相続による不動産売却②[伊丹市/池田市/宝塚市/箕面市/豊中市]

前回、相続による不動産売却について必要書類等のご紹介をさせて頂きました。今回は第二弾、相続した不動産の分割方法や、相続した不動産を売却する際の注意点についてお話させて頂きます。

 

 

１：相続した不動産の分割方法

一戸建てやマンション・土地などの不動産は、現金と違い均等に分割することが難しいため、分割する際の仕方について学んでおくのがいいでしょう。分割方法は主に「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類があります。

 

【現物分割】

「現物分割」とは、被相続人(他界した人)の現金や車、不動産などの財産を現物でそれぞれの相続人に分ける分割方法です。不動産を単独所有とできるメリットがありますが、法定相続割合で公平に資産を分けることが難しいというデメリットがあります。

 

【換価分割】

「換価分割」とは、不動産などの遺産を売却して得た現金を分割する方法です。法定相続分で公平に分けることができるメリットがありますが、売却の手間がかかるというデメリットがあります。

 

【代償分割】

「代償分割」とは、財産を多く相続した相続人が、他の相続人にお金(代償金)を支払うことで不公平感を調整する分割方法です。特定の方に不動産を引き継げるメリットがありますが、引き継ぐ相続人がポケットマネーから代償金を支払うため、経済的な負担が重いという点がデメリットとなります。

 

【共有分割】

「共有分割」とは、遺産を主に法定相続割合で共有する分割方法です。共有分割は、法定相続分で公平に分けられるというメリットがありますが、放っておくと二次相続、三次相続で所有者が雪だるま式に増え、多人数共有物件となって、将来、売却しにくくなるという点がデメリットとなります。以上の4つの分割方法のうち、相続した不動産を売却する場合には、「換価分割」または「現物分割」を選択することが一般的です。

 

 

２：名義変更の方法

相続した不動産の売却では、売主を明確にするために名義変更が必要です。現段階では、名義変更は義務ではありませんが、予定では今後義務化される予定で名義変更の義務化は所有者不明土地問題を解決するためです。名義変更の仕方には、主に「法定相続」「遺言による分割」「遺産分割協議による分割」の3種類があります。

 

【法定相続】

法定相続とは、法定相続割合で共有のまま名義変更することです。相続した不動産を売却し、現金を相続人間で公平に分けたい場合には法定相続によって共有名義のまま売却することが適しています。

 

【遺言による分割】

遺言による分割は、遺言書がある場合に行います。遺言書がある場合は、原則として遺言に従って名義変更を行いますが、遺言とは異なる内容で名義変更したい場合には、遺産分割協議を行うことが必要です。

 

【遺産分割協議による分割】

遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話し合いを指します。遺産分割協議は、「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したいとき」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したいとき」に行います。遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意が必要です。

 

 

３：相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点は、主に以下です。

 

・スムーズに高く売ってくれる不動産会社を探す

・共有名義の売却は全員の同意が必要となる

・単独登記型は贈与にならないようにする

・親の家に住む場合と住まない場合では税金特例が異なる

・売却期限は3年以内が目安となる

・取得費は親の購入額を引き継ぐ

・所有期間は親の購入日を引き継ぐ

・取得費が不明の場合は代替資料を探す

 

各注意点をしっかり理解して不動産売却の手続きに進む必要があります。次回の記事にて注意点の詳細とまとめについてお話をさせて頂きます。ぜひ次回の投稿もご覧ください。