【媒介契約書の知識】チェックすべきポイント② |伊丹市不動産

本日は、前回に引き続き不動産取引に必要な「媒介契約」について、さらに詳しい規制などについて解説させて頂きます。

 

 

媒介報酬の規制について

媒介報酬とは、不動産会社へ支払う仲介手数料のことです。
「媒介報酬の規制」について、以下の4点を解説します。

 

・媒介報酬請求の3つの要件

・媒介報酬の限度額

・媒介報酬の支払いのタイミング

・売買契約解除に伴う媒介報酬の取り扱い

 

ひとつずつ解説していきます。

 

①媒介報酬請求の3つの要件

媒介契約を締結したからといって、すぐに仲介手数料が生じるわけではありません。
媒介契約を締結しただけでは、不動産会社に媒介報酬の請求権が発生しないからです。

不動産会社が売主に仲介手数料を請求するには、以下の3つの要件を満たすことが必要です。

 

1.不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること 2.契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること 3.媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

 

■1つ目は、媒介契約が成立していることが必要です。
不動産会社には、仲介を依頼されたら遅滞なく「媒介契約書」を作成し、依頼者に交付しなければならない義務があるため、書面で媒介契約書を締結している必要があります。

■2つ目は、媒介契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在していることも必要です。
媒介行為とは、具体的には「現地案内や物件・権利関係の調査、売主や買主に対する説明、代金額その他契約条件の調整等に尽力すること」を指します。

■3つ目は、媒介行為により売買契約等が有効に成立することも必要です。
この3つ目の要件が重要なポイントとなります。

売買契約等が有効に成立しない限り不動産会社に媒介報酬の請求権が発生しないため、売買契約を締結できなければ不動産会社は媒介報酬を請求できないことになります。

つまり媒介報酬は「成功報酬」型の手数料であるということです。
媒介報酬は成功報酬であることから、媒介契約を締結しただけでは売主に費用負担は生じないことになります。
着手金や前金といった金銭も発生しません。また、一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼しても、媒介報酬は成功報酬となります。

 

②媒介報酬の限度額

媒介報酬は不動産会社が受領できる限度額が定められています。
限度額は取引額に応じて計算方法があり、その速算式は下表の通り。

 

取引額	仲介手数料(税別)
200万円以下	取引額の5％
200万円超から400万円以下	取引額の4％＋2万円
400万円超	取引額の3％＋6万円

 

③媒介報酬の支払いのタイミング

媒介報酬の支払いタイミングは、売買契約成立時に50％/引渡時に50％を支払うことが一般的。

媒介報酬の請求権が発生する要件の1つに「その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」という要件がありました。媒介報酬の請求権は、売買契約時点で3つの要件を満たすことになります。
仮に不動産会社が売買契約時点に100％の仲介手数料を請求してきても法律上の問題はありません。

ただし、不動産の売却は引渡まで行うことで完了するため、引渡までは不動産会社の力が必要となります。

不動産会社に引渡までしっかり仕事をしてもらうためにも、仲介手数料の支払に一部を留保することが望ましいです。

多くの人が仲介手数料の一部の支払いを引渡まで留保することから、仲介手数料の支払いは売買契約成立時に50％、引渡時に50％とするのが一般的となっています。

 

④売買契約解除に伴う媒介報酬の取り扱い

媒介報酬は売買契約時に50％を支払います。
仮に売買契約時から引渡までの間に売買契約が解除された場合、売買契約時点に支払った50％分の媒介報酬が返ってくるのかという問題が発生します。

契約解除と媒介報酬の返還の有無との関係は以下の通りです。

 

解除事由	媒介報酬の返還の有無
ローン特約による解除	戻る
売買当事者の一方的な都合による手付解除	戻らない
売買当事者の契約違反による解除	戻らない
当事者による合意解除	戻らない

 

ローン特約とは、買主が住宅ローンを利用して購入する場合に買主が銀行の融資審査を通らなかったときに契約が解除できることを定めた条項。買主は、住宅ローンの本審査を売買契約後から引渡までの間に行います。
ローン特約は、借主が住宅ローンの本審査に通らなかったときに備えて通常締結しておく売買契約書の条文です。

ローン特約による解除は売主にも買主にも落ち度はなく、第三者である銀行に原因があるため、不動産会社に支払った50％の媒介報酬は戻ってくることになります。

また、手付解除や契約違反による解除、合意解除の場合には、不動産会社が起因する契約解除ではないため50％の媒介報酬は戻りません。手付解除とは、手付金を使って売主または買主の一方的な都合によって解除する方法になります。
契約違反による解除とは、例えば買主が売買代金を支払わないとき等の解除です。
合意解除とは、売主と買主が双方合意して解除することを指します。

 

 

ここまでで媒介契約に関する「媒介報酬」について詳しく解説させて頂きました。

次回は【媒介契約書の記載事項】についてチェックするべきポイントについてお話させて頂きます、次回の記事もお楽しみに！