【不動産売却】離婚するとき、家を売るべきタイミングはいつ？～伊丹市の不動産会社～

こんにちは、伊丹市の不動産会社がお届けする「不動産」に関する記事で今回は「離婚時の不動産売却」についてお話します。

 

離婚前に家を売って代金を分けてしまうと、贈与税が課せられます。したがって、家を売却するのは離婚前に、売却代金を分け合うのは離婚後がおすすめです。

 

ここでは、離婚を前提に家を売却するタイミングについて説明します。

 

 

1.離婚で家を売ったほうがいい状況

 

今まで住んでいた家に離婚後も夫婦のどちらかが住んだり、あるいは誰かに賃貸することも可能ですが、離婚に際して家を売った方がいいのは、以下のような場合です。

 

 

1-1.夫も妻もその家に住むことを望んでいない

 

夫も妻も、どちらもそのまま住み続けたいと思わないのなら、売ってしまう方が良いでしょう。

 

賃貸にする方法もありますが、離婚後も家の維持管理や賃料の分配などで元配偶者との関係が続くことになりますし、財産分与の問題も絡んできますので、売ってしまった方が後腐れが無いのでお勧めです。

 

 

1-2.離婚後に住宅ローンが支払えなくなる可能性がある

 

夫婦で連帯債務や連帯保証の住宅ローンを組んでいて、離婚後に支払い不能になった場合、元配偶者にも影響が及びますので、離婚を機に売却してしまう方が良いでしょう。

 

また、住宅ローンの返済が終わっていない夫名義の家に妻子が住み続けようとした場合、夫が病気や失業などで支払い不能となってしまうと家を競売にかけられてしまう可能性があります。

 

更に、家の売却は所有名義人であれば自由に行うことができるので、家に住み続けている妻や子供に相談する義務も許可を得る義務はありません。ですので離婚後に勝手に売却されてしまう可能性が捨てきれないのです。

 

 

2.家の売却と財産分与の順番やタイミング

 

婚姻中に築いた財産は夫婦の共有財産ということになり、離婚時の財産分与の対象となります。

 

 

2-1.家は財産分与の対象

 

結婚後に夫婦で築いた財産は、財産分与の対象となります。

 

👉ポイント

財産分与（ざいさんぶんよ）   財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、 離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。 不動産の他に預貯金や自動車、生命保険などが対象に含まれます。   たとえ、これらの財産がどちらか一方の名義になっていても、 婚姻中に得た財産は夫婦の共有財産（実質的共有財産）と考えられます。

 

財産分与の割合は基本的に「夫婦が半分ずつ」と決められています。婚姻中に築いた財産は、財産を形成するのに夫婦のどちらもが、同じくらい貢献していると考えられるからです。

 

たとえば結婚前に夫が家を購入していたとしても、婚姻中にその家の住宅ローンを支払っていたのなら、財産分与の対象になります。

 

財産分与において、家の価値は高額なため、かなり重要になります。

 

「価格を知ってからどうするか決めたい」とお考えであれば、まずは不動産会社にご相談ください。誰にも知られることなく、手軽にお家の価格を知ることができます。

 

 

2-2.基本的に「売却は離婚前、お金を分け合うのは離婚後」

 

家を売るためには少なくとも数ヶ月、場合によってはもっと期間が必要です。

 

希望の価格で家を売却したいのであれば、離婚の話し合いと家の売却を並行して進めて、離婚前から時間をかけて売却する方が良いでしょう。

 

お家を売りに出したとしても相場価格から大幅に高い売出価格にしてしまうと、売れるものも売れなくなってしまいますから、相場価格の見極めが重要になってきます。

 

順調に売却が進み売却金が手に入ったのなら、お金を分け合うことになりますが、お金を分けるのは離婚が成立してからにしましょう。

 

離婚前にお金を分けると、贈与とみなされて贈与税が課せられます。

 

贈与税は、財産を無償で譲り受けたときに発生する税金です。たとえば、現金預金、生命保険、積立金、株式、投資信託、貴金属などの動産類、車、不動産などを譲り受けると基本的に贈与税がかかります。

 

贈与税の税率は最高55％にもなり、非常に高額です。しかし、離婚での財産分与の場合は贈与税がかかりません。

 

国税庁は、「離婚による財産の分与によって取得した財産については、贈与により取得した財産とはならない」と考えているからです。

 

👉ポイント

離婚して財産をもらったとき   離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。   これは、相手方から贈与を受けたものではなく、 夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための 財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

 

ですので離婚後にお金を分け合えば、贈与税はかからないのです。

 

 

2-3.半々の共有名義ならいつでも売却可能

 

夫婦2人の共有名義で持分を50％ずつ所有しているなら、離婚前でも離婚後でもいつ売却しても大丈夫です。

 

名義が50％ずつの不動産を売却しても、夫婦の持分に応じて現金を半分ずつわけることができるので、初めから財産分与している状態になります。これは贈与には当たらないので、離婚前であっても贈与税はかかりません。

 

 

3.家の財産分与で注意すべきポイント

 

お家を財産分与するにあたっては、注意点がいくつかあります。

 

 

3-1.婚姻前に購入した家でも財産分与の対象となるケースがある

 

夫婦のどちらか一方が結婚前から持っていた家は「特有財産」と評価されます。特有財産は財産分与の対象にはなりません。

 

ただし、結婚前に夫婦どちらかが購入した家の住宅ローンを結婚後も支払っていた場合は、結婚後、ローンを支払った分については共有財産となり財産分与の対象となります。

 

この場合、結婚後に2人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します。

 

 

3-2.状況によっては売却できないことも

 

離婚調停中に夫婦どちらかが居住していて売却を拒否していたり、夫や妻の単独名義であっても離婚調停で結婚後の共有財産と判断された場合、どちらかが反対しているのなら売却はできません。

 

共有名義の不動産を売却するには双方の合意が必要ですので、どちらかが売却に反対している場合は売却できません。

 

 

3-3.オーバーローンの場合はそもそも財産分与の対象とならない

 

住宅ローンがオーバーローン（仮に家を売却しても、売却代金よりもローン残高の方が高い状態）であるのなら、財産分与の対象になりません。

 

 

 

＼　最後までお読みいただきありがとうございます　／

 

不動産売却全般に関するご相談は弊社アークエステートでも承っております。

悩み前に、ぜひ一度気軽にご連絡下さい。

電話・公式HP・公式LINEなどで承っております。

 

「土地/戸建て/マンション/太陽光発電所/管理物件/住宅ローン/資産運用/兵庫県伊丹市/不動産売却」