マンション査定はどこまで見られてる？チェックポイントを公開[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日は「マンション売却時の査定」について。

売り主としては、物件を出来る限り高く査定してもらいたいので、少しでも印象を良くしたいという気持ちがあります。しかし、不動産の担当者が実際に物件の何をチェックして査定額を出すのがわからないと、対策のしようがありません。

そこでマンション査定時にどんなポイントがみられているのか、解説していきたいと思います。

 

 

１：不動産会社がマンション査定で見ている15のポイント

 

《不動産会社がマンション査定で見ている15のポイント》

物件に関するポイント	1. 築年
	2. 耐震性
	3. マンションの室内状況
	4. リフォーム履歴
	5. 建物内の音
	6. 建物内の音
	7. 損傷や汚れなど「瑕疵」にあたる部分
マンション全体のポイント	8. 築年
	9. 耐震性
	10. マンションの室内状況
	11. リフォーム履歴
立地やエリアのポイント	12. 立地・エリア条件
	13. 階数
	14. 間取り
	15. 日当たりや方角

 

マンションの訪問査定の際、不動産会社の担当者がどのような視点で見ているかと言えば、それは「購入希望者」の視点で物件を見ています。不動産会社の担当者は、購入希望者から問い合わせや内覧申込があった場合、電話やメールで聞かれたことには正確かつ的確に応える義務があります。そのうえで、購入希望者が現地に来た時に

「説明されていたことと違う」
「写真とは違う」
「思っていたのと違う」

など、購入希望者の購買意欲を下げないように、細心の配慮と準備をしておく必要があります。そのため、マンション査定の際には、初めて敷地内や室内に入った購入希望者にとって、その物件の第一印象がどんなものになるかに、とても注意を払っています。マンションの訪問査定時には、不動産会社の担当者もはじめて物件を見るため、条件としては「購入希望者とほぼ同じ」です。つまり、担当者が査定の際に気になったことは、間違いなく、購入希望者も気になるという前提で査定をし、そのチェックポイントとなるのが合計で15項目あるということになります。

 

 

２：物件に関するポイント

マンション査定の際、物件に関して見ているポイントを解説します。

 

①築年

物件の築年数に関しては、あらかじめ簡易査定時にデータとして把握していますので、築年にふさわしい建物や部屋の状態であれば、何も問題ありません。基本的に、マンションは、築年が古くなるほど値段が下がります。

どのくらい下がるかの一般的な下落のめやすとしては、新築時の価格に対し、築10年で約1～2割、20年経過で購入時の約5～6割の価格にまで下がる傾向があり、基本的に、中古マンションは、少しでも築年が少ない方が高く売れることになります。

ただし、次のカラー棒グラフを見ていただくとわかりますが、築年が古い＝売れないというわけでもありません。購入希望者は常に予算の範囲内で、自分たちにとって最善と思える物件を探していますので、どの築年の中古マンション物件にも、買い主は必ず存在しています。

 

②耐震性

耐震性は、前項の築年とも関係していますが、基本的に建物が「新耐震基準」であるかどうかが問題になります。売却予定のマンションの耐震基準を知りたい場合は、マンションを購入したときに手渡された資料の中にある、「建築確認済証」の交付日で判断します。

現在、不動産の耐震基準には以下の3種類があります。

不動産市場では、耐震基準の新旧を分けずに売買をしていますが、近年、東日本大震災や熊本地震などの、想定外の規模の地震が起きていることから、中古マンション購入希望者の多くは、新耐震基準であるかどうかを考慮するため、新耐震基準をクリアしている物件の方が、査定額も高く、売れやすくなる傾向にあります。

 

耐震基準	建築年	対応できる地震の強さ
旧旧耐震基準	1971(昭和46)年より前の物件	震度5では倒壊しない
旧耐震基準	1981(昭和56)年より前の物件	震度5では倒壊しない
新耐震基準	1981(昭和56)年以降の物件	震度6強～7に達する地震でも倒壊しない

 

真ん中の太字で示してある「旧耐震基準」とは、1981年5月31日までの建築確認の基準で建築されたマンションのことを指し、それ以降に建てられた1981年6月1日以降の基準で建てられたマンションは「新耐震基準」となります。つまり、2022年の時点で築年が40年以上のものは旧耐震基準で建てられたマンションということになります。

どちらがより安全な物件なのかと聞かれれば、新耐震基準以降のマンションということになるのですが、それ以外の物件が危ないのかと言われれば、そうとも言い切れない部分があります。

売却予定のマンションが旧耐震で、耐震補強がしてあるかどうかは、管理組合から配布されている資料などに、記載がありますので、管理組合からの資料を確認しておきます。手元に資料がない場合は、マンション管理組合に問い合わせをし、耐震診断自体の有無を確認してください。

 

③マンションの室内状況

マンションの室内状況とは、主にマンションの壁・床・天井の劣化状態のことです。訪問前の段階で、担当者は、築年数やマンション名などから、おおよその室内状況をイメージしています。

マンションは構造上、壁・床・天井は建材クロスでぐるりと室内を取り囲んでいますので、面積が広くて目につく部分です。壁床天井の汚れ状態は、そのまま、物件のイメージに直結してしまいます。

 

④リフォーム履歴

室内のリフォーム履歴は、マンション査定には大切なポイントになります。修理修繕は、ホームセンターなどで購入して自力で出来るお直しの範囲、リフォームはプロの施工会社などにお願いして直した箇所のことです。

リフォームや修理修繕をした履歴は、どの部分を・何年ごろに・どのように直したのかを、思い出して箇条書きでよいので時系列にまとめておきましょう。出来れば、その時の施工見積もり、領収証、レシートなどもあれば、一緒に貼っておきます。特に、近年に行う・行った大規模修繕に関しては、売却活動の計画上、必要な情報です。

 

⑤建物内の音

マンション建物内と室内にいる状態で、建物内部からの音の確認をしています。外部からの音は、物件には直接関係ないのですが、マンション敷地内と建物内での音は、マンションの構造や住人が起因する可能性があるためです。

音はある程度の慣れがありますので、住人は気にならなくても、初めてその場所・部屋に来た方にとっては、とても気になる生活音や機械音として聞こえることがあり、購入希望者の購入意思に大きく影響を与えます。

生活の中で人が騒音と感じるものには、以下のようなものがあります。音に関する感覚は人それぞれですので、まったく気にならない方もいれば、少しの生活音でも敏感に反応してしまう方がいます。また、建物の構造によっては、上下左右とは全く関係ない部屋の音が、響いてくる物件あります。

 

⑥売却する理由

売却理由は、担当者が査定額を決める時の参考材料になります。もし、売り主と不動産会社との間で売却理由の認識にズレがあると、それはそのまま、その後の査定価格の提案や売却活動時の価格交渉にも影響してきます。

売却理由は、はじめから担当者に伝える前提でいたほうが良いでしょう。諸事情があり、マンションを早く売ってしまいたいのであれば、「少しくらい値段が下がっても良いから早めに」という意思を、ハッキリとつたえてほうが、良い結果につながります。

また、内覧時などに購入希望者からも売却理由を聞かれることがあります。中古マンションは大きな買い物ですので、買い主からすれば少しでもリスクがない物件を求めます。そのため「どうして売るのかな」という疑問がわくのは、とても自然なことです。

売却理由が一般的に言われるネガティブな要素（例：別居・離婚・リストラ・何らかのトラブル）であっても、ある程度は正直に伝えたほうが良く、イメージが悪くならない様に内緒にしておいても、後で必ずご近所から噂話で耳に入ることになります。

 

⑦損傷や汚れなど「瑕疵」にあたる部分

室内に損傷やひどい汚れなど、プロによってでしか直せないキズや欠陥がある場合は、「瑕疵がある」と見なされ、査定額に影響する可能性が高くなります。

損傷や汚れがあるものの、普通に使えているものは、「瑕疵」とするか「現状渡しとするか」は、築年などと合わせて考慮されます。損傷や汚れが、どのような経緯・原因でできたかを担当者に聞かれますので、ご自身でわかる範囲で回答します。物件を中古で買い、その時からある場合でも、そのことを伝えます。

調査時に印象をよくするために目立たない様にしたり、瑕疵を隠したりすると、後で購入希望者が内覧時に見つけたとき、不動産会社の調査不足とされ、売買契約時に値下げ交渉の材料になってしまうことがあります。結果的に、売り主にとってリスクが高くなりますので止めておきましょう。

 

 

ここまでで「マンション査定」の１５のポイントの一覧紹介と、物件に関するポイントの詳細を解説させて頂きました。次章では「マンション全体・立地やエリア」についての詳細をご紹介させて頂きます！