マンション査定はどこまで見られてる？チェックポイントを公開②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

この記事では前回に引き続き「マンション査定」についてのお話です。前章では物件に関するチェック項目を紹介させて頂きましたので、本章ではマンション全体に関するポイントや、立地やエリアに関するポイントなどについて解説させて頂きます。

 

 

１：マンション全体に関するポイント

以下項目では、15のチェックポイントのうちマンション全体に関することを4つにまとめています。

 

①設備全般の状態

室内とマンション設備全体の状態を見て、築年に対してどの程度の傷みが出ているかをチェックしています。設備で特に問題になりやすいのは、給排水管などの水回りですが、錆が出ている・流れが悪いなどがある場合、リノベーションを施さないと快適な暮らしが難しいと判断されると、査定額に影響が出る可能性があります。

多くのケースでは、5～10年単位の大規模修繕のタイミングで見直しをし、設備の不具合が出ない様に適宜なメンテナンスをしていますが、建物や物件によっては、それでも追いつかないくらい、劣化が進んでしまっているものもあります。

中古マンションの購入を希望している方は、購入後、ご自身である程度手を入れることを前提として物件探しをしていますが、室内の配管や配線を大きく変更する必要があるほどの劣化がある場合には、フルリノベーションをかける必要があり、数百万単位の大きな予算が必要になるため、購入希望者の分母は小さくなってしまいます。

このような物件の場合、売れるまでに時間がかかることと、買い手がついたとしても、契約の際にも大幅な値下げ交渉をされることが多いため、希望している売却額にならないケースも見られます。訪問査定の時点で、そうなることが予測される物件には、買取額と査定額の両方が提示されることがあります。

 

②マンションブランドや販売会社

マンションのブランドや販売会社も査定のチェック材料になります。簡易査定時にデータとして入手していますので、同エリアの同スペックのマンションと比較するときに役に立ちます。

マンションブランドや販売会社とは、例えば以下のような会社や、マンション名のことです。

 

三菱地所レジデンス（ザ・パークハウス /ザ・パークハウス グラン） 三井不動産レジデンシャル（パークホームズ/パークコート他） フージャースコーポレーション（デュオヒルズ） 大京（ライオンズマンション） 住友不動産（シティハウス/シティテラス他） 野村不動産（プラウド/オハナ）

 

中古マンション売買の仲介に立つ不動産会社としては、できるだけ信頼度が高く、のちのトラブルが起きにくい物件の売買をしたいので、企画・施工・販売をした会社が長年の実績のある会社やマンションブランドの物件は、安心して購入希望者におすすめできる1要素になります。

そのようなマンションブランドや販売会社の物件は、構造や建物などに不具合やトラブルが出たときの補償体制もしっかり整備されていることが多く、万が一のトラブルを回避しやすくなります。

また、同じ理由で、購入希望者も、住まいに対する安心感を保証してくれるマンションブランドや、数十年後にも販売元が存在している企業の物件に対しては、その品質保証も兼ねた値段で、販売価格を見る傾向があります。

このようなことから、聞けば誰もが知っているようなマンションブランドシリーズや、名の通った販売会社のマンション建物には、購入希望者が集まりやすいため、査定にプラスに働きます。ただし、有名企業やブランドマンションでない場合でも物件の管理がしっかりしていればマイナスに働くことはありません。

 

③マンション管理・管理費の状態

マンションの管理状態は、エントランス・廊下・エレベーター・ゴミ置き場・自転車置き場などの、入居者全員が使う共有部分でチェックしています。

管理人が定期的に管理をし、適切なメンテナンスが行われているマンションは、美化整備がしっかりしており、共有部分の汚れや傷みが少ない傾向があります。例えば、エントランスにポスティングチラシが散らばっていない、廊下などの共有部分にゴミや汚れがない、ゴミ置き場が荒れていない、電灯などが切れていないなどです。

セキュリティ対策としては、オートロック・インターホン・監視カメラの有無などもチェックしています。大規模なマンションでは、共有部分に力が入っていることが多く、エントランスの来客用ソファ、入居者だけが利用できるゲストルーム・フィットネスルーム・大型の宅配ロッカー・ペット用の足洗い場などもあり、これらはすべて査定にプラスになります。

外壁や外構はチェックしますが、これらはマンション敷地内の大きな修繕になりますので、定期的なメンテナンスが行われているか、修繕計画に滞りがないかを見ています。

管理費に関しては、売却する物件の専有部分に関する滞納などがないかは質問されることがあります。大規模修繕費の積み立て状態などは、管理組合から定期的に提出される、報告書のコピーを用意しておきます。

 

④駐車場の有無

駐車場がある場合は、入居者数に対して十分な台数が確保できているかをチェックし、同時に、平置きタイプか機械タイプなのかをチェックしています。売却予定のマンションに駐車場が付いている場合は、査定額がアップします。

敷地内に駐車場がなくても、近隣に月ぎめタイプの駐車場があれば、マイナスに働くことはありません。

 

 

２：立地やエリアに関する4ポイント

以下項目では、チェックする15項目のうち、立地やエリアなどに関するポイントを4つにまとめています。

 

①立地・エリア条件

立地とエリア条件を見ます。すでに簡易査定の段階で、ある程度のことはわかっていますので、駅からの距離と周辺環境を中心にして、生活者視点で見ています。基本的に、マンションの場合、物件タイプに関わらず、駅からの距離は10分程度までであれば、利便性が高い物件として評価が高くなります。

エリア条件は、駅歩距離とは関係なく、エリア全体として住んでみたい街として人気のある地域であれば、売りやすくなりますので査定にプラスです。ファミリー向け物件の場合には、周辺に学校・保育園・公園などがあり、治安が良く、安心して子育てができる場所であることも、エリアの良さとしてプラスになります。

 

②階数

建物の高さと入居者数に対しての、階段の広さ・エレベーター設置の台数・搭載人数、速度など、建物としての使いやすさ・混雑度合い・安全性・防犯性をチェックしています。

マンションの階数は、防犯の問題上、3階以上に人気があります。一般的なマンションの場合は階数によって大きな金額の差はありませんが、高層マンションの場合は、階数が上がるほど値段が高くなる傾向があります。

1～2階の場合でも、専用庭・ルーフバルコニー・ガレージ・門扉風の独自エントランスなど、防犯上の工夫が凝らしてある場合は、とくにマイナスにはなりません。

 

③間取り

間取りは、生活のしやすい間取りか、現代の生活様式に合っているかを見ています。広さや部屋数には関係なく、生活動線の良い、暮らしやすい間取りであれば、査定はプラスに働きます。

生活動線とは、人が家の中を移動するときに使う、移動ルートのことです。例えば、洗濯をするときの動線は、洗濯機から干す場所が離れていればいるほど、家事負担が大きくなり、生活しにくい間取りであるということになります。

良い生活動線の家とは、家の中で必要な動きができるだけ短くなるように、整理された作りのことです。担当者は訪問調査をしたときに、水回りなどの位置から生活動線を判断し、使いやすさを見ていますので、生活動線上に邪魔なもの（不要な家具や荷物）がある場合は、早めに片付けておいた方が良いでしょう。

 

④日当たりや方角

日当たりや方角は南・東・西・北の順で人気がありますので、日の入る部屋がある物件は査定にプラスです。物件全体の方角や建物内の位置は自力では変えられないため、良い方角の物件は、それだけで価値が高くなります。

日当たり以外には、風通しのよさも考慮します。中部屋と呼ばれる、物件の両側を挟まれるタイプの部屋は、大きな開口部が玄関とリビングの窓しかないため、どうしても室内に湿気がこもる場所ができやすくなります。

このような場合、設置されている通気口・換気口が十分に働いているかなどをチェックするとともに、隠れた場所にカビが生えていないかも見ています。以上のことを念頭においたうえで査定を行えると安心です。

 

 

３：マンション査定で売り主が注意したほうが良い3つのこと

 

①掃除は徹底的にしておいた方が良い

査定額に直接的な影響はありませんが、訪問査定に来てもらう時には、室内の掃除は、徹底的にしておいた方が良いでしょう。他者が家に来るとわかっているのに、部屋が散らかったまま・汚れたままというのは、一般的なマナーの問題として「だらしのない人」「いい加減な人」という心証を与えてしまいます。

引っ越しの際に捨てる予定の家具や不用品はあらかじめ処分しておき、ある程度、室内をサッパリとさせた状態で訪問査定をお願いするほうが、印象は良くなります。

また、同じ散らかっている・汚れているでも、ゴミ屋敷や汚部屋と呼ばれるような、一般常識を超えた散らかりや汚れは、部屋の躯体の部分にまでにカビ・シミなどが広がっているケースや、室内のクロス全体にニオイがしみついていることが多く、通常のクリーニングでは落とせないレベルの汚れがある可能性があります。

 

②リフォームまではしなくてもよい

訪問査定時の印象をよくするために、修理修繕レベルの手入れは、できればしておいたほうが良いですが、リフォームまではする必要がありません。修理修繕は、器用な方はどこまででもできてしまいますので、やりすぎによる予算オーバーにならない様に気を付けてください。

普段あまり日曜大工に接していない方は、査定時にもそのままにしておき、内覧開始までにどの程度までリペアしておくべきかを担当者に相談してから対応するのでも問題ありません。まったく自分で出来ない場合には、不動産会社の担当者が簡単なリペアならしてくれるケースもあります。

 

③複数の不動産会社で査定をする

マンションの査定をする際には、はじめから不動産会社を一社に絞ってしまうのではなく、複数の不動産会社からの査定額を比較してから、依頼する会社を選びます。はじめから一つの会社に絞ってしまうと、その査定額や査定内容を比較するものがないため、適正な金額提示かどうかがわからないからです。

いくつかの査定額を比較することで、物件の価値に見合った売却額がわかり、納得のいくマンション売却ができます。複数社に査定依頼をすることで、不動産会社の担当者の違いも比較できますので、誠実な対応をしてくれる会社がどこなのかもわかります。

 

 

ここまででマンション査定のためのチェックポイントを項目ごとに紹介させて頂きました。最後になる次章では、具体的な査定方法などについて解説させて頂きますので、次回の投稿もお楽しみに！