物件管理でお悩みのマンションオーナーの悩み事例・対処法②[伊丹市/池田市/宝塚市]

前回に引き続き、マンションオーナーが抱える悩みについて今回は悩み事例とともに具体的な対処法について紹介させて頂きます。

 

 

1:マンションオーナーが抱える悩みの事例

 

①地域ニーズを間違えて入居者が決まらない

地域ニーズを読み間違えると、いくら立地条件の良い土地であっても空室が埋まりずらくなります。マンションの建築購入を考える際は事前に該当地域の市場調査が重要になります。

 

②家賃の下落によるキャッシュフロー減

表面利回りだけに目を向けて考えていると、ローンの返済すら難しくなることも。空室率や家賃低下のリスクを考慮しながら収支を考えていく必要があります。

 

③入居者による設備の損害

こちらは入居者とのトラブルによる事例です。設備の交換はオーナー負担になることもあり、手荒な扱いをする入居者もたまにいます。もちろん、入居者による不備はオーナーの負担にはなりませんが、その線引きは曖昧なこともあり、そうした対応含めオーナーに心理的な負担がかかります。

 

④マンションオーナーにとって不利なサブリース契約

マンションの空室時の家賃を一定額保証してくれる、というサブリース契約ですが、契約内容を十分に理解していないとオーナーにとって不利なものとなります。

 

⑤大規模修繕による支出の負担

大規模修繕が行われる場合、高額の修繕費が発生します。修繕費が大きな負担にならないようにあらかじめ修繕計画をたて、事前に積み立てをしておくといいでしょう。

 

⑥固定資産税などの税金負担

固定資産税は固定資産評価額を元に計算します。マンションは木造アパートよりも耐用年数が長く、老朽化のスピードが遅いため建物の固定資産税評価額が高くなり、固定資産税が高くなります。

 

 

2:マンション経営を失敗しないためのコツとは？

 

マンション経営を行う中で浮き彫りになった悩みに対しては、早いうちに策を講じることが重要です。そこで以下では、マンション経営で失敗しないためのコツを紹介します。

 

①簡単に家賃を下げない

家賃の値下げは空室を避けるのに有効な手段ではありますが、家賃の値下げはどうしても空室率が改善されなかった場合の最終手段と考えておいたほうがいいでしょう。家賃は一度値下げしてしまうと元の価格に戻すのは難しく、マンション経営を長い目で見た際の一時的な対策としてはリスクが大きすぎます。

家賃を下げる前に設備を整える・リノベーションをおこなう・敷金礼金を下げる、など家賃を値下げする前にできることを考えていきましょう。

 

②マンション経営において発生するお金の理解

マンションオーナーは最低限「キャッシュフローや利回りの仕組み・計上できる費用・税金」など、お金に関する知識をしっかり理解しておく必要があります。お金に関する知識がないまま漠然とした状態でマンション経営をつづけていると、いつの間にか赤字になっていたということも考えられるため注意しましょう。

 

③実質利回りを参考にする

マンションを購入する際に大切なのは「表面利回りを鵜呑みにしない」ことです。表面利回りとはマンションが満室の際を想定したものです。現実的な収支計画を立てる際は、各種費用を含めて計算した「実質利回り」が大事になります。

 

④入居者とのコミュニケーション

入居者の募集に力を入れるのも大事ですが、現入居者にこれからも住んでもらうことで空室リスクへの対策に大きく繋がります。そのためにはオーナー自らが入居者とのコミュニケーションを意識し、入居者から直接物件に対する悩みを聞き改善していく、など入居者の声を聞くことが大事になります。

 

⑤設備や修繕費の費用を削らない

物件の設備投資や修繕等の費用を削ると、その分キャッシュフローは増えますが入居者からの不満が増え、結果的に経営が傾く要因になります。また、定期的なメンテナンスを怠っていると大規模修繕の際の負担が増えることにもなります。設備投資や修繕等の費用を削ることにより、一時的なキャッシュフローは増えても、長い目で見ると損をすることになります。

 

⑥売却のタイミング

いずれはマンションの売却を考えているのであれば「売却のタイミングを逃さない」ことが大切です。耐用年数を過ぎた物件は購入する際、融資を受けにくくなります。ローンを組めないとなると買い手も見つかりにくくなります。また、空室率や利回りも売却に影響します。売却を考えるのであれば耐用年数が過ぎる前、市場の状況を見て判断するようにしましょう。

 

 

本章ではマンションオーナーの悩み事例と、経営失敗しないためのコツ、について紹介させて頂きました。現在マンションオーナーの方、これからされる予定の方はぜひマンションオーナーがどんな悩みを持たれているのか？また失敗しないためにどんな事前準備が必要なのか、などしっかり知識を養い理解した上で取り組むことをおすすめします。