【媒介契約書の知識】チェックすべきポイント |伊丹市不動産

不動産売却をするときは、必ず不動産会社と媒介契約を締結します。
ただ、知識のない状態で媒介契約書を見せらると不安になる方もいるかと思いますので、事前にどのようなものかを知っておくと安心です。「媒介契約書にはどのような種類があるのか」「どのような内容が書かれているか」「どこをチェックすべきか」などを解説していきます。

 

 

１：媒介契約書とは？

媒介契約書とは、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約書のことを指します。
媒介とは、宅地建物取引業者が宅地建物の売買や交換、賃借に関して、売主(または貸主)と買主(または借主)との間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力する行為のことです。

媒介は、売主(または貸主)と買主(または借主)の間を仲立ちすることであり、「仲介」とも呼ばれています。

宅地建物取引業法(第34条の2第1号)では、不動産会社は売買・交換の媒介契約を締結したときは遅滞なく「媒介契約書」を作成し、依頼者に交付しなければならないことが定められています。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いは以下

特徴	一般媒介契約書	専任媒介契約書	専属専任媒介契約書
他業者への 依頼	依頼できる	依頼できない	依頼できない
自己発見取引	認められる 通知義務	認められる 通知義務	認められない
成約に向けた不動産会社の義務	積極的努力義務	積極的努力義務	積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務	特になし	2週間に1回以上文書または電子メールで報告	1週間に1回以上文書または電子メールで報告
売買等の申込に関する不動産会社の報告義務	売買等申込があったときは依頼者に遅滞なく報告	同左	同左
建物状況調査をする者のあっせんを行う事とした場合	建物状況調査をする者をあっせん	同左	同左
レインズへの登録	特になし	契約締結日の翌日から7日以内に登録	契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間	法的な規定なし	3ヶ月が限度	3ヶ月が限度
他業者により成約した場合	明示していない業者によって成約した場合、履行のために要した費用が請求される場合がある	違約金が請求される	違約金が請求される
自己発見取引をした場合	履行のために要した費用が請求される場合がある	履行のために要した費用が請求される場合がある	違約金が請求される
依頼者による媒介契約解除	特になし	履行のために要した費用が請求される場合がある	履行のために要した費用が請求される場合がある

 

 

２：媒介契約書に印紙は必要？

結論としては「媒介契約書に印紙は不要」です。
印紙税とは、課税文書に印紙を貼りそれを消す(消印)ことにより国に納付する税金です。

不動産に関する文書で、印紙税が不要な非課税文書と必要な課税文書を例示すると以下の通り。

非課税文書(印紙不要)	課税文書(印紙必要)
・媒介契約書 ・建物の賃貸借契約書 ・抵当権の設定に関する契約書 ・駐車場に駐車させることの契約書	・不動産の売買契約書 ・地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書 ・請負に関する契約書 ・売上代金にかかる金銭の受取書

 

 

３：媒介契約の締結のタイミング

媒介契約の締結のタイミングは、売却活動の開始前であることが基本です。

不動産を売却する際は、最初に査定を行います。査定とは、不動産会社による売却予想価格の算出のことです。

通常、価格査定は高く売ってくれる会社を見つけるために複数の不動産会社に依頼します。
価格査定の結果、依頼したい不動産会社が決まった時点で媒介契約を締結します。

 

媒介契約には3種類あると説明しましたが、どの媒介契約の種類を選択するかは売主の自由です。

気に入った不動産会社が見つかれば専任媒介や専属専任媒介でも可能、1社に決めきれない場合には一般媒介を選択することも可能です。

 

媒介契約を締結したら売却活動をスタート、買主が決まるまでの期間は、通常「3ヶ月程度」です。

媒介契約の有効期間も一般的に3ヶ月ですので、媒介契約は更新しなくても買主は決まることが多いといえます。
売買契約を締結したら、その後1ヶ月後に引き渡しを行うことが一般的です。

また実際の売買では、売却活動のスタート前に媒介契約を締結せずうやむやの状態で売却活動が開始されてしまうこともあります。
以前は売買契約日の当日に媒介契約を締結するようなケースも多かったようです。

媒介契約を書面で締結しないまま売却活動を始めてしまうと、「言った・言ってない」のトラブルになることもあるため、売主自身の身を守るためにも媒介契約書を書面で締結してから売却活動をスタートしましょう。

 

 

ここまでで媒介契約に関する種類や、契約に関する流れについて解説させて頂きました。次の章では、媒介契約に関するさらに細かい内容まで解説していきますのでお楽しみに！