買ったばかりの新築マンションを高く売却するには[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

今回のテーマは「購入したばかりの新築マンションの売却」について。不動産業界の中では割と知られている話ですが、買ったばかりの新築マンションを売る人は意外と多いです。しかし従来であれば、一度でも住んだマンションは大きく値下がることが多かったため、すぐ売っても値上がりは期待できませんでした。

では新築マンションを高く売却するには、どうするのが良いのか解説していきます。

 

 

１：買ったばかりの新築マンションの売却でよくあるケース

買ったばかりの新築マンションを手放す方はなかなかいませんが、築浅のマンションを手放す「よくあるケース」は以下の4つです。

 

・住宅ローンの支払いが予想以上にきつい ・管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい ・すぐに海外転勤等が決まり不要となった ・離婚した

 

理由別に、その対処法も含めて見ていきましょう。

 

①住宅ローンの支払いが予想以上にきつい

1つ目の理由としては、住宅ローンの支払いが予想以上にきつかったという場合です。

 

ここ数年は、マンション価格は高騰しているため、多少無理して住宅ローンを組まないと、新築物件を購入することができない状況が続いています。

そのため、適正な借入額を超えた状況でローンを組んでしまい、入居後、やっぱり住宅ローンの支払いがきつかったということがあります。

 

住宅ローンは今後も続くため、無理だと感じたらすぐに売却するという判断は悪くはありません。 早めに手放すことをおススメします。

 

②管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきつい

2つ目の理由として、管理費や修繕積立金、駐車場等の費用がきついことがあります。

 

これは、購入時に住宅ローンの返済額だけに目が行ってしまう人にありがちな売却理由です。

戸建てであれば十分にやっていける人でも、マンションの場合は管理費等の余計な費用がかかるため、きつく感じてしまうことがあります。

 

修繕積立金に関しては、今後、5年に1度のペースで上がっていくマンションもあります。 今の状態で修繕積立金等がきつい人は、戸建てに買い替えることをおススメします。

 

③すぐに海外転勤等が決まり不要となった

3つ目の理由としては、運悪く海外転勤が決まってしまったという人もいます。

不思議と家を買うと転勤になるという変な法則をもつ会社もあるようです。

海外転勤の場合には、その間、他人に貸すという選択肢もありますので、リロケーション(転勤などの留守宅を賃貸すること)も含めて検討してみるのも良いでしょう。

 

④離婚した

4つ目の理由としては、離婚が原因で売却するということもあります。

連帯保証や連帯債務を活用し、夫婦の合算収入を前提とした住宅ローンを組んでいる場合は、離婚時はマンションを売却することが望ましいです。

 

夫が主たる債務者で、妻が連帯保証人となっている場合には、離婚だけでは連帯保証人の関係は解消されません。 住宅ローンを完済しない限り連帯保証人からは解放されないため、売却が必要となってきます。

 

このように新築マンションを売却する理由は様々ですが、中には後ろめたさを感じる人もいます。

ただし、新築マンションの売却は決して珍しいことではありません。 良くあることですので、しっかりと準備し、できるだけ高く売却することを目指しましょう。

 

 

２：新築マンションは高く売却できる傾向に

近年、新築マンションは購入後、すぐに売ると購入価格よりも高く売れるケースが見られます。

新築マンションは、竣工の2年前くらいに契約します。 最近は新築マンション価格が上昇傾向にあるため、ちょうどその波に乗ると2年前よりも価格が高くなっています。

 

マンション価格は2012年以降上昇しており、「購入後すぐに売ったら高く売れた」という現象は、ちょうど2013年あたりから発生しているものと思われます。

恐らく、2016年に新築マンションを契約した人であれば、今売ると購入価格よりも高く売れる可能性があります。

ただし、すぐに売ると高く売れる法則は永遠ではありません。 今はたまたまマンション価格が上がっている時期なので、たまたま高く売れるようになっていると理解してください。

 

 

３：売却における新築マンションの特徴

新築マンションは売却において、「売りやすい」と「オーバーローンになりやすい」という2つの特徴を持っています。 一つずつ見ていきましょう。

 

①売りやすい

新築マンションは、マンションとしては売りやすく、価格も一番高いです。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、2021年2月27日に築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）を公表しています。

マンション価格は築年数が古くなるほど価格が下がります。 新築マンションは一番高く売れるマンションということになります。

 

②オーバーローンになることもある

マンションをフルローンで購入しているようなケースでは、オーバーローンとなりやすいです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回る状態のことを指します。

住宅ローンは元利均等返済で返済を行うことが通常です。 元利均等返済とは、元金と利息の合計額が毎月一定額となるような返済方法です。

 

元利均等返済では、返済当初は利息の占める割合が高くなるため、元金の返済がなかなか進みません。 そのため、元金返済は、下図のような上に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

一方で、マンションの市場価格は、前節のグラフでも分かる通り、どちらかと言うと下に膨らんだカーブを描いて減っていきます。

 

そのため、新築当初は住宅ローン残債がマンション価格を上回ってしまうケースが多く、オーバーローンとなりがちです。オーバーローンを避けるためにも、新築マンションはできるだけ高く売る必要があります。

 

 

４：新築マンションを売却するベストタイミング

買ったばかりの新築マンションは、いつ売却するのがベストなのでしょうか。買ったばかりの新築マンションを手放すベストタイミングと理由をご紹介します。

 

①築5～10年で手放すのがベスト

損をせずに買ったばかりのマンションを手放すベストなタイミングは、築5～10年が目安です。

「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）のデータによると、築年数25年までは緩やかにマンションの価値が下落し、築26年を過ぎたころに大幅に減少しています。

 

マンションが建築されてから1年経つごとにどんどん値段が下がっていきます。ですが、新築マンションを手放すなら5年以上所有したほうが、お得に手放すことができます。

築年数5～10年ほどのマンションを所有している方は、さっそく不動産会社に査定を依頼してみましょう。

 

②買ってすぐ手放すと損をする理由は税金

新築マンションをすぐに手放せない理由は、所得税と住民税です。マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、税金を支払うことになります。

支払う税金の税率は、マンションを所有していた期間によって異なり、5年を超えると所得税率が約半分になることが特徴です。

 

【マンションの所有期間による所得税】

所得の種類	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	5年以下	5年超
所得税率	30.63％	15.315％
住民税率	9％	5％

※所得税には2.1％の復興特別所得税が含まれています（2037年まで）

そのため、特別な事情がない限りは、最低5年間はマンションを所有してから売却しましょう。

新築マンションを買ってすぐに、離婚や転勤で家を手放さなくてはいけない場合は、しばらくローンを払い続ける覚悟をする、賃貸に出すなど手放すタイミングを考えたほうがいいでしょう。

 

 

５：新築マンションを高く売却する方法

新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探すべきです。この章では、査定の方法から不動産会社の選び方、また購入希望者への内覧対応について解説します。

 

①複数の不動産会社に査定を依頼する

新築マンションを売りたい人は、ポストに入っている「マンション売りませんか？」というチラシにグラグラ来ていると思います。新築マンションの売却には、なんとなく後ろめたさを感じている人も多いため、「チラシの不動産会社だったら分かってくれそうだから相談してみようかな」と思うのも無理はありません。

 

しかしながら、新築マンションは非常に売りやすい物件でもあるため、他の不動産会社も探してみると、もっと高く売却できる可能性があります。新築マンションを1社の価格査定だけで売却してしまうのは、非常にもったいないです。 特に、ここ数年は価格が上昇傾向にあるため、過去の取引事例だけに依存した査定があまりあてになりません。

 

新築マンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を積極的に探しましょう。 複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスをご利用ください。

 

②マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社は、戸建ての売却が得意、アパートの賃貸が得意等々、得意分野が異なります。

各社、得意分野に強みを見出して経営していますが、新築マンションは、マンション売却が得意な不動産会社に任せることをおススメします。

 

ただ一般の人はマンション売却を得意とする不動産会社をすぐに見つけることはできません。

まずは一括査定サービスで、複数の不動産会社に査定依頼をして価格を比較することから始めましょう。

ただし、査定額が最も高い会社を選べばいいとは限りません。 信頼できる不動産会社は次の点に注意して厳選しましょう。

 

《不動産会社を選ぶポイント》

・査定額の根拠をしっかり説明してくれる ・営業マンの対応が信頼できると感じる（知識が豊富で、連絡がスム 　ーズにとれる） ・販売活動を明確に提案してくれる（売り出し価格の決め方や折込チ 　ラシの配布方法など）

 

 

③内覧時は整理整頓・掃除、換気を行う

マンションを売り出してしばらくすると、購入希望者があなたのマンションを見学に来ます。

少しでも高値で売りたいなら、内覧者を迎える前に、整理整頓・掃除は必ず行いましょう。 そのほかに部屋のニオイを防ぐために内覧前に空気を入れ替える、部屋の電気を全部つけて明るい印象にする、などの対応をおこないましょう。

印象をよくする「見せ方」だけで売却価格が左右されます。

 

 

本章での解説はここまでになります。次章で最後に「新築マンション売却時の税金と特例」について紹介させて頂きますので、次回の記事もお楽しみに！