【不動産売却】事故物件とは？～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「事故物件」についてお話します。

 

家やマンションが事故物件になったとき、「どうすれば良いのだろう？」と悩んだり不安になったりする人がほとんどです。

しかし、事故物件になると思われていた物件が、実は事故物件ではない場合もあります。そのため、まずは事故物件についての正しい知識を得ましょう。

 

この記事では、事故物件になるのはどのような場合か、また、心理的瑕疵による告知義務や売却時の相場価格など、事故物件に関する基礎知識をわかりやすく説明します。事故物件になるのでは？と悩んでいる人は、ぜひ一読して参考にしてください。

 

👉この記事でわかる3つのポイント

事故物件になるのは、どのような人の死があった場合なのかがわかる 事例別に事故物件になる場合とならない場合がわかる 事故物件を売却する際の相場価格や売却方法がわかる

 

 

 この記事はこんな人におすすめ！

✅人が亡くなった家が事故物件になるかかどうか判断が付かない人

✅事例別の事故物件の売却方法や相場価格を知りたい人

✅事故物件を売却する場合の相場価格や売却方法を知りたい人

 

 

1.事故物件と告知義務の概要

 

3つのポイント！

・家やマンション内で人が亡くなったからといって、必ずしも事故物件になるわけではない ・一般的に事故物件になるのは、告知義務のある不自然な人の死があった場合 ・告知義務の対象となる人の死があった場合、売買においては時効はない

 

この章では、まず、どのような物件が事故物件になるのか、事故物件と告知義務とについて解説します。

 

 

1-1.「事故物件」とは「告知義務」のある人の死があった物件

 

事故物件を簡単に説明すると、「告知義務」のある人の死があった物件だと言えます。

 

「告知義務」とは、売却する物件に何らかの不具合や問題がある場合、売主が買主に必ず伝えなければならない義務のことです。

 

不動産において、このような買主の生活に影響を及ぼしかねない物件の不具合のことを「瑕疵（かし）」と呼びます。

瑕疵の種類は、大きく分けると次の4つです。

 

瑕疵の種類	概要	具体例
心理的瑕疵	買主の心理状態に悪影響を与える恐れのある場合	・過去に自殺や事故があった物件 ・嫌悪施設の跡地　など
法律的瑕疵	現在の建築基準法に違反している、 もしくは法的制限のある場合	・再建築不可物件 ・建築基準法違反 ・市街化調整区域に建っている　など
物理的瑕疵	土地・家屋そのものに欠陥がある場合	・耐震強度不足 ・地中埋設物 ・シロアリによる被害 ・ヒビ、水漏れ　など
環境瑕疵	物件を取り巻く環境に問題がある場合	・隣人トラブル ・嫌悪施設が付近にある ・騒音がひどい　など

 

つまり、告知義務となるような「心理的瑕疵」に値する人の死があった場合は、いわゆる「事故物件」になります。

 

 

1-1-1.なぜ「告知義務」が必要なのか？

 

不動産売買契約において、売主には「契約不適合責任」というものがあります。

 

不動産売買における契約不適合責任とは、売却した不動産の状態や品質などが契約内容と適合していない場合は、売主が責任を負わなければならないというものです。

 

この契約不適合責任を果たすために、売却した物件に告知義務のある瑕疵がある場合は告知書（物件状況報告書）にその旨を正しく記載する必要があり、不動産会社もこれに基づいて売却方法などを決めます。

 

万が一記載をせず、売却した後に瑕疵や不具合など発覚した場合は、たとえ売買契約書で「瑕疵担保免責」を定めていたとしても、契約解除や売主への損害賠償などが発生することになりかねません。

 

 

1-2.どのような人の死が「告知義務」の対象になるのか？

 

家やマンションで人が亡くなったとしても、すべての場合において、心理的瑕疵の告知義務がある事故物件になるわけでありません。このことをまず押さえておきましょう。

 

告知義務の対象となるのは、次のような「不自然な死」があった場合です。

 

・殺人 ・自殺 ・火災による死亡 ・長期間にわたって人知れず放置された自然死

 

反対に、次のような「自然死や不慮の事故死」の場合は、告知義務の対象にはなりません。

 

・老衰 ・病死 ・不慮の事故死（転落、転倒、食事中の誤嚥など）

 

どのような人の死が告知義務の対象になるのかは、2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で確認できます。

 

自然死や不慮の事故死の場合は自殺や殺人などの場合とは異なり、基本的には告知義務の対象にはなりません。しかし、自然死であっても、亡くなったまま長く放置された場合には告知義務が発生します。

 

この「長く放置」が具体的にどのくらいの期間であるかは素人には判別がつきにくいことが多いです。

 

そのため、もし売却するのであれば、たとえ告知義務にあたらないとされている人の死であっても自分で勝手に判断をせず、売却を依頼する不動産会社には事実を伝えておくようにしましょう。

 

事故物件の売却を得意としている不動産会社であれば、告知すべきかどうか判断してくれるだけでなく、買い手にも上手に伝えてくれますので、あとからトラブルになりにくいです。

 

 

1-1-2.人の死の告知義務に時効はあるのか？

 

告知義務のある人の死があって事故物件になった場合、時間が経てば事故物件ではなくなると考えている人もいるようです。

 

しかし、残念ながら不動産売買においては人の死の告知義務に時効はなく、事故物件になった事実は何年経っても消えることはありません。

 

何度、売買されても、事故物件は事故物件のままです。

 

ただし、賃貸の場合はおおむね3年経つと事故物件であることを明示しなくても良いことになっています。売買の場合とは異なることに注意しましょう。

 

 

2.事例別、事故物件になる場合とならない場合

 

3つのポイント！

・病死や不慮の事故死などの自然死の場合は、事故物件にならないことが多い ・孤独死の場合は、すぐに発見されたか長期間放置されたかで事故物件になる場合とならない場合がある ・自殺や殺人は、発見された時期にかかわらず事故物件になる

 

告知義務のある人の死があったら、事故物件になるということはわかりました。

 

しかし、実際にはさまざまなケースがあるため、自分の場合は事故物件になるのかどうかわからないことが多いです。

 

ここでは、事例別に事故物件になるのはどのような場合かをわかりやすく説明します。

 

 

2-1.自然死・不慮の事故死・病死

 

老衰による自然死、転落事故や食べ物の誤嚥など不慮の事故死、病死など、告知義務が必要でない人の死の場合は「事故物件」になりません。

 

事故物件になるかどうかを決める大きな要素は、心理的瑕疵になるかどうかです。

 

死後、長時間が経った場合は室内に臭いがついたり近所で噂になったりして、買主に嫌な思いをさせる場合があります。

 

したがって、事件性のない自然死や事故死であっても、死亡から発見までに長く時間がかかってしまった場合は事故物件になります。

 

いつまでに発見したら告知義務の対象にならないといった基準はないため、売却の際には必ず不動産会社に伝えて判断してもらいましょう。

 

 

2-2.自殺

 

自殺があった場合は、発見までの時間を問わず告知義務のある「事故物件」になります。

 

ただし、マンションなどの共同住宅の場合は、必ずしもマンションの建物全体が事故部件になるわけではありません。

 

マンションで事故物件になるのは、おもに次のようなケースです。

 

・自殺のあった部屋そのもの ・上下左右の部屋から飛び降り自殺があった ・飛び降り自殺の落下地点が庭であった ・連日報道されるような自殺（事故物件より風評被害が問題となる）

 

エントランス（入口）や廊下、駐車場といった共有部分での自殺については、自殺があった時期やよく利用する場所かどうかなどによって、告知義務の対象かどうかが決まります。

 

また、かなり昔にあった自殺で、売主や不動産会社が知らずに告知をしなかった場合は、告知義務の違反にはなりません。

 

 

2-3.孤独死

 

孤独死があった場合は、亡くなってから長期間放置されず、発見までの時間が短ければ事故物件にはなりません。

 

ただし、警察が来て現場検証が行われて近所が騒ぎになったような場合は、事故物件扱いになることが多いです。

 

また、いつまでに発見したら事故物件にならないといった明確な基準はないため、自己判断はせず、売却の際には必ず不動産会社に伝えるようにしましょう。

 

 

2-4.殺人

 

殺人事件があった場合、発見までの時間を問わずに告知義務のある事故物件になります。

 

なお、マンションについては、同じ建物内のほかの部屋や、廊下やエントランスといった共有部分については、その場所を利用する頻度や事件の内容、いつ事件が起きたかなどによって告知義務があると見なされる場合と見なされない場合があります。

 

しかし、それでも殺人事件の場合は、不動産会社に必ず伝えておくようにしましょう。

 

 

3.事故物件の相場価格と売り方

 

3つのポイント！

・事故物件になると売却価格は1～5割下がる ・高く売りたいなら仲介がおすすめだが、事例によっては買取しか選べない場合がある ・買取してもらう時は手元に残る金額が高い不動産会社を選ぶ

 

事故物件を所有し続けるケースもありますが、手放したいと売却を検討する人も多いです。

 

その際、事故物件はいくらぐらいで売れるのかと心配になることでしょう。

 

ここでは、事例別に事故物件を売却した場合の相場価格を説明します。

 

 

3-1.事故物件は通常売却で売れるが売却額は安くなる

 

事故物件は通常の売却で売ることができます。

 

ただし、一般的な相場通りの価格では売れません。事例にもよりますが、相場価格から1～5割下がった額になります。

 

また、事件や事故の凄惨さや発見時の状況によってかなりの違いが出るため事故物件をいくらで売り出すのか、また買い手からの価格交渉をどの程度受けるのかは、不動産会社と担当者の経験や手腕にかかっています。

 

そのため、事故物件を少しでも高く、良い条件で売却したい場合は、事故物件の扱いが得意な不動産会社に任せましょう。

 

 

3-2.事故物件の売り方は「仲介」と「買取」がある

 

事故物件であっても、通常の売却と同じように、次の2つの売却方法が選べます。

 

• 一般の消費者に売る「仲介」
• 不動産会社に買ってもらう「買取」

 

 

4.事故物件に関する困りごと2選とその解決策

 

3つのポイント！

・貸していた物件が事故物件になった場合、賃料の設定は事故物件になる前の30～50％減になる ・賃貸の場合、告知義務はおおむね3年と定められている ・「大島てる」に載ったデマ情報は消せる

 

ここでは、貸していた物件で人が亡くなった場合と、事件や事故などのあった事故物件の情報を共有するサイト「大島てる」に載った情報を消せるのかどうかについて解説します。

 

 

4-1.貸していた物件で人が亡くなった場合

 

賃貸に出している物件が、人の死によって事故物件になるかどうか気になるケースもあるでしょう。

 

一般的に、賃貸に出していた物件で人が亡くなった場合は、老衰や病死、食べ物の誤嚥などの「自然死・不慮の事故死」であれば事故物件にはなりません。しかし、殺人、自殺、発見までに時間を要した死などの「不自然な死」は事故物件になります。

 

専有部分で事件が起きれば、もちろんその部屋自体が事故物件扱いになりますが、共用部分で事件があった場合は、起きた場所の位置や住民の利用頻度などが、告知義務になるかどうかが判断基準です。

 

 

4-2.「大島てる」に情報が載った場合、削除の可否について

 

「大島てる」とは、事件や事故などのあった事故物件の情報を共有するサイトです。

 

こちらのサイトに、事故物件に関する間違った情報やデマが掲載されている場合は、削除してもらうことができます。

 

しかし、事実であれば、削除要請やクレームには一切応じてもらえません。削除依頼をする前に、事実かどうかを確認するようにしましょう。

 

 

 

 

＼　最後までお読みいただきありがとうございます　／

 

不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。

悩み前に、ぜひ一度気軽にご連絡下さい。

電話・公式HP・公式LINEなどで承っております。

 

「土地/戸建て/マンション/太陽光発電所/管理物件/住宅ローン/資産運用/兵庫県伊丹市/不動産売却」