住替えローンとは？利用するメリットや注意点を解説[伊丹市/池田市/宝塚市]

こんにちは、アークエステートです！

今回は「住み替えローン」について解説していきたいと思います。

 

まず住み替えローンとはなにか？不動産売却後のローンの残債と新しい住宅の購入資金を、一緒に借りることができる住宅ローンの一種です。住んでいた家のローンを完済し、同時に新居の購入資金も入手できる魅力的なローンですが、利用するには注意点もあります。この記事では、住み替えローンの基礎知識やメリット・デメリット、ローンのシミュレーションなどを紹介します。

 

 

１：住み替えローンを利用するケース

 

①新居を購入し、住み替えをするとき

住み替えローンの主な利用としては、新しく家を購入して住み替えをするときです。以下のようなケースでは、住み替えローンは利用することができません。

 

・前の家を売却してローンを完済している場合 ・賃貸目的の物件を購入する場合 ・自宅を売却しない場合

 

住み替えローンを借り入れる際には、新しく購入した家が担保になります。したがって、前の家の売却後に賃貸目的の物件を購入する場合や、実家に住み替える場合などには利用することができません。あくまでも新たに購入した家に、住み替えローンの契約者自身が住むことが大前提。

 

②前の家のローンを売却益で完済できないとき

もう一つの利用シーンとして挙げられるのが、前の家の売却益でローンを完済できないときです。

住み替えローンは、新居購入時のローンに売却した前の家のローン残債を上乗せして借り入れます。したがって、前の家の売却益でローンを完済できる場合には、そもそも住み替えローンを利用する必要はありません。

前の家のローンを完済して新居の購入費用を工面したい場合は、通常の住宅ローンを利用しましょう。

 

 

２：住み替えローンのメリット

住み替えローンの概要と、以下の3つのメリットについて解説します

 

・前の家の残債があっても新居を購入できる ・住み替え費用の持ち出しを抑えられる ・ダブルローンを組まなくてもいい

 

①前の家の残債があっても新居を購入できる

住宅ローン残債が家の売却額を上回る状態を、オーバーローンといいます。

家を売却する際、通常ローンが残っている状態では売ることができません。住宅には、銀行が住宅ローンを貸し出す際に設定した抵当権（担保権）が設定されており、「抵当権を抹消するには住宅ローンを一括返済しなくてはならない」というルールがあるからです。

オーバーローンの場合、預貯金を返済にあてたり親族からお金を借りたりして住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。しかし、誰しもがその手段を誰もがとれるわけではありません。

このように住宅ローンの一括返済が難しく、家を売却してもオーバーローンになりそうな場合は、住み替えローンが有効な手段となります。住み替えローンを利用すれば、残債があっても新しい家を購入することができます。

 

②住み替え費用の持ち出しを抑えられる

住み替えローンを利用すれば、貯金からの持ち出しを最低限に抑えられるというメリットもあります。

貯金は不測の事態に備え、ある程度残しておきたいと考える方は多いでしょう。

また、住み替えには引っ越し費用や一時的な仮住まいを確保する費用など、新居の購入費以外にもお金がかかります。その際に住み替えローンを使うことで、そうした諸費用に貯金を回すこともできます。

オーバーローンの場合、貯金で残債を返済できるとしても、貯金を枯渇させるような返済方法はリスクが生じる可能性があります。まずは家計の状況を整理して、住み替えローンの活用を検討するのが賢い方法です。

 

③ダブルローンを組まなくてもいい

住んでいた家と住み替える新しい家のローンを二重に組むことを、ダブルローンといいます。

ダブルローンは、所有している家に住みながら新たな家を購入する「買い先行」のケースで利用されることが多いものですが、ローンの審査が厳しく、返済額も大きくなるというデメリットがあります。

また、ダブルローンになると、旧居で受けていた住宅ローン控除は適用できなくなります。住み替えローンを利用して、旧居と新居のローンをひとつにまとめることができれば、ダブルローンの負担は回避しつつ、新しい住居を購入することができます。

 

ここまでは住み替えローンについての概要、使用するにあたってのメリットをご紹介させて頂きました。次回は住み替えローンのデメリット、住み替えローンの具体的な流れをご紹介させて頂きます。