【不動産売却】事故物件のリフォーム費用は？～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする記事で今回は「事故物件のリフォーム費用」についてお話します。

 

家やマンションの室内で人が亡くなった場合、亡くなった原因によっては事故物件になります。また、状況によっては特殊清掃やリフォームが必要です。

 

こちらでは、事故物件のリフォームを依頼するときのポイントと費用の目安など、事故物件を売却するときのリフォームについてくわしく説明します。

 

 

 この記事はこんな人におすすめ！

✅事故物件をリフォームしようか迷っている人

✅事故物件のリフォームにかかる費用の目安を知りたい人

✅事故物件をリフォームせずに売る方法を知りたい人

 

 

1.そもそも事故物件とは？

 

これまでの不動産取引で、室内で人が亡くなった場合に事故物件になるかどうかは、事件や事故による死か自然死かによって分かれると考えられてきました。

 

なぜなら、自殺や他殺といった人の死があった家に住む場合、多くの人がイヤな気持ちになるからです。このような、住む人がイヤな気持ちになるようなことを「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と言います。

 

心理的瑕疵がある場合は、売主や不動産会社は買主に必ず伝えなければなりません。

これを「告知義務（こくちぎむ）」と言います。

 

これまで、人の死に関する心理的瑕疵について、どの程度まで告知義務があるのかといった判断基準が非常に曖昧でした。

 

そこで、国土交通省は事故物件についてのトラブルの未然防止の観点から宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを2021年に公示し、現時点において妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたのです。

 

このガイドラインによると、自殺や殺人、不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、告知義務はないとされています。

 

ただし、ガイドラインでは事故物件にならないとしても、人の死についての感じ方は人それぞれです。

たとえ、死因が病死で事故物件にならない場合でも、「人が亡くなった家には住みたくない」と思う人もいます。

 

そのため、事故物件にならないような場合であっても、人が亡くなった物件を売却したり賃貸に出したりするのであれば、その家で人が亡くなっていることを不動産会社に伝えておくようにしましょう。

 

事故物件になるかどうかの判断や、人が亡くなった家の売却が得意な不動産会社もあります。

 

 

2.事故物件のリフォームを依頼するときの3つのポイント

 

事故物件のリフォームは、どの業者でも引き受けてくれるわけではありません。リフォーム業者のなかには、事故物件のリフォームを断るところもあります。

 

そのような状況を踏まえたうえで、事故物件のリフォーム業者を選ぶときのポイントを3つお伝えします。

 

 

2-1.①特殊清掃は済ませておく

 

リフォーム業者はあくまで部屋の修繕が業務であるため、孤独死などで遺体発見が遅くなってしまった場合は、事故物件の特殊清掃は依頼前にあらかじめ済ませておくことが大切です。

 

特殊清掃とは、事件や事故の現場となった物件の血液や体液などをきれいに除去して、原状回復してくれるサービスです。

 

特に、孤独死が長く発見されなかったような場合、異臭や汚れが長く残りますが、特殊清掃であれば除去が可能です。

清掃と同時に、供養や遺品整理までしてくれる業者もあります。

 

特殊清掃と現場供養まで済ませていることを伝えれば、リフォームを引き受けてくれる業者も増えるため、特殊清掃は必ず済ませておくようにしましょう。

 

 

2-2.②事故物件であることを明確に伝える

 

特殊清掃を済ませて見た目にわからなくなったからといって、事故物件であることを伝えないで依頼するのはやめましょう。

伝えずに依頼しても、現場で近隣の住人から耳に入る可能性は高いです。

 

もしリフォーム工事が始まってから事故物件であったことが業者に伝わった場合には、契約違反などのトラブルになる可能性があります。

 

事故物件であっても、引き受けてくれるリフォーム業者は必ず見つかります。依頼する物件が事故物件であることは隠さず伝え、そのうえで引き受けてくれる会社を見つけるようにしましょう。

 

 

2-3.③費用の内訳を明示するリフォーム業者を選ぶ

 

事故物件であることを除けば、業者選びでの注意点は通常のリフォーム工事を依頼するときと変わりません。

見積もりの内容が「工事一式○○万円」などとなっており、くわしい内訳がわからないような業者は避け、費用の内訳が明示されているリォーム業者を選ぶようにしましょう。

 

また、複数の業者から相見積もりを取ることも大切です。

事故物件なのに安く見積もってもらえたと飛びついてしまった場合、あとになってから「この工程は見積もりに含まれていない」「追加工事が必要になった」と、次々料金を要求されることも考えられます。

 

見積もりをもらったときに内容でわからないところがあった場合には、納得がいくまで確認するようにしましょう。

 

 

3.事故物件のリフォーム費用の相場

 

事故物件となった部屋をリフォームするのであれば、場合によってはかなり大がかりな工事になる可能性があります。

 

事件や事故の内容にもよりますが、血液や体液が室内に飛び散ってしまったようなケースでは、壁や床などをすべて張り直すことになります。

 

住む人の心理的負担を減らすためには、フルリフォームを検討する必要があるかもしれません。

リフォームにはどれくらいの費用がかかるのか、一般的な相場を紹介します。

 

 

3-1.内装リフォーム費用の相場

 

壁や床に血液や体液が染みついてしまっている場合には、クロスの張り替えやフローリングの張り替えが必要です。その場合、一部のみの張り替えではなく、全面的に交換することになるでしょう。

 

内装リフォームの相場価格の目安は、次の表のようになります。

 

リフォームの内容	相場価格
クロスの張り替え	1,000〜2,000円程度／1㎡あたり
フローリングの張り替え	3,000〜4,000円程度／1㎡あたり
クッションフロアの張り替え	2,000〜4,500円程度／1㎡あたり
畳の交換	8,000〜12,000円程度／1畳あたり

 

クロスの張り替えの費用は、張り替えるクロスの種類にもよりますが、1㎡あたりの相場は約1,000〜2,000円になります。

 

フローリングの張り替えについては、一般的な合板のフローリングで1㎡あたり約3,000〜4,000円あたりが相場です。

 

キッチンなどでクッションフロアが使用されていた場合には、1㎡につき2,000〜4,500円程度を見積もる必要があります。

 

和室の畳を新しいものに交換するのであれば、1畳につき8,000〜12,000円程度を見込むようにしてください。

 

 

3-2.トイレ・浴室リフォーム費用の相場

 

トイレや浴室で事件や事故があった場合には、ユニットごとの交換を検討する必要があります。

 

トイレの便器交換＋内装リフォームなら約20〜30万円程度（工事費込み）、お風呂をユニットごと入れ換える場合で約90〜100万円程度（工事費込み）です。

 

なお、どの工事についても、既存の部材を撤去したときに出る廃材の処分費などが別途必要になる場合があります。

 

リフォーム費用については、余裕を持って見積もるようにしましょう。

 

 

4.事故物件を売却するときはまず不動産会社に相談すべき

 

売却を考えているときは、リフォームをする前に必ず不動産会社に相談するようにしましょう。

事故物件については、受け止め方や感受性によって大きく差がでます。

 

事件性があった事故物件でなく、病死や孤独死などの場合にはそれほど気にしないで購入する人もいます。

また、物件を格安で購入し、自分たちの好みにあわせてリフォームしたいと考えている人にとっては、必要以上にリフォームされていることがデメリットになる可能性もあります。

 

事故物件はリフォームをして綺麗な状態にしなければ売れないと考えてしまいがちですが、一概にそうではありません。基本的には、特殊清掃などで現状回復されていれば、売却自体は可能です。

 

そのため、事故物件の売却を考えているのならば、まずは不動産会社に相談するようにしましょう。

 

 

まとめ

 

事故物件のリフォームをする際には、工事を引き受けてくれる複数の業者から相見積もりをとり、費用の内訳を明示してくれるリフォーム業者を選ぶようにしましょう。

ただし、売却を考えているのならば、リフォーム費用が無駄になってしまう可能性もあるので、リフォームをする前には、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。

 

 

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