家を売るか賃貸にするか？収益性を見極める投資戦略を解説！[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

 

不動産を所有している場合、「売却するか、賃貸に出すか？」という判断に迷うことがあります。それぞれの選択肢にはメリットとリスクがあり、資産運用の観点から収益性の見極めが重要です。

 

本記事では、売却と賃貸運用の比較ポイントを5つに分けて解説し、最適な投資戦略を考える際のヒントを提供します。

 

 

1. 売却と賃貸の基本的な違いを理解する

 

まずは、売却と賃貸運用の基本的な違いを押さえましょう。どちらも不動産を資産として運用する手段ですが、利益の発生タイミングが異なります。

 

【売却の基本特徴】

メリット	デメリット
即座にまとまった現金収入を得られる	市場価格の変動リスクがある
管理の手間なし	税金（譲渡所得税）の負担
将来の資産リスク回避が可能	資産価値が上がると機会損失

 

 

【賃貸運用の基本特徴】

メリット	デメリット
安定収入（家賃収入）が得られる	空室リスクが発生する可能性
資産価値の維持が期待できる	修繕・管理費用が必要
節税対策（不動産所得控除）が可能	賃借人トラブルのリスクがある

 

 

★ポイント★

・短期的な資金調達が必要なら売却を検討。

・長期的な運用益や節税対策を考えるなら賃貸も有力です。

 

 

2. 市場動向と物件の収益性を比較する

 

不動産の収益性は、市場の動向や物件の価値に大きく影響されます。売却するか賃貸運用するかを判断するために、以下の重要な指標を確認しましょう。

 

1. 売却価格の見込みを確認

・不動産ポータルサイトや査定サイトを活用し、現在の売却相場を調査。

・売却価格の見込み額から仲介手数料・税金・売却費用を差し引いて手残り額を計算。

 

2. 賃貸収入の見込みを確認

・地域の賃貸相場を確認し、賃料の月額収入を見積もる。

・年間家賃収入 ＝ 月額家賃 × 12か月

 

【収益性の比較例】

物件概要： 売却価格 4,000万円 / 賃貸家賃 15万円

項目	売却時の手残り	賃貸時の収入
手残り額（売却）	約3,800万円	なし
年間家賃収入（賃貸）	なし	180万円（15万円×12）
管理・修繕費	なし	▲20万円
税金負担	譲渡所得税あり	不動産所得税あり

 

 

 

3. 税金と諸費用を考慮する

 

不動産運用には税金や手数料がつきものです。売却時と賃貸運用時に発生する税金を比較して、どちらがコストを抑えられるかを見極めましょう。

 

【売却時の税金・費用】

項目	内容
仲介手数料	売却価格の最大3% + 6万円
譲渡所得税	利益が出た場合に課税
印紙税	売買契約書に貼る印紙税
解体費用（古家付き土地）	古い家屋がある場合の解体費

 

 

【賃貸時の税金・費用】

項目	内容
固定資産税	毎年の資産税負担
不動産所得税	家賃収入に対する課税
修繕費・管理費用	賃貸運営に必要な経費
空室リスク対応費	賃借人がいない場合の損失

 

 

★ポイント★

・売却時の税金負担が大きい場合は、賃貸運用が有利なケースがあります。

・家賃収入に対する不動産所得税は、経費を計上することで節税が可能です。

 

 

4. 資産価値とリスクを評価する

 

売却か賃貸の判断には、資産価値の将来性も見逃せません。物件が古くなるほど資産価値が下がるため、将来のリスク管理が必要です。

 

【売却時のリスク】

・資産価値が下落する可能性

・売却のタイミング次第で利益が変動

 

【賃貸時のリスク】

・空室リスク（家賃収入がゼロになる期間）

・修繕リスク（建物の老朽化や突発的な修理）

・賃借人トラブル（家賃滞納や契約違反）

 

 

5. 売却か賃貸かの判断基準を明確にする

 

最後に、売却か賃貸かを決める判断基準のチェックリストを活用しましょう。

 

【判断基準の比較表】

判断基準	売却する場合	賃貸にする場合
すぐに現金化したい	✅ 資金調達が必要な場合	❌ 長期運用には不向き
将来的な収入を期待	❌ 資産がなくなる	✅ 家賃収入が期待できる
管理の手間を避けたい	✅ 手放せば管理の必要なし	❌ 賃貸管理が必要
税金の軽減効果を期待	❌ 譲渡所得税が発生する可能性	✅ 経費計上で節税が可能
将来の資産価値上昇を期待	❌ 資産が消える	✅ 資産価値の上昇が見込める

 

 

まとめ：収益性を見極めた最適な選択を！

 

家を売却するか賃貸にするかは、現在の市場動向・将来的な資産計画・収益性を総合的に考慮して判断することが重要です。状況に応じて、信頼できる不動産会社や税理士に相談し、賢い資産運用を目指しましょう！