不動産売却のすべて！売り方の基礎から後悔しないための知識まで[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

日々不動産に関する知識を公開しておりますが、本日はこの記事を読むと理解できるように不動産売却の基礎からすべてを解説していきたいと思います。

 

 

１：不動産売却の全体がわかる基礎知識のまとめ

不動産売却をしようと思い立っても、何をどのように学べばいいかわからない、という方もいるのではないでしょうか。

不動産売却をするうえで押さえておきたい、以下の基礎知識をまとめています。

 

不動産売却の流れや期間 　不動産売却の２つの方法 　売却に向けた準備 　不動産会社への査定依頼 　不動産売却に必要な書類

 

初めての方にもわかりやすく概要を解説しますので、ぜひご確認ください。

 

①不動産売却の基本的な流れや期間

はじめに、不動産売却がどのような流れで進み、どのくらいの期間がかかるのか見ていきましょう。

不動産売却の基本的な流れは、以下の通りです。

 

1⃣　相場を調べる ↓ 2⃣　不動産査定の依頼 ↓ 3⃣　媒介契約の締結 ↓ 4⃣　販売活動の開始 ↓ 5⃣　売買契約の締結 ↓ 6⃣　決済・物件の引渡し ↓ 7⃣　確定申告

 

上図の流れに沿って、各ステップにかかる期間も確認していきましょう。

 

段階	流れ	所要期間の目安
売出し前	1.相場を調べる	～1カ月
	2.不動産査定の依頼
	3.媒介契約の締結
売り出し中	4.販売活動の開始	1～4カ月
	5.売買契約の締結
売買契約後	6.決済・物件の引き渡し	1カ月
	7.確定申告	売却の翌年

 

全体の流れを見ると、不動産の売却を完了するには目安として3～6カ月ほどの期間がかかると考えられます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ段階にまで至れば、以降の売却活動は主に不動産会社主導で進みます。具体的には、不動産会社が売買物件情報サイトに広告を掲載したりして、さまざまなアプローチで集客を行ってくれます。

 

②不動産売却の2つの方法

前述した不動産売却の流れと期間は、「仲介」という売却方法をとった場合の内容です。
仲介は一般的な不動産の売却方法ですが、この他に「買取」という方法を選択する方もいます。

仲介は、不動産会社に売却の仲立ちを頼み、第三者の買主を募集して売却する方法です。
一方の買取は、不動産会社に不動産を直接売却する方法を指します。

 

仲介は買主の募集が必要であるため、約3～6カ月の期間を要しますが、買取は不動産会社に直接売却するため、最短1週間程度で売却が完了します。

ただし、買取は不動産会社にとって「仕入れ」の扱いになるため、仲介で売却する場合に比べて2～3割程度低い価格で取引されることが多いでしょう。

仲介と買取のメリット・デメリットをまとめると、次の通りです。

 

	仲介	買取
メリット	・市場価格に近い価格で売却できる可能性がある ・プロの不動産会社が広告や営業活動を展開し、幅広く買手を探してくれる ・内覧などの機会を通して、買手の意見を反映できる	・最短1週間程度で売却して現金化できる ・不動産会社への仲介手数料が発生しない ・築古や訳ありの物件でも売却できる可能性がある
デメリット	・買取よりも売却に期間を要する ・仲介手数料がかかる ・内覧対応に手間がかかる	・仲介売却に比べて買取価格が2～3割程度安い ・買い取ってもらえない場合がある

 

③売却に向けた準備

不動産を売却する際は、売出し価格を提示して購入希望者を募ります。そして、買手がなかなか見つからない場合には、値下げをするといった対応が必要になります。

適切なタイミングで値下げに踏み切れないと、さらに売却期間が延びることになりかねないため、売却計画を事前に立てておくことが重要です。

売却計画は不動産会社に相談しながら立てることも可能ですが、依頼する不動産会社を決める前に以下の2点は自身である程度決めておきましょう。

 

いくらで売却したいのか いつまでに売却したいのか

 

住宅ローンが残っている方、住み替えの資金を必要としている方などは、特に「いくらで売れるか」が重要になるでしょう。また、売却期間は、値段設定をするうえで大事な項目であるため、「いつまでに」「最低でもいくらで売れてほしい」かを決めておくことをおすすめします。

加えて、相談する不動産会社を決める前に、物件の売却相場を大まかに把握しておくことも大切です。売却相場をある程度把握していれば、複数の不動産会社の査定額を比較する際や、売出し価格・値引き額を決める際に役立ちます。

 

④不動産会社への査定依頼

不動産会社は査定依頼を受けると、その物件が「売れるであろう価格」を調査します。
そして、その調査によって提示された査定額を参考に、売主は売出し価格や売却方針を決めていきます。

査定には以下2つの方法があるため、不動産会社にどちらの方法で依頼するのかを決めておきましょう。

 

机上査定（簡易査定） 訪問査定

 

机上査定は、過去の成約事例などのデータと簡単な物件情報をもとに査定額を算出する方法。一方の訪問査定では、机上査定で扱うデータ以外に不動産会社の担当者が物件を訪問して収集する情報も参考にし、査定額が算出されます。

現地調査を実施する分、訪問査定のほうが精度の高い査定結果を得られます。そのため、不動産売却の意思が固まっている方には、訪問査定をおすすめします。

 

また、不動産会社への査定依頼は、契約する不動産会社を選ぶためにも必要。査定額を比較し、信用できる不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びましょう。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という、3つの契約方法があります。

 

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	○	×	×
売主が買主を見つける	○	○	×
売主への報告頻度	規定なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録義務	なし	契約後7日以内に登録	契約後5日以内に登録

 

不動産会社に販売活動を進めてもらうためには、媒介契約の締結が必要です。

不動産会社は、仲介手数料を確実に得るために、専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧める傾向にありますが、どの契約方法が適しているかは、売主の事情や物件の特徴などにより異なります。

査定依頼前に、どの媒介契約にすべきかをある程度決めておきましょう。

 

⑤不動産売却時に必要な書類

不動産の売却には、さまざまな書類が必要です。

いつ・どの書類が必要になるかは不動産会社が案内してくれますが、よりスムーズに売却を進めたい場合には、できる範囲であらかじめ書類を用意しておくとよいでしょう。

 

《不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類》

	書類名称	マンション	戸建て	土地
□	登記事項証明書（登記簿謄本）	○	○	○
□	売買契約書	△	△	△
□	物件購入時の重要事項説明書	△	△	△
□	登記済権利証または登記識別情報	○	○	○
□	確定測量図・境界確認書	－	○	○
□	公図	○	○	○
□	固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	○	○	○
□	物件の図面	○	○	－
□	設備の仕様書	△	△	－
□	建築確認済証および検査済証	－	△	－
□	建築設計図書・工事記録書	－	△	－
□	マンションの管理規約または使用細則	○	－	－
□	マンション維持費関連書類	○	－	－
□	耐震診断報告書	△	△	－
□	アスベスト使用調査報告書	△	△	－

 

《買主に引き渡しをするときの必要書類》

チェック	書類名称	マンション	戸建て	土地
□	本人確認書類	○	○	○
□	実印	○	○	○
□	印鑑証明書	○	○	○
□	住民票	○	○	○
□	銀行口座の通帳（銀行振り込み先情報）	○	○	○
□	ローン残高証明書または返済予定表	○	○	○
□	物件のパンフレット	△	△	－

 

 

ここまでで不動産売却に関する流れと必要な書類等について改めてまとめております。実際に不動産売却を行う際はこちらの記事でどんな流れでどんな方法で何が必要なのか、事前に確認しておくことで不動産売却をスムーズに行うことができるでしょう。