不動産売却のすべて！売り方の基礎から後悔しないための知識まで②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回不動産売却について初心者でもわかりやすいように基礎知識の解説をさせて頂きましたが、本記事でも引き続き不動産売却についてのお話をさせて頂きたいと思います。

 

 

１：不動産の売却相場を自分で調べる方法

適正な価格で不動産を売却するには、不動産の売却相場を調べることが重要です。自身でリサーチして大まかな相場を把握し、不動産会社が提示する査定額や売出し価格の妥当性を判断できるようになれば理想的です。

ご自身で不動産の売却相場を調べる手段としては、以下のような方法があります。

 

実際の取引価格をWEBサイトで調べる 不動産ポータルサイトで売出し価格を調べる 公示地価・基準地価から土地価格の目安を確認する

 

実際の不動産取引価格を調べるには、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」や、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」の利用が便利です。

土地総合情報システムでは、土地・戸建て・マンションの取引価格のほか、公示地価・基準地価も確認できます。また、レインズマーケットインフォメーションでは、全国指定流通機構連絡協議会が管理する戸建て・マンションの取引情報をチェックできます。

 

 

２：不動産売却にかかる費用と税金

不動産を売却する際には、手数料などの諸費用がかかるうえに、登録免許税・印紙税といった税金を納めなければなりません。また、売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税と呼ばれる所得税や住民税などが課せられるケースもあります。

 

①不動産売却にかかる費用の内訳と平均額

不動産売却では、目安として売却価格の5～7%程度の諸費用（税金も含む）がかかります。

例えば、3,000万円でマイホームを売却した場合にかかる諸費用の目安は、150万～210万円程度です。

ここでは、具体的にどのような費用が発生するのかを表で紹介します。

 

《売却するうえでかかる費用》

項目	費用の目安
仲介手数料	・取引金額が400万超 取引物件価格×3%＋6万円＋消費税 ・200万円超～400万円以下 取引物件価格×4％＋2万円＋消費税 ・200万円以下 取引物件価格×5％＋消費税
抵当権抹消費用	・司法書士への報酬：1万5,000円～2万円程度 ・登録免許税：不動産1個に対して1,000円 （通常、土地・建物それぞれに抵当権が設定されるため、1件あたり2,000円）
ローンの一括返済にかかる手数料	約1万～5万円
その他の諸費用	項目により異なる

 

このなかで最も高額になりやすいのが、仲介手数料です。

仲介手数料とは、媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約を成立させた際に、売主・買主側が支払う成功報酬です。上記で紹介した他の費用と同様に、売却活動の開始時点では支払う必要はありません。

加えて、状況によっては以下のような費用がかかる場合もあります。

 

《場合によってかかる諸費用》

項目	費用の目安
ハウスクリーニング費用	5万～10万円
引越し費用	エリアや時期によって変動するため 引越し会社に要確認
測量費	・現況測量費：10万～20万円 ・確定測量費：35万～80万円
解体費	家の規模・構造・エリアなどによって変動 木造の場合は3万～5万円/坪 鉄筋コンクリートの場合は4万～8万円/坪

 

②不動産売却で発生する税金一覧

不動産売却にあたっては、いくつかの税金を納める必要があります。
不動産売却で発生する可能性がある税金を一覧で確認しましょう。

 

項目	金額・計算方法
印紙税	2万円（軽減税額では1万円） ※1,000万円超～5,000万円以下の場合
登録免許税	不動産1件に対して1,000円 （通常、土地・建物それぞれに抵当権が設定されるため、1件あたり2,000円）
譲渡所得税	長期譲渡所得：譲渡所得に対して20.315% （所得税と復興特別所得税で15.315%＋住民税5%）   短期譲渡所得：譲渡所得に対して39.63% （所得税と復興特別所得税で30.63%＋住民税9%）

 

印紙税は売買契約書を締結する際に、契約書に印紙を貼付する形で納めます。

「登録免許税は住宅ローンを組むにあたって金融機関が設定した抵当権を抹消する、抵当権抹消登記の際に納める税金」です。抵当権抹消登記は、一般的に残代金の決済や物件の引き渡し時に行われます。

「譲渡所得税は売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合にのみ納める税金」です。
譲渡所得は次の計算式を使って算出します。

 

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－取得費－譲渡費用

 

単純に売却価格から取得費を差し引いた金額ではなく、譲渡にかかった費用なども考慮したうえで、譲渡所得に対して課税されます。これらの税金は、それぞれ売買契約締結時・登記内容の変更時・売却の翌年にかかるものです。そのため、売却活動を開始したタイミングですぐにかかるものではありません。

 

③費用や税金を抑えて不動産を売却する方法

不動産売却により譲渡所得が発生すると譲渡所得税を支払わなければなりませんが、マイホームの売却に関しては、特別控除などのさまざまな優遇措置が設けられています。

こうした制度を活用すれば、納める税金を大きく減額、あるいはゼロにできる可能性があります。

マイホームを売却した場合に利用できる主な特例は、次の通りです。

 

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・特定の居住用財産の買換えの特例 ・マイホーム買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

譲渡所得額を計算する際の「取得費」には、物件価格以外に取得時の測量費や各種税金など諸費用を加えることができます。取得費に諸費用を加えると売却価格から差し引く金額が多くなり、課税所得を小さくできるため、節税につながります。取得時の契約書類や領収書などは大切に保管しておきましょう。

 

 

３：不動産の売却理由別｜知っておくべきポイントや注意点

売却理由ごとに押さえておきたいポイントや注意点を解説します。

 

①「住み替え」が理由の不動産売却

住み替えを行う場合は、売却と購入を並行して進めることが大切です。どのような流れで住み替えを完了させるのかを、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

 

先に売却し、のちに購入する（売り先行） 先に購入し、のちに売却する（買い先行） 売却と購入を同時に完了させる（売り買い同時進行）

 

このなかで、最も金銭的負担を抑えられるのが「売り買い同時進行」です。

「売り先行」では、売却に時間をかけられるため、妥協せずに納得のいく条件で旧居を売却できるでしょう。その一方で、売却のタイミング次第では、新居が決まるまでは仮住まいが必要になることがあります。

 

「買い先行」では、じっくりと新居を探すことができ、気に入った物件を購入しやすいのがメリットです。ただし、旧居の住宅ローンを完済できていない場合は、売却が済むまでの間、2重ローンになるリスクがあります。

 

「売り買い同時進行」では、旧居の引き渡しと同時に新居への引越しを行うため、上記2つの方法より金銭的な負担を抑えられます。ただし、売却と購入のタイミングを調整して合わせるのは難しいケースもあるでしょう。

さらに、購入とのタイミングを無理に合わせようと売り急ぎ、妥協して旧居を安く売却せざるを得ない事態に陥る可能性も考えられます。

 

②「相続」が理由の不動産売却

相続した不動産を売却する場合には、事前に名義変更（相続登記）が必要です。

また、複数の相続人で共有状態になっている不動産を売却するには、共有者全員から売却の同意を得るか、名義を売主個人へと変更しなければなりません。

厳密には、共有不動産でも自身の持分のみであれば共有者の同意なく売却できますが、購入希望者が現れにくく、トラブルを起こすリスクもあります。

 

③「離婚」が理由の不動産売却

離婚時に不動産を売却する場合、「不動産が財産分与の対象であるか」「事前に協議を済ませているか（分割方法を決めているか）」が重要です。

財産分与の対象となる不動産は、婚姻後に購入したもの、もしくは夫婦が共同で購入したものに限ります。例えば、夫側が婚姻前に購入し、住宅ローンを完済した不動産は対象になりません。

名義人であれば不動産の売却を独断で行えますが、財産分与の対象である場合は、事前に協議して財産分与の割合を決定したうえで売却を行います。

財産分与の割合は1/2ずつとなるのが原則ですが、どちらか一方の給与が著しく高い（財産を築くうえでの貢献度が高い）場合は、その限りではありません。ただし、財産分与はお互いが合意すれば基本的には自由に行えます。今後の生活の基盤となる財産を平等に分けるためにも、しっかりと話し合いをしましょう。

 

④「金銭的問題」が理由の不動産売却

「生活費が賄えない」「住宅ローンが払えない」といった、金銭的な理由での不動産売却もあります。住宅ローンの滞納が続くと、最終的には家が競売にかけられてしまうため、早期に売却を検討すべきでしょう。

しかし、売却金額と自己資金を合わせても旧居の住宅ローンを完済できない場合には、原則、家の売却はできません。

ただし例外的に、金融機関との交渉により、任意売却が認められるケースもあります。

金銭的な事情による売却では、急ぎ売却を完了させなければならない事情もあるでしょう。しかし、時間的な余裕がないと、安い価格での売却で妥協せざるを得なくなります。

少しでも高値で売却してローン返済に当てられるよう、できる限り早く行動を起こすことをおすすめします。

 

⑤「転勤」が理由の不動産売却

転勤が理由の売却も、引越しのタイミング次第では、売却に十分な時間をかけられないこともあります。

早く売却することばかりに集中すると、相場より安い価格で旧居を手放す事態になりかねないため、タイムリミットを明確にし、早めに売却活動をスタートしましょう。

なお、転勤後でも、遠方から売却を進めることは不可能ではないため、焦って安売りするくらいなら、転勤後に売却活動を継続することを検討してみてください。

ただし、「時間さえあれば希望価格で売れる」という保証はないため、その地域の事情に精通した不動産会社に相談しながら、売却方針や販売戦略を練ることが重要です。

転勤で引越しするものの、数年後に現在の家に戻る可能性があるなら、家を一時的に賃貸に出すのも選択肢の一つです。ただし、賃貸に出す場合には、基本的に住宅ローンの継続ができないため、比較的金利が高い賃貸用のローンに借り換える必要があることも覚えておきましょう。

 

 

ここまでで「不動産の売却相場を自分で調べる方法」と「売却理由ごとの注意点」について解説させて頂きました！次回最後になる三章では、不動産売却を失敗しないためのポイントや不動産会社選びのコツについて解説していきたいと思います。