【不動産売却】築年数50年超えの古い家は売却できる？～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「築年数50年超えの古い家」についてお話します。

 

古い家が売れにくくなるのは事実ですが、売却方法を選べば売ることは可能です。

ここでは、築年数50年超えの古い家を少しでも高く売る方法について説明します。

 

この記事はこんな人におすすめ！

✅築年数が50年を超える古い家を売却したい人

✅古い家なので売れにくいのではないかと心配な人

✅古い家の売却方法と不動産会社の選び方を知りたい人

 

 

1.古い家でも売却方法は「仲介」と「買取」の2つ

 

家の売却方法としては、不動産会社の仲介で購入希望者を探してもらい売却する「仲介」と、不動産会社や買取業者などに売却する「買取」があります。

 

これは、築年数にかかわらず、どのような家でも同じです。

 

一般的に「仲介」での売却の買主は個人です。売主と買主の間に不動産会社が仲介して、売買契約を取りまとめます。

 

売主が不動産会社と媒介契約を締結すれば、広告や内覧などの販売活動を不動産会社が行い、売買契約が成立すれば売主が不動産会社に仲介手数料を支払うという流れです。

 

一方、「買取」は不動産会社や買取業者が買主となります。広告や内見などの販売活動を行って買い手を探す必要がないので、売主は買取業者と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに売買契約を進めることが可能です。

 

仲介と買取のメリットとデメリットをまとめて比較した一覧表がこちらになります。

 

【仲介と買取のメリットとデメリット】

	仲介	買取
メリット	高く売れやすい （相場価格に近い額で売却できる）   希望額で売れる可能性がある	すぐに現金化できる 周囲に知られずに売却できる
デメリット	買い手が現れるまで売れない （売却期間が長くなる）	売却価格が安くなってしまう （仲介での7割程度）

 

 

 

2.築年数50年を超える古い家の価値について

 

売却方法がわかったところで、次に築年数が古い家の価値について確認しましょう。

 

家をはじめとする建物には、資産価値の指標となる法定耐用年数が定められており、一般的には築年数が経つほど、資産価値は低くなります。

 

居住用住宅（非事業用）の法定耐用年数は、次の表のとおりです。

※非事業用建物の法定耐用年数は、事業用建物の1.5倍に定められています。

 

建物の構造等	耐用年数（非事業用）
木造	33年
木骨モルタル造	30年
金属造（骨格材の厚さによる）	28～51年
鉄骨鉄筋コンクリート造	70年
鉄筋コンクリート造	70年

 

築50年を超えている木造や金属造の家は法定耐用年数を過ぎているため、資産価値はほぼゼロと評価されます。

そのため、売却するときには、土地の売却価格のみで取引されることが一般的です。

 

 

3.家としての価値がある場合の売却方法

 

築50年を過ぎて資産価値がないと評価される場合であっても、家として機能しているのであれば売却は可能です。

 

ここでは、古くても家としての価値がある場合の売却方法を紹介します。

 

 

3-1.「中古住宅」として仲介で売る

 

法定耐用年数を過ぎてしまっている古い家だからといって、「中古住宅」として売却できないわけではありません。

 

家の状態は、メンテナンス次第で大きく違ってきます。リフォームや外壁塗装、修繕、点検などをきちんとしていれば、築50年超えとは思えないほど状態の良い家もあります。手入れがされていない築30年の家よりも、状態が良いこともあるでしょう。

 

そのような家なら、中古住宅として仲介で売却することは十分に可能です。

 

また、近年の古民家ブームで、古き良き日本の木造住宅に住みたいと考えている人の存在も見逃せません。そのような人にとって、手入れの行き届いた築50年の家は、安価に購入できる魅力的な物件です。

 

家の状態が悪くないのであれば、「築50年超えで古すぎるから売れないだろう」と悲観する必要はありません。

 

 

3-2.「中古住宅」として買取してもらう

 

仲介で売りに出してみたものの、なかなか買い手が見つからないときには、不動産会社や買取業者に「中古住宅」として買い取ってもらうことを検討しましょう。

 

ただし、買取での売却は、仲介と比較すると市場価格より3割ほど安くなるというデメリットがあります。

 

なぜなら、中古住宅を買い取った不動産会社は、リフォームや更地造成をして再販することを前提にしているため、その費用が差し引かれるからです。

 

しかし、買取での売却には次のようなメリットもあります。

 

・すぐに現金化できる ・仲介手数料がかからない ・契約不適合責任がない

 

それぞれのメリットについて詳しくみてみましょう。

 

 

3-2-1.すぐに現金化できる

 

買取の場合、仲介のように買い手を探す必要がないため、すぐに現金化することが可能です。

買取条件さえ整えば、数日〜1週間程度で売却が完了します。

 

 

3-2-2.仲介手数料が不要

 

買取の場合、仲介での売却時に必要となる仲介手数料が発生しません。

 

 

3-2-3.契約不適合責任がない

 

通常、中古物件を売却して引渡したあとに、契約書に記載されていない不具合や欠陥が見つかったときには、売主に「契約不適合責任」が問われます。

 

しかし、不動産会社に買い取ってもらった場合には、契約不適合責任は免除されるのが一般的です。

 

築50年の家となると、不具合がない可能性のほうが低いので、契約不適合責任を問われないか売却後も常に心配がつきまとうでしょう。

 

例えば、「シロアリ被害があった」「雨漏りがしている」などの場合、売却したあとでも修繕を求められたり、最悪の場合契約を解除されたりする可能性もあります。

 

売却後に、問題がないかを気にする必要がないことは大きなメリットです。

 

 

4.家としての価値がない場合

 

次に、長く人が住んでいないなどで劣化が進み、人が住めない状態になっている築50年以上の家の売却方法について説明します。

 

 

4-1.「古家付き土地　更地渡し可」として売却する

 

家としての価値がないケースでは、「古家付き土地　更地渡し可」として売却できます。

 

更地渡しとは、売主の負担で建物を解体・撤去してから土地を売却することです。

 

築50年以上の中古住宅をそのまま売却しようとした場合、土地だけが欲しい買主は撤去の費用や手間を考えると購入をためらいます。

 

しかし、先に建物を撤去して更地にしてしまうと「どれだけ古くてもいいから安く家を買いたい」と考える買い手が売却対象ではなくなってしまいます。

 

その点「古家付き土地　更地渡し可」とすれば、「古家」としても「土地」としてもアピールが可能です。古家を探している人、土地を探している人の両方にアピールできるので、買主を見つけやすくなります。

 

 

4-2.「古家付き土地」として売却する

 

築50年を超えるような家は、「古家付き土地」としての売却も可能です。

 

同じ家が建っている土地であっても、｢中古住宅」として売却するときは家がメインとなりますが、「古家付き土地」とすると、あくまでも売るのは土地がメインというスタンスです。表現を変えることで、土地を探している買主にアプローチできるようになります。

 

古家付き土地として家を売却すると、買主は「古家が付いた土地」として購入するため、売主には取り壊し費用がかからないことがメリットです。

 

また、土地は建物が建っている限り、固定資産税が6分の1になる「住宅用地の特例」が適用されます。更地にしてしまうと特例から外れ、買主が見つかるまで高い固定資産税を負担しなければなりません。

 

家が建っている土地は、売却するまで家を残しておくほうが、売主にとっては税金が安くなるメリットがあるのです。

 

 

4-3.「更地」にしてから売却する

 

シロアリ被害がある、雨漏りがしているなどで、建物の強度が保てないほど劣化している家は、更地にしてから売却するほうがよいでしょう。

 

どう考えても人が住めない状態であれば、購入した買主も更地にする以外にありません。更地にする費用を値引いて安く購入したとしても、自分で更地にする手間と時間が発生するため敬遠する買主がほとんどです。

 

買主が更地にする過程で、土地に危険物や汚染物が埋まっていることが発覚したときには、契約不適合責任を問われる可能性もあります。

 

しかし、売主が更地にしてしまえば、建物に対しての契約不適合責任がなくなることはもちろん、土地に対しても実情を正確に契約書に記せる可能性が高くなるというメリットもあります。

 

 

5.古い家を相続して売却したときの優遇税制

 

築50年を超える古い家を相続して売却したときには、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として、税の優遇措置を受けられる可能性があります。

 

この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人（亡くなった人）の居住用の家や土地を、平成28年4月1日〜令和5年12月31日までに売却し、一定の要件にあてはまるときには譲渡所得の金額から3,000万円まで控除できる制度です。

 

内容を詳しく説明します。

 

 

5-1.対象となる居住用財産

 

対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続が開始される直前まで被相続人（亡くなった人）が居住用にしていた家で、以下のすべてに当てはまる必要があります。

 

1. 昭和56年（1981年）５月31日以前に建築されたこと
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
4.  

築50年を超えている戸建ての家で、被相続人以外が住んだことがないなら、これらの条件をすべて満たしている場合がほとんどです。

 

 

5-2.特例を受けるための条件

 

相続した不動産が特例の対象となる場合でも、実際に特例を受けるためには売却に際して以下の条件が定められています。

 

1. 相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期間である2023年（令和5年）12月31日までに譲渡すること
2. 売却代金が1億円以下であること
3.  

さらに、建物付きで売却する場合と、更地にして土地だけ売却する場合で、以下のように条件が異なります。

 

 

【建物付きで売却する場合】

1. 相続してから譲渡するまでの間、誰も住んでいないこと
2. 建物については、建築基準法の耐震基準を満たしていること
3.  

【更地にしてから売却する場合】

1. 相続から取り壊し、譲渡するまでの間、人が住んでいなかったこと
2. 取り壊しから譲渡までの間、建物や構造物の土地として利用されていなかったこと
3.  

耐震基準については、新耐震基準が定められた1981年（昭和56年）以前に建てられた家は、基準を満たしていないと考えられます。耐震補強工事をすれば特例の対象となりますが、多額の費用が発生する可能性が高いです。

 

特例を利用するより、そのまま売却したほうが利益を得られることも十分考えられます。売却方法については、不動産会社に相談するようにしましょう。

 

 

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