売却後の手残りを増やすには？知っておくべき驚きの対策|兵庫県伊丹市

こんにちは、アークエステートです！

 

不動産を売却した際、実際に手元に残る金額（手残り）は、売却価格そのものだけでなく、様々な費用や税金に大きく影響されます。

多くの人が、売却価格を最大化することに注力しますが、手残りを増やすためには、費用や税金をいかに抑えるかも重要なポイントです。

 

この記事では、不動産売却後に手残りを増やすために知っておきたい驚きの対策を5つ紹介します。

 

 

1. 3,000万円の特別控除を活用する：税負担を減らす最強の方法

 

不動産売却で得た利益に対しては、譲渡所得税が課されますが、居住用不動産を売却した際には、最大3,000万円まで利益を非課税にできる「3,000万円の特別控除」を活用できる可能性があります。これを使えば、大きな節税効果が得られ、売却後の手残りが大幅に増えることがあります。

 

• 特別控除の適用条件：この控除は、主に自宅として利用していた物件を売却した場合に適用されます。売却する物件が自宅であり、一定の要件（所有期間や売却後の住まいなど）を満たしていれば、この控除を使って税金を大幅に減らすことができます。
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• 控除の効果：例えば、売却によって1,500万円の利益が出た場合、この3,000万円の特別控除を適用すれば、譲渡所得税はゼロになります。仮に3,500万円の利益が出た場合でも、3,000万円を控除できるため、課税対象は500万円だけに抑えられます。
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ポイント：自宅を売却する場合は、3,000万円の特別控除を必ずチェックしましょう。これを活用することで、税負担を減らし、手残りを大幅に増やすことが可能です。

 

 

2. 売却タイミングを見極める：所有期間で変わる税率に注目！

 

不動産を売却する際、所有期間によって税率が異なることをご存知でしょうか？5年以上保有している不動産を売却する場合、税率が大幅に軽減される「長期譲渡所得」の税率が適用され、手残りが増える可能性があります。

 

• 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い：不動産を5年未満で売却する場合、短期譲渡所得として、**約39.63％の高い税率が課されます。しかし、5年以上保有した場合は長期譲渡所得となり、税率が約20.315％**に下がります。この差は、売却利益が大きいほど影響が大きくなります。
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• タイミングの重要性：例えば、所有期間が4年11ヶ月で売却を考えている場合、あと1ヶ月待って5年を超えた後に売却するだけで、税負担が半分以下に抑えられることがあります。売却のタイミングを少し調整するだけで、大きな節税効果が期待できます。
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ポイント：不動産を売却するタイミングを見極め、所有期間が5年を超えるように調整すれば、税率を大幅に下げられます。これにより、手残り額を最大化することが可能です。

 

 

3. 譲渡費用や取得費を正確に計上する：経費を漏れなく計上して課税額を減らす

 

不動産売却時の譲渡所得は、売却価格から譲渡費用や取得費を差し引いた額に対して課税されます。これらの費用を漏れなく計上することで、課税所得を減らし、最終的な手残りを増やすことができます。

 

• 譲渡費用に含まれるもの：不動産売却時に発生する諸費用の中には、譲渡費用として計上できるものがあります。例えば、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費用、建物の解体費用などが該当します。これらを正確に計上することで、譲渡所得を減らし、課税額を抑えることができます。
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• 取得費を見逃さない：不動産を購入した際の費用（購入価格、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など）は、取得費として売却時に控除できます。また、取得費の領収書を紛失してしまった場合でも、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を適用できます。可能な限り実際の取得費を計上することが、手残りを増やすポイントです。
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ポイント：譲渡費用や取得費をしっかりと把握し、漏れなく計上することで、課税額を減らし、手残りを増やしましょう。

 

 

4. 住宅ローン控除や繰上げ返済を活用してローン残高を減らす

 

不動産を売却する際、住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済する必要があります。ローンの残高を減らしておくことで、売却後に手元に残る金額を増やすことができます。また、住宅ローン控除を活用することで、節税効果も得られます。

 

• 住宅ローン控除の活用：住宅ローン控除を利用している場合、ローン残高に応じた所得税の控除が適用されます。売却前にローン控除を活用し、節税効果を最大化することで、年間の税負担を軽減できます。特に、ローン控除が適用される期間中に売却を検討する場合は、そのタイミングも考慮に入れることが重要です。
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• 繰上げ返済で残高を減らす：住宅ローンの繰上げ返済を行うことで、金利負担を減らし、ローン残高を減らすことができます。これにより、売却時にローンを完済するための金額が少なくなり、最終的に手元に残る金額を増やすことができます。
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ポイント：住宅ローン控除や繰上げ返済を活用して、ローン残高を減らし、売却後の手残りを増やすための計画を立てましょう。

 

 

5. リフォームやホームステージングで売却価格を引き上げる

 

売却前に、物件の魅力を高めるためにリフォームやホームステージングを行うことで、売却価格を引き上げ、手残りを増やすことが可能です。適切なリフォームや演出は、買い手の関心を集め、より高い価格での売却につながります。

 

• 費用対効果の高いリフォーム：水回りや床、壁紙など、比較的コストがかからずに家全体の印象を改善できる箇所をリフォームすることで、売却価格がアップする可能性があります。特に、キッチンやバスルームのリフォームは、買い手に好印象を与える要素となります。
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• ホームステージングの活用：ホームステージングとは、家具やインテリアを配置し、内覧者に物件の生活イメージを具体的に持たせる演出のことです。これにより、内覧者がその物件での生活を想像しやすくなり、購入意欲が高まります。少額の投資で大きな効果を得られることが多く、売却価格の引き上げに繋がります。
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ポイント：適切なリフォームやホームステージングを行うことで、物件の魅力を最大限に引き出し、売却価格を引き上げることが可能です。これにより、最終的な手残りを増やすことが期待できます。

 

 

まとめ

不動産売却後の手残りを最大化するためには、3,000万円の特別控除や所有期間による税率の違い、譲渡費用・取得費の正確な計上、住宅ローンの活用、そしてリフォームやホームステージングによる価格アップなど、さまざまなポイントを押さえることが重要です。これらの対策を適切に行うことで、売却後に手元に残る金額を最大化し、より有利な不動産取引を実現できるでしょう。