物件管理でお困りの大家さん[伊丹市/池田市/宝塚市]

こんにちは、アークエステートです！

本日は【マンションオーナーの管理物件】について、紹介させて頂きます。

 

土地活用、投資ともに人気のあるマンション経営ですが、初心者が思うほど順調に物事が進むわけではありません。マンションオーナーには様々な悩みがつきもの。ここではマンションオーナーが抱えるよくある悩みに加え、解決策を一緒に紹介させて頂きます。

 

 

１：マンションオーナーが抱える悩みベスト５

マンションオーナーは主にどのような悩みを抱えているのでしょうか？「大家さんが感じる賃貸経営の先行き感についてのアンケート調査」（2016）の結果をもとに、マンションオーナーの悩みをランキング式でご紹介します。

 

1位　空室（60.4％）
2位　家賃の下落（55.5％）
3位　物件の老朽化（43.6％）
4位　大規模修繕（42.1％）
5位　リフォーム・リノベーション（28.2％）

 

空室や家賃の下落は、物件の経営をするにあたり収益面に大きく影響するため、マンションオーナーが避けては通れない悩みです。物件の老朽化は、安定した管理経営を行う上で必ず発生する悩みになります。大規模修繕やリフォーム・リノベーションに関しては、費用面でマンションオーナーを悩ます要因となります。

 

 

２：入居者が原因の悩み

「大家さんが巻き込まれた事件・事故のアンケート調査」（2016）によると賃貸オーナーは入居者を原因とした悩みを多く抱えていることが分かります。

 

【質問：これまでに所有物件の敷地内で発生した、事件・事故などを教えてください】

・入居者が家賃滞納で強制退去に（19.4％）
・入居者が夜逃げ、失踪（9.2％）
・入居者の部屋の中がごみ屋敷に（8.2％）
・火事、ボヤ騒ぎが発生（7.4％）
・入居者が空き巣に入られた（7.4％）

 

マンションオーナーは入居者を原因とした悩みを多く抱えています。中でも入居者の「家賃滞納」に関しては珍しい悩みではなく多くのオーナーが悩まされています。

入居者が起こした問題についてはオーナーに対処が求められ、経営軸と異なる面で大きな悩みになります。

 

 

３：マンションオーナーの悩みの対処法

ここでは悩みごとに適切な対処法を紹介します。

 

①管理会社の変更

入居者が集まらない理由の一つとして「管理会社の客付けが弱い事」が原因の可能性があります。物件の管理には問題がなくても、客付けになると弱い会社もあるようです。

空室率の悩みに対する対処法としては管理会社の変更を検討しましょう。もしくは、管理会社とは別に仲介業務を専門的に行っている「仲介会社に客付けを依頼」するのもいいでしょう。

 

②リフォームやリノベーションを行う

通常、マンションは築年数が経過するにつれて家賃価格が下落します。

家賃の下落に対する対処法としては、建て替えやリフォーム・リノベーションが効果的です。特にリフォーム・リノベーションは建て替えと比較して2分の1ほどの価格で行う事ができます。

近年では、築年数が経ってしまった物件をリノベーションした「リノベ物件」は非常に人気なので、家賃価格を落とさずに入居者を募ることができるでしょう。

 

③定期的なメンテナンスと修繕

どんなマンションでも年建物は老朽化します。老朽化した建物は見た目だけでなく耐震性などの安全性にも問題が生じるため、マンションオーナーにとって大きな悩みの1つです。

老朽化に対する対処法は、定期的なメンテナンスや修繕が効果的。こまめな修繕はマンションの老朽化を抑えることができ、長期的なマンション経営を実現できます。

 

④信頼できる業者選び

リフォームやリノベーションを行う際は、依頼する業者をしっかり見極める必要があります。

経験豊富な業者であれば、空室対策として間取りの相談にも乗ってくれます。

複数の業者に相談し、見積もりを比較したうえで業者に依頼するようにしましょう。

 

⑤審査の基準を上げる

入居者とのトラブルもマンションオーナーの大きな悩みです。入居者とのトラブルを回避するためには入居前の審査基準を上げることが手段の一つです。

保証人は必須条件とするなど、一定の基準を設けましょう。家賃の滞納があった場合、入居者に代わって、賃料等を立替払いしてくれる家賃保証会社も検討しましょう。

 

 

マンションオーナーがどんな悩みを抱えているのか、また、悩みに対してどのような対処法があるかを紹介させて頂きました。次回は【マンションオーナー悩みの事例の紹介とともに経営に失敗しないコツ】についてお話させて頂きたいと思います。

 

お読みいただきありがとうございました。