一軒家の処分費用は？家の処分や取壊し・売却費用について②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日は前回の記事で紹介させて頂いた「一軒家の処分費用は？家の処分や取壊し・売却費用」について、前章でお話しきれなかった具体的な費用内容などについて解説していきたいと思います。

 

 

１：一軒家の売却で一般的に発生する費用

一軒家の売却で一般的に発生する費用について解説します。

 

①仲介手数料

仲介手数料とは、住宅を売買する際や賃貸する際に、売り主と買主の間に入る不動産会社に払う手数料のことです。
仲介手数料を支払うタイミングは、取引が成立した後になります。

 

《仲介手数料の上限額》

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

取引額	仲介手数料
200万円以下	取引額の5％
200万円超から400万円以下	取引額の4％＋2万円
400万円超	取引額の3％＋6万円

上記の金額はあくまでも上限額ですので、下回ることもあります。
ただし、一軒家売却の仲介手数料は上限額で請求されることが多いため、仲介手数料の相場は上限額となっています。

仲介手数料は、売買契約時に50％、引渡時に残りの50％を支払うのが一般的です。

 

《取引額400万円以下の現地調査等の費用》

取引額が400万円以下の物件に関しては、18万円を上限額として不動産会社が仲介手数料に加えて、現地調査費等の費用相当額を請求されることもあります。

400万円以下の不動産の売却では、手数料の上限額は以下の通りです。

400万円以下の物件の手数料 　　　　　= 仲介手数料+現地調査費等の費用相当額 　　　　 <= 18万円

400万円以下の物件を売却する場合、請求額が最大18万円となることも知っておくと良いでしょう。

仲介手数料については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

 

②売買契約書に貼りつける印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	200円	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

※2014年4月1日～2020年（令和2年）3月31日まで

 

③抵当権抹費用

住宅ローン等のローンが残っている物件では、引渡と同時に抵当権を抹消します。
抵当権抹費用には、「登録免許税」と「司法書士費用」があります。

 

《登録免許税》

住宅ローンの残代金を返済すると、抵当権を抹消することができます。
抵当権は登記簿謄本に記載されていますので、その記載を登記簿謄本から消すために登録免許税が必要です。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。

土地の単位を筆(フデ)と数えますが、複数の筆がある場合には、その筆の数だけ1,000円の登録免許税がかかります。
建物にも抵当権が設定されていれば、建物1つにつき1,000円が発生します。

 

《司法書士費用》

抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが通常です。
日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート2018年1月実施」によると、抵当権抹消に要する司法書士費用は以下の通りとなっています。

	低額者10％の平均	全体の平均値	高額者10％の平均
北海道地区	8,358円	15,532円	30,120円
東北地区	8,307円	13,863円	22,091円
関東地区	9,536円	15,613円	26,001円
中部地区	9,839円	16,638円	35,220円
近畿地区	9,933円	18,795円	32,444円
中国地区	9,471円	15,289円	26,682円
四国地区	9,917円	14,409円	21,562円
九州地区	9,737円	13,821円	22,676円

 

 

２：境界が確定していない時にかかる測量費

一軒家の売主には、買主に対し土地の境界の明示義務があります。
境界が確定していない場合には、境界確定のための測量費が必要です。

手元に「確定測量図」とか「境界確定図」等の「確定」という2文字の入った測量図がある場合は、境界は確定していることになります。

境界が確定していない場合、測量会社に「確定測量図」の作成を依頼します。
確定測量図は、境界の同意をとる所有者の数にもよりますが、50万円～100万円程度の金額がかかります。

土地の境界には、隣地所有者との境界である民々境界と、道路との境界である官民境界の2種類があります。

官民境界を確定するには、道路の反対側の所有者の同意も得る必要があるため、半年から1年近く時間がかかることもあります。

境界が確定していない場合には、売却を決めた時点で早めに測量に着手することをおススメします。

 

 

３： 取り壊して売却するときの取壊し費用

取り壊して売却するときは、取壊し費用が発生します。
木造の一軒家の取り壊し費用の単価は、坪4～5万円程度です。

一軒家の延床面積は35坪前後のものが多いため、解体費用は150万円前後となることが多いです。

解体するかどうかは、解体する前に、査定を依頼して不動産会社の意見を聞いてから判断することをおススメします。

一軒家は、古くても過去にしっかりとリフォームしていれば建物付きで売却できますし、手入れの悪い一軒家であれば築35年程度でも取り壊した方が良い物件もあります。

築40年超の一軒家でも、建物付きで売却できる物件もあるため、築年数だけで一律に判断をせず、不動産会社の意見を仰いでから取り壊すかどうかを決めるようにしてください。

解体工事に関しては、1ヶ月もあれば完了します。
解体工事会社は不動産会社が紹介してくれますので、自力で解体工事会社を見つけなくても大丈夫です。

 

 

４：取り壊さずに売却するときに発生する費用

建物を取り壊さずに売却する場合、任意で発生する費用について解説します。

 

①ハウスクリーニング費用

一軒家の売却では、内覧前にハウスクリーニングを実施することがあります。
内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる販売行為です。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、古い一軒家で汚れが目立つ部分に対し、任意で行うことが良くあります。ハウスクリーニングは部位ごとによって費用が異なるのが一般的です。
「費用がいくら」というよりは、5～6万円程度の予算の中で、効果的な部分を選択して行う人が多いです。

ハウスクリーニングの実施で効果的な部位は、キッチンやバス、トイレ等の水回りになります。
水回りのハウスクリーニング費用の相場感は、以下のようなイメージです。

 

キッチン	12,000円～20,000円程度
バス	10,000円～18,000円程度
トイレ	6,000円～8,000円程度

 

尚、ハウスクリーニングは査定前に行う必要はありません。
ハウスクリーニング費用は、不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)の締結後に実施すると、税金を計算する上での費用として認めてもらえます。

 

②インスペクション費用

インスペクションとは、建物状況調査のことです。

インスペクションでは、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、建物の専門家が目視や計測によって調査を行います。

一軒家のインスペクション費用の相場は、4.5万円～6.5万円程度です。
2019年11月時点では、インスペクションはあまり一般的ではありませんが、2020年4月以降は急速に実施が普及していくことが予想されています。

2020年4月からは民法が改正され、売主に契約不適合責任という新たな責任が加わります。
契約不適合責任とは、簡単にいうと契約とは異なるものを売却したときは買主から修繕等の請求が求められるという責任です。

契約不適合責任では、「どのような不動産を売るのか」ということを契約時に明確にしておく必要があり、そのためにはインスペクションのような事前調査が必要です。

尚、インスペクションは買主が希望すれば、買主の費用負担で行うこともあります。
買主がインスペクションを希望しているときは、本気で購入を検討している証なので、ぜひ応諾するようにしてください。

 

③瑕疵担保保険付保費用

瑕疵(かし)担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険です。

瑕疵とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くことを指します。

木造の一軒家では、築20年超の建物は、買主が「登録免許税の軽減」や「不動産取得税の軽減」、「住宅ローン控除」、「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」等々の適用を受けることができません。

しかしながら、築20年超の物件であっても、瑕疵担保保険を付保すると、「登録免許税の軽減」等々の適用を受けることができるようになります。

築20年超の物件では、瑕疵担保保険を付保すると売却しやすくなるため、付保の検討を是非おススメします。

瑕疵担保保険を付保するには、一軒家が「耐震基準を満たしていること」と「インスペクションに合格していること」の2つの要件が必要です。
「耐震基準を満たしていること」とは、昭和56年(1981年)6月1日以降の建物を指します。

瑕疵担保保険の保険料は、延床面積35坪程度の戸建で、保証期間1年間・保証金額500万円で4.1万円～4.4万円、保証期間1年間・保証金額1,000万円で4.2万円～4.5万円程度が相場です。

 

 

５：一軒家の処分で発生する税金

一軒家の処分で発生する税金について解説します。

 

①譲渡所得と税金の関係

個人が不動産を売却した場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます。
譲渡所得によって発生する税金は、所得税および住民税、復興特別所得税です。

税金に関しては、譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、譲渡所得がマイナスであれば税金は発生しません。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

 

譲渡所得 ＝ 譲渡価額※1－取得費※2－譲渡費用※3

※1　譲渡価額とは売却価額です。
※2　取得費とは、土地については購入価額、建物については購入価額から減価償却費を控除した価額になります。
※3　譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。

 

ここで、譲渡費用とは基本的には以下のような費用が該当します。

・売却の際の仲介手数料 ・売却のために要した測量費 ・売却に伴う広告費 ・売却時の売買契約書に貼付けした印紙税 ・売却に伴い支払った立退料 ・売却時の建物の取壊し費用

譲渡費用に関しては、費用として認められる項目は限定的です。

例えば、代表的なものとして「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の抵当権抹消関連費用は含めることはできません。また、売却前の家財道具処分費用も含むことはできません。

どのような項目を含むことができ、どのような項目は含められないかは、最終的には税務署の判断によります。

譲渡費用は幅広く認められるものではないので、確定申告を行う際は、「これは費用として認められるか？」ということを、必ず一つずつ確認するようにしてください。

 

②譲渡所得の求め方

譲渡所得の求め方について解説します。

 

《購入額が分かる場合》

譲渡所得を求めるには、取得費の計算が鍵を握ります。

取得費とは、土地については購入価額、建物については購入価額から減価償却費を控除した価額です。
取得費は式で表すと以下の通りです。

 

取得費 ＝ 土地購入価額＋(建物購入価額－減価償却費)

 

減価償却費は以下の計算式で求めます。

 

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

 

一軒家が自宅(賃貸物件等の事業用ではないこと)で、かつ、木造の場合、償却率は「0.031」という数値を用います。

具体的に、以下のような購入額が分かる場合で減価償却費を計算してみます。

 

売却した一軒家：木造 譲与価額：4,500万円 譲渡費用：150万円 土地購入価額：2,000万円 建物購入価額：3,000万円 経過年数：築20年

 

譲渡所得は以下のように求められます。
最初に建物の減価償却費を求めます。

 

減価償却費 ＝ 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数 　　　　　 ＝ 3,000万円×0.9×0.031×20年 　　　　　 ＝ 1,674万円

 

次に取得費を求めます。

 

取得費 ＝ 土地購入価額＋(建物購入価額－減価償却費) 　　　 ＝ 2,000万円＋(3,000万円－1,674万円) 　　　 ＝ 2,000万円＋1,326万円 　　　 ＝ 3,326万円

 

最後に譲渡所得を求めます。

 

譲渡所得 ＝ 譲渡価額－取得費－譲渡費用 　　　　 ＝ 4,500万円－3,326万円－150万円 　　　　 ＝ 1,024万円

 

《購入額が不明の場合》

古い一軒家では、購入価額が分からない場合があります。

購入価額が不明の場合には、「概算取得費」と呼ばれるものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5％」です。

土地も建物も購入価額が不明の場合の取得費の求め方は以下になります。

 

取得費 ＝ 譲渡価額×5％

 

また、建物の購入額は分かっても、土地の購入額だけ分からないケースもあります。
土地だけ購入額が不明の場合は、建物取得費を通常通り求め、譲渡価額から建物取得費を引いたものに5％を乗じたものが土地取得費です。

式で表すと以下の通りになります。

土地だけ購入価額が不明の場合の取得費の求め方

 

土地の取得費 ＝ (譲渡価額－建物取得費)×5％ 取得費 ＝ 土地の取得費＋建物取得費 　　　 ＝ (譲渡価額－建物取得費)×5％＋建物取得費 　　　 ＝ 譲渡価額×5％＋建物取得費×95％

 

③税率

税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて求めます。

 

税金 ＝ 譲渡所得×税率

 

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

尚、相続した一軒家を売却する場合、所有期間は被相続人(他界した人)の所有期間を引き継ぎます。
親の所有期間が5年超であれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得が適用されます。

例えば、譲渡所得が1,000万円で、長期譲渡所得の場合、税金は以下の通りです。

 

所得税 ＝ 譲渡所得×税率 　　　 ＝ 1,000万円×15％ 　　　 ＝ 150万円 復興特別所得税 ＝ 所得税×税率 　　　　　　　 ＝ 150万円×2.1％ 　　　　　　　 ＝ 3.15万円 住民税 ＝ 譲渡所得×税率 　　　 ＝ 1,000万円×5％ 　　　 ＝ 50万円 税額 ＝ 所得税＋住民税＋復興特別所得税 　　 ＝ 150万円＋50万円＋3.15万円 　　 ＝ 203.15万円

 

④居住用財産の3,000万円特別控除

一軒家が自宅(マイホーム)の場合には、3,000万円特別控除という特例が利用できます。
3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の取りです。

 

譲渡所得 ＝ 譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円

3000万円特別控除の適用の結果、譲渡所得がマイナスとなった場合、譲渡所得はゼロとして扱われ、税金は発生しないことになります。

3000万円特別控除を適用するには、一軒家が居住用財産である必要があります。
居住用財産は、以下のいずれかのものが該当します。

 

居住用財産の定義   ・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合 ・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる) ・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日　 から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合 ・転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31　　日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

 

⑤ 相続した空き家の3,000万円特別控除

自宅ではない一軒家でも、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものは、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除の適用が可能です。

この特例を本記事では「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ぶことにします。
相続空き家の3,000万円特別控除の適用期限は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までです。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

 

相続した空き家等の3,000万円特別控除が利用できる家屋の要件   ・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること ・区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること ・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと ・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと※

 

※相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、さらに以下の要件が必要です。

 

１：取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと ２：土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

 

家屋の要件以外にも、以下の譲渡の要件が必要となります。

 

(譲渡する方の要件) 相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人   (譲渡する際の要件) 譲渡価格が1億円以下であること 家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

 

相続した一軒家は、購入価額が分からず、概算取得費を利用することが良くあります。
概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなってしまうため、税金の負担が重くなります。

相続空き家の3,000万円特別控除の効果は大きいので、要件を良く確認して、利用可能性をしっかりと検討するようにしてください。

 

 

以上で二章にわたって一軒家の処分費用に関する全てを解説させて頂きました。