【不動産売却】オーバーローンでも家を売却する方法は？～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「オーバーローンでも家を売却する方法」についてお話します。

 

オーバーローンとは、家やマンションを売却しても売却代金で残っている住宅ローンを完済できない状態を指します。

オーバーローンの状態では、原則として家やマンションを売却することができません。

 

しかし、住宅ローンの完済に足りない額を補填したり、任意売却を使ったりすれば売却することが可能です。

こちらでは、家やマンションがオーバーローンの場合に売却するための対処法5つをわかりやすく説明します。

 

👉この記事でわかる3つのポイント

・オーバーローンの状態だと、なぜ家やマンションを売却できないのか ・売却したい家やマンションがオーバーローンかどうかの調べ方 ・オーバーローンの家やマンションを売却するための対処法

 

この記事はこんな人におすすめです！

✅住宅ローンが残っている家やマンションがオーバーローンかどうかを調べたい人

✅オーバーローンでも家やマンションを売りたい場合の対処法を知りたい人

✅任意売却以外の方法でオーバーローンの家を売りたい人

 

 

1.「オーバーローン」とは家の売却代金で住宅ローンを完済できない状態

 

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が不動産（マンション・一戸建て・土地）の売却価格を上回っている（オーバーしている）状態のことです。

ローンの残額が不動産の売却価格をオーバーしているので、オーバーローンと呼ばれています。

 

一方、住宅ローンの残額が不動産の売却価格を下回っている場合は「アンダーローン」と言います。

アンダーローンであれば、家を売却すれば残っている住宅ローンを完済できるため、何も問題はありません。

 

しかし、オーバーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンは完済できないので、ローンを組む際に設定した「抵当権」を外すことができません。

抵当権が付いたままの不動産は、ローン返済滞納による差し押さえのリスクがあります。そのため、基本的にオーバーローンの状態だと、家やマンションを売却することができないのです。

 

 

2.オーバーローンかどうかの調べ方

 

住宅ローンが残っている家やマンションがオーバーローンかどうかを調べるには、まず次の2点の確認が必要です。

 

・住宅ローンの残債（残高） ・家の売却価格（相場価格）

 

これらを調べて差し引きすれば、オーバーローンかどうかがわかります。

 

 

2-1.住宅ローンの残債（残高）を調べる方法

 

住宅ローンの残債が知りたいときは、借入先の金融機関（銀行など）から届いているローン返済計画書や残高証明書で確認します。

住宅ローンが固定金利の場合は、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表（返済予定表）をもらっていることが多いです。

 

変動金利の場合は、6ヵ月ごとなどの金利見直し後に、ローン返済表が届くこともあります。

 

また、金融機関によっては、インターネットのマイページなどで住宅ローンの状況を確認することが可能です。

書類を紛失した場合やネットのページにログインできない場合には、借入先の金融機関に問い合わせてみましょう。

 

 

2-2.家の売却価格（相場価格）を調べる方法

 

家がいくらで売れるかは、実際に売りに出してみないとわかりません。したがって、今、売りに出したらいくらで売れそうかという「相場価格」を調べるのが一般的です。

相場価格は、次の2点から割り出すことができます。

 

・周辺にある同じような物件の売出し価格 ・過去に売れた金額（成約事例）

 

 

2-2-1.売却予定なら不動産会社に査定してもらう

 

正確な相場価格を自分で判断するには限界があります。そのため、売却を予定しているのであれば、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

物件情報だけで査定をする「机上査定」を依頼すれば、家を直接見てもらわなくても、簡単に査定してもらえます。

 

もし、より正確な査定を希望するのであれば、実際に物件を確認してもらう「訪問査定」を依頼しましょう。

 

 

3.オーバーローンでも家を売りたい場合の対処法

 

売却したい家がオーバーローンの場合、次の5つの対処法があります。

 

・無担保ローン（フリーローン）を利用してローンを完済する ・任意売却をする ・現金を用意する ・高めに売り出してみる ・売却を延期する

 

 

3-1.無担保ローン（フリーローン）を利用してローンを完済する

 

売却代金でローンが完済できない場合、足りない分を補ってローンを完済すれば、売却が可能です。

ローン完済に足りない分を補うお金を用意する方法として、「オーバーローンのためのローン」があります。

 

不動産などの担保を設定せずにお金を借りる「無担保ローン」のことです。

ローン完済に足りない額を無担保ローンで借り入れをして補填すれば、あとで説明する任意売却をしなくても、住宅ローンが残っている家を売却できます。

 

 

3-2.任意売却する

 

任意売却（にんいばいきゃく）とは、借入先の金融機関の同意を得ることにより、オーバーローンの場合でもお家を売却できる方法のことです。

 

金融機関にとっては、任意売却してもローンを全額回収できないので不利益になります。しかし、ローンの返済が滞ると競売（けいばい・きょうばい）をするしかなくなり、任意売却するよりもさらに低い金額しか回収できません。

 

それであれば、なるべく高額で売却した方が金融機関にも利益があるため、任意売却が認められているというわけです。

ただし、任意売却をした場合、得た売却代金は全額ローン返済に充て、残った住宅ローンについては引き続き返済しなければなりません。

 

 

3-3.現金を用意する

 

オーバーローンになる額を補えるだけの現金を用意できれば、当然ですがローンを完済することができます。

 

貯金を切り崩す、親族に借りる、車を売るなどして、なんとかオーバーローンになる部分を現金で用意できないか検討してみても良いでしょう。

 

 

3-4.住宅ローンが完済できる高めの額で売り出してみる

 

オーバーローンの部分の額がそれほど多くなければ、住宅ローンの完済を目指して、相場よりも高めの価格設定をして売り出してみることも1つの方法です。

 

不動産会社の提示する査定価格も、これぐらいであれば売却できるであろうという目安の金額でしかありません。

 

相場より高くても売り出してみなければ、売れるかどうかは誰にもわからないので、売却期間に猶予があるならば、一度、高めの価格で売りに出してみても良いでしょう。

 

 

3-5.売却を延期する

 

すぐに売却する必要がない場合は、売却を延期するのも一つの手です。

住宅ローンの残債が減るまで家やマンションの売却を延期してローンの返済を続けていれば、いつかはアンダーローンになります。

 

ただし、建物部分は経年劣化により時間が経つにつれて価格が下がっていきます。リフォームなどをしない限り、基本的にお家の価格も時とともに低くなっていくのが一般的です。

 

オーバーローンが解消されるまで売却を延期する場合は、その点を考慮しておく必要があります。

 

 

まとめ

 

本日の記事のまとめがこちら

 

・オーバーローンの家やマンションは、原則として住宅ローンを完済しないと売却できない。 　※完済できない場合はブラックリストに載る任意売却か競売になる ・オーバーローンかどうかは、住宅ローンの残債（残高）から家の売却価格（相場価格）を差し引くことでわかる ・住宅ローンの残額は、借入先の金融機関から届くローン返済計画書や残高証明書で、 　家の売却価格は、周辺にある同じような物件の売出し価格や成約事例から割り出した相場価格で調べることができる ・オーバーローンの家やマンションを売りたい場合の対処法には、次の5つがある  → 無担保ローン（フリーローン）を利用してローンを完済する  → 任意売却をする  → 現金を用意する  → 住宅ローンが完済できる高めの額で売り出してみる  → 売却を延期する

 

原則として、住宅ローンを完済しなければ、ローンが残っている家やマンションを売却できません。

 

売却代金で残っている住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合だと、ローンを完済するために足りない額の補填が必要です。

 

ローン完済に足りない分を補うには、オーバーローンのためのローンとして銀行のフリーローンを利用するか、預貯金などで現金を用意することになります。

 

また、もし売却期間に猶予があるのでしたら、不動産の売却は縁のものですので、一度、高めの価格で売り出してみるというのも一つの手です。

その場合も、まずは売りに出したらどのくらいの価格で売れそうなのかを調べる必要があります。

 

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