【不動産売却】土地の測量が必要なケースと費用について～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする記事で今回は「土地の測量」についてお話します。

 

土地を売却する際の測量は、売買対象の面積を正確に測り、隣地との境界線を確定させるために行います。

測量費用は一般的に売主負担となり、高額になるケースも多いので注意が必要です。

 

こちらでは、不動産売却の際に測量が必要なケースとかかる費用について、わかりやすく説明します。

 

 

1.土地の測量とは

 

土地の測量とは、土地の面積や形状、隣地との境界線などを測り、確定することです。「土地家屋調査士」に依頼して行います。

 

土地測量を行う目的は、土地の現状や面積を正しく把握し、隣地所有者との間で境界線についての認識を一致させることです。

 

土地は、建物を建てたり取り壊されたり隣地所有者が変わったりする中で、利用状況が刻々と変化します。いったん登記されても長い年月が経つと隣地との境界が曖昧になり、面積や形状が登記した当初の状況と変わることがあります。

 

登記簿上の面積と実際の面積が異なると売買代金に影響するので、正確な面積を明らかにする必要があるのです。

 

また、隣地所有者同士で境界の認識が一致しないと境界トラブルが発生します。トラブルを抱えた状態では、購入者が購入を躊躇するので、測量が必要です。

 

 

2.土地測量が必要なケースとは

 

測量が必要なケースは、過去に測量した年月が古く、地価が高い不動産の場合だといえます。

 

 

2-1.市街地では測量を行うケースが多い

 

不動産を売却する際、必ず測量が必要とは限りません。そもそも法律上「土地を売却する際に測量すべき」という定めはありません。

当事者が納得すれば、測量せずに土地を売ることも可能です。実際、過去には土地測量なしに取引が行われる事例も多数ありました。

 

ただ、最近では土地購入後の隣地所有者とのトラブルなどを避けるため、売却前に測量を行うケースが増えています。

 

特に、市街地で所有者がひしめき合っている場所では、1㎡あたりの単価が高く、少しの誤差が大きな影響を及ぼすこと、隣地との境界争いが起こりやすいことから測量が行われるケースが多数です。

 

市街地とは、農地や森林などが見られず人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになるため、つまり、都会・都市部・都心といえます。

 

 

2-2.郊外や地方、山林では測量を行わないケースが多数

 

一方、郊外や田舎の広めの土地の場合、土地価格が低くて隣地とのトラブルもさほど多くないこともあり、測量を行わずに土地売買されるケースが多数です。

 

また「山林」の場合、土地価格が非常に低い上に隣地とのトラブルが起こるケースはほとんどありません。さらに土地が広大なために測量費用が多額になり、測量を実施するメリットがほとんどなくなります。そこで測量をせず、公簿面積を前提にした取引（公簿取引）がほとんどです。

 

公簿取引とは、測量図の有無にかかわらず、登記簿面積を売買面積とする方法です。

 

 

2-3.すでに測量していたらあらためての測量は不要

 

 

市街地でも、すでに測量を行って確定測量図と境界確認書があるなら、売却時に重ねて測量する必要はありません。

 

 

3.現況測量図・測量図・確定測量図・地積測量図の違い

 

同じ測量図でも、意味合いが異なるので注意が必要です。

ここで出てくる、官民の「官」は、官吏・公務員つまり国や地方自治体を指し、「民」は民間つまり一般個人や法人を指します。

 

【現況測量図（げんきょうそくりょうず）】

現在の状況を測った測量図面で、仮測量図ともいいます。 隣地所有者（官民、民民のいずれ）の査定の立会いがなく、 単にその土地を測量させた図面です。 土地の境界について、 隣地所有者に承認されているのかどうかわからない図面です。

 

【測量図（そくりょうず）】

隣地所有者の中でも官民査定を省略し、 対象地に隣接する民有地との境界について、隣接地所有者立ち会いのもとに境界確認を行い作製された図面です。 こちらがあれば、確定測量図でなくても売却が可能です （費用を抑えることができます）。

 

【確定測量図（かくていそくりょうず）】

土地の境界について、隣地所有者（官民、民民どちらとも）の 立会い（境界確認）を行って承認が得られ、 それに基づき面積や寸法が確定された図面です。

 

【地積測量図（ちせきそくりょうず）】

法務局に備え付けられている図面です。確定測量図が作成され、 それが法務局に登録されているものです。 ただし、古い地積測量図は測量技術が低かったり 隣地所有者の承諾がない状態で登記されたものがあるため、 古い地積測量図については、信用力が低いとされます。

 

 

4.土地測量の流れ

 

土地測量の流れは次の通りです。

 

■STEP.1

 

👉土地家屋調査士に依頼

まずは「土地家屋調査士」に測量を依頼します。だいたい、不動産会社の紹介を受けることが多いですが、できるだけ親身になって対応してくれる人にお願いしましょう。

 

■STEP.2

 

👉隣地所有者に協力を求める

境界確定の土地測量を行うとき、必ず隣地所有者の協力が必要です。現場を確認した上で、境界確認書などに印鑑を押してもらわないといけないからです。

そこで、測量実施前に挨拶に行き、事情を話して協力を依頼しましょう（不動産会社や土地家屋調査士が説明しにいくことが多いです）。

 

■STEP.3

 

👉法務局等で資料を調査

実際に測量作業に取りかかる前に、法務局や市町村役場で土地の全部事項証明書や公図、地積測量図などの関係資料を入手します。これらの書類は通常、土地家屋調査士が集めてくれます。

過去に土地を購入したときに作成された資料などもあれば手元に用意しましょう。

 

■STEP.4

 

👉現況確認

土地家屋調査士とともに現地に行って土地の現状を確認し、測量計画を立てます。

 

■STEP.5

 

👉測量実施と官民による確認

土地家屋調査士が土地の測量を行って面積や境界を確認していきます。

その上で隣接する土地所有者と道路・水路などの管理者などの関係者が立会い、民民と官民それぞれの土地境界を確認していきます。

 

民民の境界とは隣地所有者との私有地の境界、官民の境界とは水路や道路などとの境界です。

なお、土地を売るときには、官民境界が確定しなくとも、民民の境界さえ明らかにしていれば一応売却可能です。

 

■STEP.6

 

👉境界標の設置

すべての関係者が納得して土地の境界が確認されたら、コンクリートや金属の杭や標などを設置します。

 

■STEP.7

 

👉確定測量図、境界確認書を作成

土地家屋調査士が作成した「確定測量図」と隣地所有者同士が合意したことを示す「境界確認書」を作成し、隣接地所有者が全員署名押印します。

こうして境界が確定し、土地を売却できる状態になります。

 

 

5.土地測量にかかる費用

 

土地測量にかかる費用は通常「売主負担」です。隣地の所有者に負担を求めるのも一般的に困難です。

測量費用の相場は、土地の広さや事案の複雑性、官民境界の査定まで行うのかなど条件によって異なります。

 

一般的な30～40坪（100〜130㎡）くらいの住宅地で「民民境界のみ査定」のケースでは、30～45万円くらいが相場です。

官民立ち会いだと費用が上がり、隣地所有者が多数、土地が広いケースなどでは100万円以上かかることもあります。

 

どのくらいの費用がかかるのか、土地家屋調査士に依頼する前に必ず見積もりをもらっておきましょう。

 

 

最後までお読み頂きありがとうございます！

 

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