【不動産売却】売買契約で売主が用意する必要書類~伊丹市の不動産会社~
2025/01/26
こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「売買契約時に売主が準備する書類」についてお話します。
👉この記事で具体的にわかる3つのポイント
・売却契約時に、売主はどのような書類を準備すればよいか ・どのようにして売買契約に必要な書類などを用意すればよいか ・契約者本人が売買契約に立ち会えない場合に必要となる委任状の作成方法について |
この記事はこんな人におすすめです
✅家やマンションを売却する予定がある人
✅不動産の売買契約時に、売主として何が必要になるかを知っておきたい人
✅売主が売買契約締結に立ち会えない場合の対処法を知りたい人
売買契約時に売主が用意するもの
👉3つのポイント
・不動産売買契約を締結する際、売主は登記済証や実印だけでなく、印鑑登録証明書や本人確認書類などを準備する必要がある ・印鑑登録証明書は有効期限が3ヵ月と定められているので、取得時期に注意する ・売主側の売買契約書が不要な場合は、買主側の売買契約書のコピーで代用することも可能 |
不動産売買契約のときに、売主が用意しなければならない書類などは次の表のとおりです。
【不動産売買契約時に売主が用意すべきもの】
用意するもの | 何に使うか | 取得方法 |
①印鑑登録済みの実印 | 売買契約書 | 市区町村役所で実印の印鑑登録を行う |
②印鑑登録証明書 (3ヵ月以内に発行したもの1通) |
売買契約書 |
印鑑登録すれば発行できるようになる (役場窓口、コンビニなど) |
③印紙税額分の収入印紙 | 売買契約書 | 郵便局・法務局 |
④本人確認書類 | 本人確認 | 運転免許証やマイナンバーカードなど写真付のもの |
⑤登記済証(権利証) または登記識別情報通知 |
不動産の所有者である 証明に使う |
不動産取得時に受け取ったもの |
⑥仲介手数料の半金 | 不動産会社への報酬 | 半額を契約時に、残りを引渡時に支払う |
⑦固定資産税納税通知書 |
固定資産税や 都市計画税の精算 |
4月頃に市区町村役所から送付 |
⑧土地測量図や境界確認書 | 土地の境界確定 | 法務局または土地家屋調査士 |
一つずつくわしく説明します。
①印鑑登録済みの実印
実印は、不動産売買契約書に押印するときに使用します。事前に市区町村役所に出向いて、印鑑登録をしておきましょう。
不動産が夫婦共有名義などの場合は、それぞれ別の実印が必要です。
基本的に不動産売買契約書に押す印鑑は、実印でも認印でも契約の有効性に変わりはありません。
ただし、取引の安全性を高める(真の所有者であることの確認)などの理由から実印を求められることが多いです。
②印鑑登録証明書(3ヵ月以内に発行したもの)
印鑑登録証明書は、本人の印鑑であることの証明のために必要となります。
印鑑登録をしていない場合は、まず、役所での印鑑登録が必要です。そのときに、印鑑登録証明書を取得することもできます。
印鑑登録済みの場合は、市区町村の役所だけでなく、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアでも取得できます。
一般的に印鑑登録証明書の有効期限は3ヵ月とされているため、3ヵ月以内に発行されたものが1通必要です。
共有名義の場合は、印鑑と同じように、それぞれの名義人の印鑑証明書が必要です。
契約後、物件の引き渡しと同時に行われる残代金決済の時にも、印鑑証明書が1通必要になるため、決済日が売買契約締結後3ヵ月以内の予定であれば、不動産会社に確認したうえで、あらかじめ2通取っておいても良いでしょう。
③印紙税額分の収入印紙
売買契約書には印紙税が課せられるため、印紙税額分の収入印紙を貼付して消印し、納税しなければなりません。
印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引額によって決まります。
印紙税額分の収入印紙を最寄りの郵便局などで購入して持参しますが、不動産会社によっては、あらかじめ用意してくれているこのあるため、前もって確認しておくと良いでしょう。
④本人確認書類
売主本人であることが確認できる、次のような写真付きの公的証明書などを用意しましょう。
・個人の場合(運転免許証・マイナンバーカード・パスポート など) ・法人の場合(登記事項証明書・印鑑登録証明書 など) |
たとえ、知り合いの同士の取引であっても、司法書士が売主本人であることを確認するために必要です。
⑤登記済証(権利証)または登記識別情報通知
不動産を取得して登記した際の登記済証(権利証)または登記識別情報通知も必要です。
登記識別情報を隠すために貼られているシールは、売買契約を結ぶまで剥がさないように注意しましょう(こちらの画像は剥がされた状態になります)。
不動産の所有者であることを確認するものとして、買主に提示します。
⑥仲介手数料の半金
2024年7月1日から、800万円以下の取引については、仲介手数料の上限額が30万円(税込み33万円)に定められました。
仲介手数料は、契約時に買主から受け取る手付金から支払うことが多く、実際に現金を持参しなくて良いこともあります。
また、売買契約時に半金、残代金決済時に半金を支払うことが多いですが、不動産会社によっては、契約時ではなく残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもあるため、こちらもあらかじめ確認しておきましょう。
⑦固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、不動産の固定資産税を支払う義務がある人に対して、税金の算定の基準となった不動産の評価額や納付すべき額などを通知した書類です。
地方自治体によって異なりますが、一般的には4〜6月ごろに納付書と納税通知書が、市区町村役所から不動産の所有者宛てに送られてきます。
固定資産税の納税額の確認のために必要ですが、不動産会社によっては必要としないケースもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
⑧土地測量図や境界確認書
土地の測量図(地積測量図)や境界確認書は、隣地や道路などの境界を明確にするために必要です。
境界が明確でないと土地の面積にも影響をおよぼすことになり、売主と買主との間でトラブルにも発展しかねません。
地積測量図がある場合は、土地登記簿に登録されているため、法務局で確認、発行してもらうことができます。インターネットでも取得可能です。
測量図がなく土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して、境界を確定してもらいます。
土地家屋調査士に境界確定を依頼する際の費用は、土地の広さにもよりますが、30〜85万円程度が相場です。不動産会社に、提携している土地家屋調査士を紹介してもらうとスムーズに進むでしょう。
売主ではなく代理人が売買契約に立ち会う場合は委任状が必要
👉3つのポイント
・売主本人が売買契約締結に立ち会えない場合は、委任状を作成して代理人を立てて契約を締結することができる ・夫婦共有名義の不動産売却で夫しか立ち会えないような場合、夫が妻の代理人として 妻からの委任状や妻の実印、印鑑登録証明書などを用意しなければならない ・委任状は自分でも作成できるが、不動産会社が雛形をもっていることが多いので相談してみると良い |
売主が入院している場合や、夫婦共有名義の不動産売却で両者のスケジュールが合わない場合などで、売買契約の締結時に立ち会えない場合は、代理人を立てることも可能です。
ただし、その場合は売買契約に必要な書類として、追加で委任状などが必要となります。
ここでは、代理人を立てて売買契約をするる際に必要となる委任状について説明します。
代理人を立てる際に必要になるもの
契約者本人が契約に立ち会うことができず、代理人を立てる場合は、次のものが必要となります。
・本人の委任状(本人の自署と実印を押印) ・本人の印鑑証明書(3ヵ月以内のものを1通) ・代理人の印鑑証明書(3ヵ月以内のものを1通)と実印 ・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類 |
たとえば、夫婦共有名義の不動産を売却する場合で、夫だけが売買契約締結に立ち会う場合には、妻の分の上記の書類や実印を用意しなければなりません。
委任状に記載する内容
代理人を立てる際の委任状に記載しなければならない内容は、次のとおりです。
・代理人(委任を受ける人)の住所・氏名 ・「不動産売却契約を締結する権限を代理人に委任する」という旨の文 ・売買契約を結ぶ物件の表示項目(所在、地番、家屋番号など) ・委任の範囲(不動産売買契約、手付金や売買代金の受領など) ・委任状の有効期限 ・委任状を作成した日付 ・委任者・代理人の住所氏名とそれぞれの実印の押印 |
不動産の売買契約の委任状は、ほとんどの不動産会社で雛形を用意しています。委任状を自分で作成することもできますが、まずは売却を依頼している不動産会社に相談すると良いでしょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
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不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。
悩み前に、ぜひ一度気軽にご連絡下さい。
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