売りやすくするには、民々境界も官民境界も全て確定することが適切です。

 

境界を全て確定するには、測量会社に「確定測量図」の作成を依頼します。
確定測量図の作成費用は50万円～100万円程度です。

 

官民境界は、道路の反対側の地権者の同意を得なければならないため、確定するまでに時間がかかります。
確定まで半年以上の時間もかかることがありますので、腰を据えて確定測量に臨むようにしてください。

 

 

③越境の覚書を締結する

越境の覚書を締結することも売却しやすくする対処法の一つです。
越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面を指します。

 

境界が確定すると、次に生じる問題が越境です。
境界が確定していたとしても、越境の問題が残っていると売却しにくくなります。

 

越境の覚書は測量会社に依頼すると作成してくれます。
確定測量図は、越境の覚書をセットで依頼することが通常です。

確定測量図を越境の覚書とセットで依頼しても、費用は概ね50万円～100万円程度となります。

 

 

④土壌汚染調査を実施する

地歴から土壌汚染の可能性が推測される土地は、土壌汚染調査を実施することが売りやすくする方法の一つです。

 

土壌汚染調査によって、土壌汚染がないことがわかれば買主の不安が払しょくされるため、格段に売却しやすくなります。

土壌汚染調査には、主に「フェーズ1」と「フェーズ2」の2種類の調査があります。
フェーズ1調査とは、閉鎖謄本や古い住宅地図を用いて書面上で地歴を調査する調査方法です。

 

フェーズ2調査とは、表層50cmの土を実際にサンプリングし、化学的に調べる調査方法になります。

通常、売却で求められる土壌汚染調査は「フェーズ2」になります。
Phase2の費用としては1ポイント50～100万円程度です。

 

 

⑤隣地に打診する

売れない土地は隣地に打診することが基本です。
既に隣地に打診している方は、もう少し範囲を広げて声をかけてみます。

 

特に、周辺で商売をしている人は土地需要があります。

診療所や飲食店、店舗等は近くに駐車場の土地を求めていることが多いので、打診してみる価値が高いです。

 

 

⑥媒介契約を見直してみる

媒介契約を見直してみることも対処法の一つです。

現在、一般媒介で売れない人は専任媒介に切り替え、専任媒介または専属専任媒介で売れない穂とは一般媒介に切り替えてみるという方向性があります。

 

一般媒介で売れない場合、不動産会社のやる気を十分に出せなくなっている状況が考えられます。

 

不動産会社の報酬となる仲介手数料は成功報酬です。
一般媒介では、複数の不動産会社が競合関係になってしまうため、仲介手数料を得られない可能性が高くなります。

頑張っても仲介手数料が得られる可能性が低いと判断されると、一般媒介では売れなくなってしまう可能性もあるのです。

 

一般媒介で売れない場合、専任媒介に切り替えた方が不動産会社のやる気が上がり、売れる可能性も出てきます。

一方で、専任媒介または専属専任媒介で売れない場合、不動産会社が手を抜いている状況が考えられます。

 

手を抜いていると考えられる場合には、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介に切り替えると、不動産会社に緊張感を生むことができます。

3ヶ月を過ぎた時点で土地が売れないときは、不動産会社を切り替えると同時に媒介契約も見直すようにしましょう。

 

 

⑦値下げしてみる

値下げしてみることも売る方法の一つです。
 

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、過去10年間を平均すると、成約価格は売り出し価格の93％という結果です。
統計上は、土地は売り出し価格から約1割値下げしないと売れていないということになります。

 

売れない土地は値段が高過ぎる可能性がありますので、3ヶ月経っても売れない場合には値下げも検討してみてください。

 

 

⑧空き家バンクに登録する

売れない土地は、空き家バンクに登録することも対策の一つです。
空き家バンクとは、自治体が行っている不動産情報サイトのことを指します。

 

名称は空き家バンクとなっていますが、自治体によっては更地でも登録できるところもあります。

空き家バンクは家財道具が残ったままの物件等、不動産会社が取り扱わない物件も載っている点が特徴です。

 

希に掘り出し物件もあることから、一部の買主の中には空き家バンクを熱心に見ている人もいます。

 

 

⑨自治体に売却してみる

売れない土地を売る方法として、自治体に売却してみるという方法もあります。
各自治体には、公有地拡大推進法(公有地の拡大の推進に関する法律の略)という自治体に土地売る制度が用意されています。

 

市区町村には、道路課や緑地課、公園課、土木課、下水道課、教育委員会等の土地を必要としている複数の部署があり、必要があれば土地を購入する準備ができています。

 

各自治体の窓口には、公有地拡大推進法の土地買取申出書がありますので、申出をすると必要な土地かどうかの検討が行われます。

 

 

⑩買取を検討する

売れない土地は買取を検討することも一つです。
買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことを指します。

 

買取による売却価格は、仲介による売却価格の80％程度となることが一般的です。
価格は安くなりますが、買取の査定に訪れた不動産会社が直接購入してくれるため、早く売却できるというメリットがあります。
よって、安くても早く手放したいという方には、買取がおススメです。

 

 

まとめ

「売れない土地」をテーマに解説してきました。

売れない土地を売る方法としては、「不動産会社を変えてみる」、「境界を確定する」等の対策がありますので、もしまだ実行していないことがありましたら、ぜひ早めに着手してみてください。

この記事で得た情報を活かして、皆さんの売却活動がうまく進むことを願っています。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたらぜひご相談下さい。

自治体にとって必要な土地と判断されれば、有償で買い取ってもらうことができます。

土地を空き家バンクに載せておけば購入意欲の高い人の目に留まる確率も高くなるため、売却の可能性も上がります。