住宅ローンが残っていてもOK！売却成功の驚きの方法|兵庫県伊丹市

こんにちは、アークエステートです！

 

住宅ローンが残っている場合でも、不動産を売却することは可能です。多くの人が「ローンを完済していないと売却できない」と考えがちですが、実際には様々な方法を使ってローン付きの不動産を売却し、利益を上げることができます。

 

この記事では、住宅ローンが残っている場合でも成功させるための5つの方法を解説します。これらのポイントを押さえれば、ローン残高に縛られず、スムーズな売却を実現できます。

 

 

1. 売却金額で住宅ローンを完済する「完済型」売却方法とは？

 

住宅ローンが残っている場合の一つの基本的な売却方法が、売却金額でローンを完済する方法です。この方法は、売却金額がローン残高を上回る場合に有効で、売却した資金で残りのローンを一括返済することで、ローンを完済して売却を進める形です。

 

• 売却額がローン残高を上回る場合：このケースでは、売却後の手元に残る金額でローンを全額返済し、残りの金額を利益として受け取れます。たとえば、ローン残高が2,000万円で、物件を2,500万円で売却できた場合、500万円が手元に残ります。
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• 抵当権の抹消：住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されていますが、ローン完済と同時に抵当権を抹消する必要があります。不動産を売却する前に、抵当権抹消の手続きを行うことで、買い手も安心して購入できる状態を作ります。
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ポイント：売却金額でローンを全額完済できる場合、最もシンプルかつスムーズに売却を進められます。売却価格がローン残高を上回るよう、価格設定と売却のタイミングが重要です。

 

 

2. 「任意売却」でローン残高が上回る場合でも売却を成功させる方法

 

もし、売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合でも、「任意売却」という方法を活用することで売却が可能です。任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローンの残債が残る形で物件を売却する方法です。

 

• 任意売却の仕組み：任意売却は、通常の売却とは異なり、金融機関と協議のうえ、売却後にローン残高が残ることを承認してもらい、残債については分割返済などの新たな条件で返済を続けます。この方法により、売却後も住宅ローンの一部が残りますが、手元に残る資金を有効活用することができます。
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• 任意売却のメリット：ローンの支払いが難しくなった場合でも、差し押さえや競売にかけられる前に売却できるため、信用情報への悪影響を最小限に抑えることができます。また、通常の売却よりも柔軟な条件で交渉が進むことが多く、売却価格も市場価格に近い形で取引できる可能性があります。
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ポイント：任意売却は、ローン残高が売却価格を上回る場合でも有効な解決策です。金融機関と事前に交渉し、スムーズに売却できるように準備しましょう。

 

 

3. 「買い替えローン」を活用して次の住宅購入をスムーズに進める方法

 

住宅ローンが残っている状態でも、新しい住居に買い替えを考えている場合、「買い替えローン」を利用することで、次の住宅購入をスムーズに進めることができます。買い替えローンは、売却した不動産のローンと新居のローンを一体化させて返済する方法です。

 

• 買い替えローンのメリット：新しい住宅の購入資金と、売却時に残った住宅ローンの返済を一本化できるため、資金繰りをスムーズに進められます。特に、ローン残債が売却価格を上回っている場合でも、買い替えローンを利用することで、次の住宅購入が可能となります。
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• 返済計画の見直しが可能：買い替えローンでは、新しい住宅ローンの返済期間や金利を見直すことができ、家計に合わせた返済プランを組み立てることが可能です。これにより、無理のない返済計画を立てられます。
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ポイント：買い替えを検討している場合は、買い替えローンを利用して、現在の住宅ローンと新しい住宅のローンを一括で管理することで、資金面での不安を軽減しながら次のステップに進みましょう。

 

 

4. 住み替え特例を利用して税負担を軽減する節税効果を活用する方法

 

自宅の売却を検討する際、「住み替え特例」を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。この特例は、自宅を売却して新しい住居に住み替える場合に、売却益に対する課税を繰り延べることができる制度です。

 

• 住み替え特例の条件：住み替え特例を適用するためには、売却する自宅が10年以上の保有期間があることや、次に購入する住宅の価格が売却価格を下回ることなどの条件を満たす必要があります。これにより、売却益に対する課税を新しい住宅を売却するまで繰り延べられます。
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• 節税効果の大きさ：通常、不動産を売却した際に得られる売却益に対しては譲渡所得税が課されますが、この特例を利用することで、税負担を後回しにでき、売却時の手元資金をより多く確保できます。これにより、次の住宅購入に必要な資金を有効に活用できます。
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ポイント：住み替えを検討している場合は、住み替え特例を活用することで税負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことができます。条件を満たすかどうかを事前に確認しておきましょう。

 

 

5. 売却前の物件価値を最大化！簡単なメンテナンスで高値売却を狙う方法

 

住宅ローンが残っている場合、少しでも高く売却できることが重要です。大規模なリフォームを行う必要はありませんが、売却前に簡単なメンテナンスを行い、物件の魅力を高めることで、より高い価格での売却を実現できる可能性が高まります。

 

• 簡単なメンテナンスで印象アップ：物件の外観や内装を整えるだけで、買い手の印象は大きく変わります。特に玄関周りの清掃や、壁の汚れを簡単に修繕するだけで、見た目の印象が大幅に改善します。また、キッチンやバスルームなどの水回りも清潔に保つことで、買い手に安心感を与えることができます。
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• プロのクリーニングを活用：自分で清掃するのも一つの方法ですが、プロのクリーニングを依頼することで、物件全体をより魅力的に見せることができます。清潔感がある物件は内覧者の評価が高くなり、売却価格の向上につながります。
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ポイント：売却前の簡単なメンテナンスを行い、物件の価値を最大限に引き出すことで、ローン残高を早く返済できる高値売却を狙いましょう。

 

 

まとめ

住宅ローンが残っていても、売却成功の道はしっかりと開けています。売却金額で完済する方法や任意売却、買い替えローン、住み替え特例の活用など、さまざまな手段を使って利益を最大化することが可能です。さらに、売却前に物件のメンテナンスを行い、物件価値を高めることで、高額売却が実現しやすくなります。ローンが残っているからといって諦めることなく、これらの方法を使ってスムーズな売却を成功させましょう。