【不動産売却】不動産の売買契約時に売主が用意するもの～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする記事で今回は「売買契約時に必要なもの」についてお話します。

 

ここでは、不動産売買で買主と売買契約を結ぶ際に、売主として用意すべき必要書類などについてわかりやすく説明します。

さらに、売主本人が契約に立ち会えない場合に必要となる委任状についても説明しますので、家やマンションなどの不動産売却の予定がある場合は、ぜひ参考にしてみてください。

 

👉この記事でわかること

・売却契約時、売主はどんな書類などを準備しなければならないか ・どのようにして売買契約に必要な書類などを用意すればよいか ・契約者が契約に立ち会えない場合必要となる委任状の作成方法

 

 

この記事はこんな方におすすめ！

✅家やマンションを売却する予定がある人

✅不動産の売買契約時に、売主として何が必要になるかを知っておきたい人

✅売主が売買契約締結に立ち会えない場合の対処法を知りたい人

 

 

 

1.売買契約時に売主が用意するもの

 

🔦3つのポイント

 

• 不動産売買契約を締結する際、売主は登記済証や実印だけでなく、印鑑登録証明書や本人確認書類などを準備する必要がある
• 印鑑登録証明書は有効期限が３ヵ月と定められているので、取得時期に注意する
• 売主側の売買契約書が不要な場合は、買主側の売買契約書のコピーで代用することも可能
•  

不動産売買契約のときに、売主が用意しなければならない書類などは次の表のとおりです。

 

【不動産売買契約時に売主が用意すべきもの】

 

 

1-1.①印鑑登録済みの実印

実印は、不動産売買契約書に押印するときに使用します。事前に市区町村役所に出向いて、印鑑登録をしておきましょう。

 

不動産が夫婦共有名義などの場合は、それぞれ別の実印が必要です。

 

基本的に不動産売買契約書に押す印鑑は、実印でも認印でも契約の有効性に変わりはありません。

 

ただし、取引の安全性を高める（真の所有者であることの確認）などの理由から実印を求められることが多いです。

 

 

1-2.②印鑑登録証明書（3ヵ月以内に発行したもの）

印鑑登録証明書は、本人の印鑑であることの証明のために必要となります。

 

印鑑登録をしていない場合は、まず、役所での印鑑登録が必要です。そのときに、印鑑登録証明書を取得することもできます。

 

印鑑登録済みの場合は、市区町村の役所だけでなく、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアでも取得できます。

 

一般的に印鑑登録証明書の有効期限は3ヵ月とされているため、3ヵ月以内に発行されたものが1通必要です。

 

 

1-3.③印紙税額分の収入印紙

売買契約書には印紙税が課せられるため、印紙税額分の収入印紙を貼付して消印し、納税しなければなりません。

 

印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引額によって決まります。

 

【不動産売買契約書の印紙税額】

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円

 

印紙税額分の収入印紙を最寄りの郵便局などで購入して持参しますが、不動産会社によっては、あらかじめ用意してくれているこのあるため、前もって確認しておくと良いでしょう。

 

 

1-4.④本人確認書類

売主本人であることが確認できる、次のような写真付きの公的証明書などを用意しましょう。

 

• 個人の場合（運転免許証・マイナンバーカード・パスポート など）
• 法人の場合（登記事項証明書・印鑑登録証明書 など）
•  

たとえ、知り合いの同士の取引であっても、司法書士が売主本人であることを確認するために必要です。

 

 

1-5.⑤登記済証（権利証）または登記識別情報通知

不動産を取得して登記した際の登記済証（権利証）または登記識別情報通知も必要です。

 

登記識別情報を隠すために貼られているシールは、売買契約を結ぶまで剥がさないように注意しましょう。

 

不動産の所有者であることを確認するものとして、買主に提示します。

 

 

1-6.⑥仲介手数料の半金

不動産会社への報酬である仲介手数料は、次の表のように取引額に応じて上限額が決まります。

 

【仲介手数料の上限額の計算式】

売買代金	仲介手数料の上限額（税込み）
200万円以下の部分について	5.5%
200万円超え400万円以下の部分について	4.4%
400万円を超える部分について	3.3%
（特例）800万円以下の場合	33万円

 

 

ただし、この正式な計算方法だと、売買代金を200万円以下の部分と200万円を超えて400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて計算しなければならないため、取引額が400万円を超える場合は、売買代金×3%+6万円の速算式で計算されることが多いです。

 

また、2024年7月1日から、800万円以下の取引については、仲介手数料の上限額が30万円（税込み33万円）に定められました。

 

仲介手数料は、契約時に買主から受け取る手付金から支払うことが多く、実際に現金を持参しなくて良いこともあります。

 

また、売買契約時に半金、残代金決済時に半金を支払うことが多いですが、不動産会社によっては、契約時ではなく残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもあるため、こちらもあらかじめ確認しておきましょう。

 

 

1-7.⑦固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、不動産の固定資産税を支払う義務がある人に対して、税金の算定の基準となった不動産の評価額や納付すべき額などを通知した書類です。

 

地方自治体によって異なりますが、一般的には4〜6月ごろに納付書と納税通知書が、市区町村役所から不動産の所有者宛てに送られてきます。

 

固定資産税の納税額の確認のために必要ですが、不動産会社によっては必要としないケースもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

 

 

1-8.⑧土地測量図や境界確認書

土地の測量図（地積測量図）や境界確認書は、隣地や道路などの境界を明確にするために必要です。

 

境界が明確でないと土地の面積にも影響をおよぼすことになり、売主と買主との間でトラブルにも発展しかねません。

 

地積測量図がある場合は、土地登記簿に登録されているため、法務局で確認、発行してもらうことができます。インターネットでも取得可能です。

 

測量図がなく土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して、境界を確定してもらいます。

 

土地家屋調査士に境界確定を依頼する際の費用は、土地の広さにもよりますが、30〜85万円程度が相場です。不動産会社に、提携している土地家屋調査士を紹介してもらうとスムーズに進むでしょう。

 

 

 

2.売主ではなく代理人が売買契約に立ち会う場合は委任状が必要

 

🔦3つのポイント

 

• 売主本人が売買契約締結に立ち会えない場合は、委任状を作成して代理人を立てて契約を締結することができる
• 夫婦共有名義の不動産売却で夫しか立ち会えないような場合、夫が妻の代理人として妻からの委任状や妻の実印、印鑑登録証明書などを用意しなければならない
• 委任状は自分でも作成できるが、不動産会社が雛形をもっていることが多いので相談してみると良い

 

売主が入院している場合や、夫婦共有名義の不動産売却で両者のスケジュールが合わない場合などで、売買契約の締結時に立ち会えない場合は、代理人を立てることも可能です。

 

ただし、その場合は売買契約に必要な書類として、追加で委任状などが必要となります。

ここでは、代理人を立てて売買契約をするる際に必要となる委任状について説明します。

 

 

2-1.代理人を立てる際に必要になるもの

 

契約者本人が契約に立ち会うことができず、代理人を立てる場合は、次のものが必要となります。

 

• 本人の委任状（本人の自署と実印を押印）
• 本人の印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）
• 代理人の印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）と実印
• 売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類
•  

たとえば、夫婦共有名義の不動産を売却する場合で、夫だけが売買契約締結に立ち会う場合には、妻の分の上記の書類や実印を用意しなければなりません。

 

 

2-2.委任状に記載する内容

 

代理人を立てる際の委任状に記載しなければならない内容は、次のとおりです。

 

• 代理人（委任を受ける人）の住所・氏名
• 「不動産売却契約を締結する権限を代理人に委任する」という旨の文
• 売買契約を結ぶ物件の表示項目（所在、地番、家屋番号など）
• 委任の範囲（不動産売買契約、手付金や売買代金の受領など）
• 委任状の有効期限
• 委任状を作成した日付
• 委任者・代理人の住所氏名とそれぞれの実印の押印
•  

不動産の売買契約の委任状は、ほとんどの不動産会社で雛形を用意しています。委任状を自分で作成することもできますが、まずは売却を依頼している不動産会社に相談すると良いでしょう。

 

 

 

まとめ

この記事のポイントをまとめました。

 

• 不動産売買契約時に、売主が用意すべきものは次のとおり
  ・実印
  ・印鑑証明書（3ヵ月以内に発行したもの1通）
  ・収入印紙
  ・本人確認書類
  ・登記済証（権利証）または登記識別情報通知
  ・仲介手数料の半金
  ・固定資産税納税通知書
  ・土地の測量図または境界確認書
• 売主側の売買契約書が不要な場合は、買主側のコピーでも構わない
• 契約者本人が立ち会えない場合は、委任状を作成して代理人を立てることもできる
•  

通常、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から「契約のご案内」が自宅に届きます。その手紙の中に、用意が必要なものについて記載されていますので確認しながら用意すると間違いありません。

 

また、売主の代理人が立ち会う場合は委任状が必要です。あらかじめ用意しておきましょう。

不動産売却を成功させるためには、しっかりと売却をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

不動産売却は、ただ不要な土地や物件を売却するだけではなく、運用方法によって未来の大切な資産に変えることが可能です。仕組みを理解して上手に資産運用することで未来の選択肢が広がり、ゆとりのある穏やかな暮らしも実現することが可能です。

 

不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。

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