財形住宅融資とは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「財形住宅融資」について。財形住宅融資は、住宅金融支援機構が取り扱う財形貯蓄利用者向けの融資制度です。新築住宅建設や新築住宅購入、リ・ユース（中古）住宅購入などに充当でき、比較的低金利で借りられるというメリットがあります。

この記事では、財形住宅融資の概要や融資条件、申し込み方法、メリット・デメリット、財形住宅融資以外の住宅向け融資について解説します。

 

 

１：財形住宅融資とは？

財形住宅融資は、財形貯蓄利用者向けの住宅金融支援機構の融資制度です。融資された資金は、新築住宅建設や新築住宅購入、リ・ユース（中古）住宅購入、リフォームの資金に充当できます。

 

 

①財形貯蓄とは？

財形貯蓄は毎月の給与から一定額が自動で天引きされ積み立てられる貯蓄制度です。勤務先が福利厚生の一環として財形貯蓄制度を導入している場合、従業員（正社員のほか、契約社員、アルバイト・パート）が利用でき、利子などの非課税優遇措置や、住宅ローン融資を受けられるメリットがあります。

 

財形貯蓄には財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄、一般財形貯蓄の3種類があり、制度の対象者や貯蓄の利用目的、積立期間などが異なります。

 

	財形住宅貯蓄	財形年金貯蓄	一般財形貯蓄
用途	住宅購入・リフォーム資金	老後に受け取る年金 （受取は満60歳以上）	自由
加入 条件	満55歳未満の従業員	満55歳未満の従業員	従業員
積立 期間	原則5年以上	原則5年以上	原則3年以上
税制優遇措置	財形年金貯蓄と合算して550万円まで利子などの非課税	財形住宅貯蓄と合算して550万円まで利子などの非課税	なし

 

 

②財形住宅融資の融資額と返済期間

財形住宅融資の融資額は、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄または財形住宅貯蓄の残高合計の10倍までの額であり、最高4,000万円まで（住宅取得価額の90％が限度）となっています。

 

また、融資の最長返済期間はいずれか短い年数です。返済期間は、10年以上（リフォーム融資の場合は1年以上）から最長返済期間の範囲で、1年単位で設定できます。なお、財形住宅融資に保証人は不要です。

 

（※）親子リレー返済（2世代で住宅ローンを返済する制度）を利用する場合は「申し込み本人の子または孫（それぞれの配偶者を含む）で定期的な収入がある方のうち年齢が高いほう」を「後継者」とする。申し込み本人に子または孫がいない場合は、申し込み本人の配偶者を除く、「親族」を「後継者」とする。

 

 

③財形住宅融資の適用金利

財形住宅融資は、返済開始から終了までの全期間で、適用金利を5年ごとに見直す5年固定金利制です。

加入する団体信用生命保険（団信）の種類などによって適用金利が異なります。また、団体信用生命保険（団信）に加入ができない方は、別途適用金利が設定されます。

 

2024年（令和6年）1月1日から2024年（令和6年）3月31日までに融資を申し込んだ場合の適用金利は、以下のとおりです。なお、一定条件を満たせば、金利の特例措置を受けられます。

 

＜団体信用生命保険に加入する場合の適用金利＞

	新機構団信	新機構団信 （デュエット）	新3大疾病付機構団信
当初5年間	年1.53％	年1.71％	年1.77％
6年目から5年間	未定
11年目以降（5年経過ごとに見直し）	未定

 

＜健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入しない場合の適用金利＞

期間	適用金利
当初5年間	年1.33％
6年目からの5年間	未定
11年目以降 （5年経過ごとに見直し）	未定

 

 

 

２：財形住宅融資の申し込み条件

財形住宅融資に申し込むには、以下の条件を満たす必要があります。

 

申し込み者が5つの条件を満たすこと 抵当権を設定できること 融資対象となる建物に火災保険を付与すること

 

それぞれの条件を詳しく解説します。

 

 

①申込者が5つの条件を満たすこと

財形住宅融資の申込者は、以下の5つの条件をすべて満たさなければなりません。

 

融資条件		備考
1.自身で所有および居住するための住宅を建設・購入またはリフォームする方		返済が終了するまで融資住宅に住まなければならない。
2.次のすべてに当てはまる方		2つ以上の財形貯蓄を行なっている方については、いずれかの貯蓄を1年以上続け、借入申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行ない、かつ、それぞれの貯蓄残高の合計額が50万円以上あれば融資対象となる。
★	一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上継続して行なっている方
	借入申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行なっている方
	申し込み日における財形貯蓄残高が50万円以上ある方
3.勤務先から住宅について援助（負担軽減措置）を受けられる方		リフォーム融資の場合は不要。
4.借入申し込み日現在、満70歳未満（リフォーム融資の場合は満79歳未満）の方		満70歳以上の方でも、親子リレー返済を利用する方であれば申し込み可能。
5.総返済負担率が次の基準を満たしている方		申し込み本人の収入だけでは総返済負担率が基準を超える場合、同居予定者の収入を合算できる（一定の要件あり）。
★	年収が400万円未満の場合30％以下
	年収が400万円以上の場合35％以下

 

 

②抵当権を設定できること

融資対象となる建物と敷地には、住宅金融支援機構のための第一順位の抵当権を設定しなければなりません。リフォーム融資の場合にも、建物への抵当権の設定が必要です。

 

抵当権とは、住宅ローンなどを借り入れする際に、金融機関が該当の不動産を担保にする権利のことです。

なお、借地の場合にも原則、敷地に対して抵当権を設定しますが、地主から抵当権設定の承諾が得られないときは、以下の条件を満たせば設定を必要としない場合があります。

 

賃借権（※1）	普通借地権（※2）	第三者の権利設定がないなど、機構が債権保全上の支障がないと認めた場合。 ただし、地主が申し込み本人の配偶者等または直系親族の場合は抵当権設定が必要。
地上権（※3）	機構のお客さまコールセンターへ確認。

（※1）賃貸借契約に基づく賃借人（居住者）の権利
（※2）最短30年間、第三者から土地を借り、地代を払って借地の上に建物を建てる権利（更新あり）
（※3）第三者の土地を使用する権利

 

 

③融資対象となる建物に火災保険を付与すること

返済終了までの間、融資対象となる建物に以下の要件を満たす火災保険を付与しなければなりません。保険は融資の契約時までに加入し、特約条項は以下の要件に抵触しなければ付帯できます。

 

＜火災保険の要件＞

要件	概要
契約者	融資の申込人または建物の担保提供者であること。
種類	損害保険会社等が扱う火災保険または法律の規定による火災共済であること。 【法律の規定による火災共済の具体例】 JA共済、JF共済、全労済、都道府県民共済、CO・OP共済 など
補償対象	建物の火災（地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災を除く）による損害を補償対象としていること。
保険金額	機構からの総借入額以上であること。ただし、総借入額が建物の評価額を超える場合は、建物の評価額と同額であること。 ※付保割合条件付実損払特約条項付きの火災保険を付保する場合、機構の総借入額を下回る保険金額でも問題ない。
付保の継続	返済終了するまでの間付保されること。 火災保険の保険期間は最長5年であるため、返済終了までの間に火災保険が満期になった場合は、火災保険の更新手続きまたは新規加入手続きが必要。 保険期間および保険料払込方法は問わない。

 

 

３：財形住宅融資の対象となる住宅の条件

続いて、財形住宅融資の対象となる住宅の条件を、融資の種類別に解説します。

 

新築住宅建設融資 新築住宅購入融資 リ・ユース（中古）住宅購入融資 リフォーム融資

 

 

①新築住宅建設融資

新築住宅建設融資を利用する場合、以下の表の1から3の条件をすべて満たす必要があります。

 

新築住宅建築融資の融資条件

1.住宅部分の床面積が70平米以上280平米以下の住宅

2.機構が定める技術基準に適合する住宅

3.竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付される住宅（建築確認が不要な住宅を除く）

 

また、以下の4に当てはまる土地の場合は、土地融資も利用できます。ただし、土地融資のみでの利用はできません。融資の対象となるものは、所有権、地上権または賃借権の取得費で、土地もしくは地上権への抵当権、または賃借権への質権を設定できるものに限ります。

 

なお、土地融資を希望する方で独立行政法人都市再生機構の土地融資を受けている方は、融資の契約時（新築住宅建設融資で資金の分割受取を希望される場合は中間資金の受取時）までに、独立行政法人都市再生機構の融資を完済しなければなりません。

 

新築住宅建築融資（土地融資）の融資条件

4.申し込み年度の2年前の年の4月1日以降に取得または取得予定の土地

 

 

②新築住宅購入融資

新築住宅購入融資を利用する場合、以下の表の1から7の条件をすべて満たす必要があります。

 

新築住宅購入融資の融資条件

1.借入申し込み日前2年以内に完成または工事中の住宅（未着工のものを含む） ※完成日は検査済証の交付日により判定する。

2.機構が定める技術基準に適合する住宅

3.竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付される住宅（建築確認が不要な住宅を除く）

4.1戸当たりの住宅部分の床面積が次の面積である住宅 【一戸建て・連続建て・重ね建て】70平米以上280平米以下 【共同建て】40平米以上280平米以下 ※専有面積は登記事項証明書（登記簿謄本）の面積とは異なるため、パンフレット等で確認する。

5.借入申し込み日前に売主から申し込み本人または第三者に所有権の登記がなされていない住宅で、申し込み後、申し込み本人の所有になるもの（土地を含む）

6.まだ人が住んだことのない住宅

7.敷地の権利が所有権または借地権（地上権で登記されているものまたは賃借権）である住宅 ※賃借権の場合は、地主（事業主）から直接賃借権を取得できるものまたは地主の承諾を受けて賃借人（事業主）から譲渡を受けられるものに限る。

 

 

③リ・ユース（中古）住宅購入融資

リ・ユース（中古）住宅購入融資を利用する場合、以下の表の1から6の条件をすべて満たさなければなりません。

 

リ・ユース（中古）住宅購入融資の融資条件
1.次のいずれかに当てはまる住宅
★	「適合証明書」により財形住宅のリ・ユース（中古）住宅のタイプのいずれかに適合すると証明されている住宅
	フラット35サイト「中古マンションらくらくフラット35」に掲載されている「適合証明書が省略できる中古マンション」であることが「適合証明省略に関する申出書」により確認された住宅
	「リ・ユースマンション適合確認書」により要件に適合すると確認された住宅
2.2以上の居住室（食事室を含む）ならびに台所、トイレおよび浴室がある住宅で、店舗等との併用でないもの
3.次のいずれかに該当する住宅
★	建築後2年を超えた住宅
	建築後2年以内の住宅の場合は、今までに人が住んだことのある住宅
4.借入申し込み日前に売主から申し込み本人に所有権の登記がされていない住宅で、申し込み後、申し込み本人の所有になるもの（土地を含む）
5.敷地の権利が所有権または借地権（地上権で登記されているものまたは賃借権）である住宅
6.1戸当たりの床面積（共同住宅は専有面積）が40平米以上280平米以下の住宅

（※）リ・ユース（中古）住宅購入融資における「マンション」とは、地上階数3階以上の共同建てのこと

 

 

④リフォーム融資

リフォーム融資を利用する場合、以下の表の1から3の条件をすべて満たす必要があります。

 

リフォーム融資の融資条件
1.工事完了後の住宅部分の床面積が40平米以上の住宅
2.次のいずれかの方が所有または共有している住宅（※1）（※2）
★	申し込み本人
	申し込み本人の配偶者等（配偶者、内縁関係にある方、婚姻関係にある方または同性パートナー）
	申し込み本人の親族（配偶者を除く）
	申し込み本人の配偶者の親族
3.リフォーム工事を行ない、適合証明検査機関より適合証明書が交付される住宅

（※1）申し込み本人が住宅の持分をまったく持っていない場合、リフォーム後、申し込み本人の所有（共有）となることが必要。リフォーム後の申し込み本人の持分割合については問われないが、持分の登記が必須。

（※2）申し込み本人の配偶者等、申し込み本人の親族、申し込み本人の配偶者の親族のいずれかが住宅を所有または共有している場合、所有（共有）者は「担保提供者」となる。

 

 

４：財形住宅融資の申し込み方法

本章では、財形住宅融資の申し込みの流れと申し込み方法を解説します。手続きには時間がかかるため、全体のスケジュールを把握して、スムーズに進むよう準備をしておきましょう。

 

 

①申し込みの流れ

新築住宅建設融資の場合、申し込み後、融資が決定したら設計検査を行なって設計図等を提出します。設計検査の合格期限は、借入申し込みから6ヵ月後の日が属する月の末日です。

 

設計検査後、工事着工し、入居・保存登記、契約・抵当権の設定登記を行なったあと、最終資金を受け取ります。契約・抵当権の設定登記の期限は融資の決定時に受け取る融資予約通知書の発行日から1年以内です。期限に遅れないよう注意しましょう。

 

 

②必要書類

財形住宅融資の申し込みには、以下の書類の提出が必要です。なお、下記書類のうち1から6については、機構のお客さまコールセンターや融資取扱金融機関に請求できる「借入申込書セット」に同封されています。

 

財形住宅融資の必要書類

1.財形住宅資金借入申込書

2.負担軽減措置等の証明書

3.財形貯蓄残高計算依頼書（発行日から7ヵ月以内のもの）

4.財形住宅融資の融資金利に関する確認書

5.封筒（融資予約（承認）通知書送付用）

6.住宅金融支援機構 財形住宅融資商品概要説明書

7.提出書類送付書

8.取扱金融機関の希望届

 

上記書類のほかに、個人情報の取り扱いに関する同意書、運転免許証等の写し、申込者本人の収入および納税に関する公的証明書などの提出を求められる場合があります。不備のないよう、早めに必要書類をそろえておきましょう。

 

 

５：財形住宅融資のメリット・デメリット

ここでは、財形住宅融資のメリット・デメリットを紹介します。

 

 

①財形住宅融資のメリット

財形住宅融資は、加入者が制限されるものの、比較的金利が低く、事務手数料や保証料がかかりません。金利が少し変わるだけで全体の返済額に大きな差が出るため、金利の低さは財形住宅融資の大きなメリットだといえるでしょう。

 

また、財形住宅融資は、団体信用生命保険への加入が任意であるため、健康上の理由などで団体信用生命保険に加入していない方も利用できます。

 

 

②財形住宅融資のデメリット

財形住宅融資は、利用上限が4,000万円までであり、フラット35や民間金融機関の住宅ローンより低めに設定されています。上限金額未満の借入を検討している方は問題ありませんが、上限以上の資金が必要な場合は、ほかのローンを組み合わせるのがおすすめです。

 

また、財形住宅融資は団体信用生命保険料への加入が任意ですが、加入する場合は保険料を別途支払わなければなりません。保険料の支払いもふまえた、融資額や返済額の設定が必要となります。

 

さらに、財形住宅融資は適用金利が5年ごとに見直されるため、金利上昇のリスクがあります。融資利用時には、適用金利の上昇リスクをふまえて、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

 

 

６：財形住宅融資以外の住宅向け融資

民間金融機関の「住宅ローン」も、財形住宅融資と同じく住宅向けの融資です。最後に、融資の特徴を紹介します。

 

銀行や信用金庫、労働金庫などの民間金融機関が取り扱う住宅ローンは、金融機関ごとにサービス内容が異なるため、自分に合ったローンを選択しやすいのが特徴です。

団体信用生命保険への加入が必須の場合が多く、住宅金融支援機構のフラット35に比べるとローンの審査は厳しい傾向にあります。また、保証人が必要となることもあります。

各金融機関の商品を比較し、利用目的に合わせて慎重にローンを選択しましょう。

 

 

まとめ

財形住宅融資は、新築住宅建設や新築住宅購入、リ・ユース（中古）住宅購入、リフォームに充当できます。

利用上限は4,000万円ですが、比較的金利が低く、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない方も申し込み可能です。その他の住宅向け融資と比較しながら利用を検討してみてください。

不動産の査定価格には、数百万円もの差が出ることもあるため、複数社の査定結果や対応を慎重に比較検討し、より早く、より高く売却できる不動産会社を見つけましょう。