【オーナー向け】物件の立ち退き料とは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

 

不動産経営をおこなっているオーナーは、「老朽化によって賃貸物件の建て替えが必要になった」「物件価値を高めるためにリノベーションをしたい」などの理由から、入居者に立ち退きを求めなければならないときもあります。

 

入居者に立ち退きを求める際に懸念事項となるのが、立ち退き料です。この記事では、賃貸物件を経営している人向けに、立ち退き料の基礎知識や請求時の流れ、注意点を解説します。

 

 

１：立ち退き料の基礎知識

 

まずは立ち退き料の定義や相場、必要になる場面など、基本的な知識を身につけましょう。次の6つの観点から立ち退き料の基礎知識を解説します。

 

立ち退き料とは 　立ち退き料の相場や計算方法は？ 　立ち退き料は必須？ 　正当事由とは 　立ち退き料の法的根拠は？ 　立ち退き料が不要なケース

 

 

 

①立ち退き料とは

 

立ち退き料は、賃貸物件のオーナーの都合で賃借人が住まいや店舗などから退去する際、オーナーから賃借人に支払われる補償金です。賃貸物件の建て替えはもちろん、道路拡張など公共工事のために一軒家や店舗などから退去してもらう場合も、立ち退き料が支払われるケースが多くあります。

 

賃貸契約の期間や契約更新の意思などに関係なく明け渡してもらう関係上、賃借人の損害を補填する意味合いの強い金銭です。そのため立ち退き料には移転費用だけでなく、移転先で家賃が値上がりした場合の差額や、店舗の場合は移転による費用・営業不能による損害の補償も含まれることがあります。

 

ただし、立ち退き料は法律によって正式に金額やルールが決まっているわけではありません。具体的な金額や、そもそも支払いが必要かどうかは、物件の場所、利用状況、借り手と貸し手の交渉、契約内容などに基づいて決定します。そのため、交渉が頓挫すると民事上の争いに発展する恐れがある点も注意が必要です。

 

 

②立ち退き料の相場や計算方法は？

 

立ち退き料の相場や計算方法は、具体的なケースに応じて大きく異なりますが、おおむね次の2つの要素を考慮したうえで決定します。

 

新しい住居を探す為の費用（保証金・敷金・礼金・仲介手数料など） 移転先に引越をする為の引越費用等

 

立ち退きを求めた賃借人が店舗の場合には、逸失利益（本来得られたはずの利益）の補償費用が加えられることもあります。主に、「引越し後に以前と同じような生活や事業をする際に必要になるお金」が支払われると考えるとわかりやすいでしょう。

 

しかし、相場や計算方法について明確な基準や、法的な規則があるわけではないことには重ねて注意しておいてください。実際の立ち退き料はケースバイケースで異なるため、いざ立ち退きを求めるタイミングにならないとわからないことも多くあります。

 

 

③立ち退き料は必須？

 

立ち退きを求める場合、立ち退き料は必ずしも必要とは限りません。立ち退き料は法的に定められた費用ではなく、言わばオーナーから賃借人に対する「気持ち」です。オーナーと賃借人の間で協議した結果、必要と判断するかどうかが全てといえます。

 

そのため、立ち退き料を支払うことなく入居者に明け渡してもらえる可能性も無くはありません。同時に、立ち退き料を支払ったからといって必ず明け渡してもらえるとも限らないでしょう。ただし、次のようなケースでは一般的に立ち退き料が支払われることが多いため、賃借人側でも「立ち退き料が支払われるだろう」と認識しているかもしれません。

 

大家都合での退去を求めるとき 建物を建て替えるとき 再開発による立ち退きを求めるとき

 

上記の件に関しても、当事者同士が納得しあっていれば立ち退き料がゼロで済む場合があります。一方で、背景に関わらず一般的な相場より高い立ち退き料を求められる可能性も考えられます。このように立ち退き料の支払いの必要性や金額は当事者同士での話し合いによって決まるため、立ち退き関係の交渉は民事的な紛争につながるリスクが否めません。

 

 

④正当事由とは

 

立ち退きを求める際には正当事由の提示が必要です。正当事由とは、賃貸人が賃借人に退去を求める際、法律上必要とされる合理的な理由を指します。立ち退き料とは違い、借地借家法6条によってその必要性が認められているのが特徴です。

 

一般的に、立ち退きを求める理由がオーナーの都合かつ、賃借人に落ち度のない場合には正当事由が必要です。一例として、次のような立ち退き請求理由が正当事由にあたります。

 

他に住むところがなくなった 貸している建物を使わなければならない 老朽化しており、建て替えをしなければいけない アパートからマンションに建て替えたい

 

ただし、いかに立ち退き請求が正当事由に基づいているとしても、賃借人の生活や商売の基盤を奪うものであることは否定できません。正当事由は「立ち退きを認める」ために必要なものであって、立ち退き料を支払わずに済む理由とはなりにくいことに注意しておきましょう。

 

《立ち退き料と正当事由の関係》

正当事由は立ち退き料を支払わずに済む理由にはなりませんが、一方で立ち退き料の金額を左右する要素と考えられることもあります。理由の正当性が高いほど立ち退き料は抑えられ、反対に正当性が低いほど立ち退き料は大きくなる傾向にあるといえるでしょう。

 

たとえば、オーナーが建物の老朽化により建て替えをする必要がある場合などのケースは強い正当事由にあたり、立ち退き料が減少する可能性が高まります。一方、「単に建物を売却したいので出ていってほしい」といった側面が強いと立ち退き料は多くなるかもしれません。

 

しかし、これらはあくまで傾向に過ぎません。重ねて言及しているように、立ち退き料を定める法律は存在しないため、ケースバイケースで考えることが大切です。当事者間の話し合いで立ち退き料を決める際の参考材料として意識しておくとよいでしょう。

 

 

⑤立ち退き料の法的根拠は？

 

立ち退き料は法律で定められた金銭・用語ではなく、支払いに法的根拠も拘束力も存在しません。しかし、立ち退き料を支払うことで、前述の正当事由が補強されるという考え方が、借地借家法第28条に記載されています。

 

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

立ち退き料を支払うことで、オーナーの賃借人に対する立ち退き請求が「正当である」と認められやすくなります。立ち退き料が必須ではないにもかかわらず支払われやすいことの背景には、借地借家法第28条による「正当性の補強」があると言えるでしょう。

 

 

⑥ 立ち退き料が不要なケース

 

これまでの項目を踏まえると、「立ち退き料の支払いは実質必須なのではないか」と感じてしまう賃貸オーナーの方も少なくないかもしれません。しかし、次のようなケースでは立ち退き料の支払いが不要となる場合があります。

 

賃借人が契約違反をしたケース 定期建物賃貸借契約のケース 契約時に期限を設けた賃貸借契約のケース

 

借り手の契約違反にあたる行動としては、悪質な家賃の滞納や無断で部屋を転貸していたなどの行動が考えられます。こうした場合は立ち退き料を支払う以前に、オーナー側の一方的な解約が可能です。

 

定期建物賃貸借契約は、契約の更新を想定しない建物の賃貸借契約です。定期建物賃貸借契約の期間が終了したタイミングで退去を求める場合ならば正規の契約終了となるため、立ち退き料を支払う必要はないでしょう。

 

契約時に期限を設けた賃貸借契約のケースとしては、建物が解体されるまでの期限付きで課している場合が想定されます。この場合も、解体に伴う立ち退き請求が正規の契約終了のため、立ち退き料の支払いは不要です。

 

 

２：立ち退き料に税金はかかる？

 

立ち退き料を支払う際、受取人側は税金の支払いが必要となる可能性があります。立ち退き料を支払う側には関係がなくとも、受取人には税金がかかることや確定申告が必要となる可能性について伝えておいたほうが、トラブル防止に繋がります。

 

ここからは、立ち退き料の受領にともなう税金について解説します。

 

 

①所得税

 

立ち退き料は所得として扱われるため、受け取った賃借人は原則として、翌年に確定申告をおこなう必要があります。また、立ち退き料が該当する所得は大きく分けて3つあり、状況に応じてどの所得に分類されるかが変わってきます。所得の種類に応じて確定申告書類への記載方法や、税金が変わってくるため、どれに該当するのか確認しておきましょう。

 

比較項目	譲渡所得	事業所得	一時所得
所得の性質	権利の譲渡としての所得	事業に関連する所得	一時的に得られた所得
該当する立ち退き料のケース	借家権など対価の額に相当する立ち退き料を受け取った場合	店舗物件から立ち退いた場合や、逸失利益の補償の場合	譲渡所得と事業所得以外のケース
備考	-	小規模な事業の場合は雑所得になるケースも。 法人の場合は法人税がかかる	一時所得は50万円を超えると確定申告が必要となる

 

賃貸人に請求する立ち退き料がどの所得に該当するのか不明な場合には、管轄の税務署や税理士など専門家への相談が有効です。

 

 

②消費税

 

立ち退き料における消費税の取り扱いは「誰から立ち退き料を受け取るか」によって異なります。

大家から直接立ち退き料を受け取る場合は非課税ですが、大家以外の第三者から立ち退き料を受け取る場合は課税の対象となるケースがあります。

 

たとえば、大家であるAさんと賃貸契約を結んだBさんが、借りている物件をさらにCさんへ貸したとします。この場合、Aさんが立ち退きを要求したとすると、BさんはCさんへ立ち退き料を支払い、Cさんに物件を明け渡してもらいます。支払われた立ち退き料は、大家のAさんではなくBさんからCさんへと支払われるものなので、消費税がかかります。

 

 

３：立ち退きの流れ

 

オーナーが賃借人に立ち退きを求める際の流れを解説します。立ち退きは賃借人の生活や事業の基盤に大きな影響を与えるため、自力での交渉では限界があるかもしれません。不安がある場合には、どのタイミングであっても専門家に相談することが大切です。

 

 

①口頭で事情を説明

 

賃借人に立ち退きを要請する際には、まずは口頭で、誠意をもって事情を説明しましょう。いきなり書面などで立ち退きを要請すると、賃借人から反発を受けることや、関係性がこじれてしまうことも考えられます。不信感から交渉が必要以上に長引いてしまうリスクもあるでしょう。

 

立ち退きの通知は、賃貸契約が期間満了を迎える日の6ヶ月〜1年前までに実施する必要があります。契約満了の半年以内に立ち退きを要請した場合は、借り手が立ち退きに応じる必要はないため、立ち退いてもらえない場合もあります。賃借人の契約状況もチェックすることが大切です。

 

また、立ち退きの関連法である借地借家法は賃借人側の権利を守る性質の強い法律となっています。もしも立ち退き交渉が民事裁判にもつれ込むと、オーナー側に不利な結果が想定されます。スムーズな立ち退きには、賃借人からの理解が欠かせないことに留意しておきましょう。

 

 

②通知の発送

 

口頭の説明である程度の条件が定まったら、物件のオーナー（所有者）側から入居者に対し、書面による通知を送りましょう。書面には立ち退きの要求をおこなう旨や、その理由を明記する必要があります。ケースバイケースですが、主に次の項目が記載事項となります。

 

日付 住所（オーナー・賃借人の両者） 現在の契約内容 退去を要請する理由 退去の予定日 立ち退き料の額（予定）

 

また、立ち退き要請の通知は賃借人側に届いてはじめて効力が発生します。オーナー側がいつ、どのような通知書面を送ったのかを証明できるように、内容証明郵便で通知することが望ましいでしょう。

 

 

③条件の交渉

 

通知を送ったあと、立ち退きの条件について賃借人と交渉しましょう。交渉では立ち退き料や移転の条件を定めます。

スムーズに双方が合意できれば理想的ですが、オーナーと賃借人それぞれの持つ事情から簡単には解決できない問題が発生する可能性も否定できません。交渉がまとまらない場合には、弁護士や専門家からアドバイスを受けることも重要です。

 

立ち退きの合意に至ることができたら、立ち退き料の金額、支払い条件、退去期日など、合意内容を明確に記載した文書を作成しましょう。文書は双方で保管し、確認できるようにしておくことも大切です。

 

 

④立ち退き料の受け渡しと物件の引き渡し

 

合意内容に基づいた退去日になったら、立ち退き料を賃借人に渡し、物件の引き渡しを受けましょう。立ち退き料の送金は、原則として賃借人が物件を引き渡す日におこないます。退去日前に立ち退き料を送ると、金銭のみを受け取って物件が引き渡されない可能性もあるため注意しましょう。

 

賃借人は退去日の期日までに引越しを完了している必要があります。滞りなく引越しが完了できているかどうか、オーナー側でも忘れずチェックしておきましょう。

 

 

４：立ち退きについて悩んだときの相談先

 

「賃貸に出しているアパートが老朽化してきた」「建て直して物件価値を高めたい」など、不動産経営をおこなうオーナーの悩みはさまざまです。

 

悩みを解消するにあたって、「そもそも、立ち退きを依頼するべきかどうか」「スムーズにおこなえるかどうか」「賃借人が納得してくれるかどうか」などの不安がある際には、次のような専門家に相談することを検討してみましょう。

 

弁護士 法テラス 住宅関係の協会 各自治体 不動産会社

 

ここからは、それぞれの相談先について解説します。

 

 

①弁護士

 

立ち退きに関する問題に直面したら、まずは法律の専門家である弁護士への相談を検討しましょう。住宅分野に詳しい弁護士ならば、立ち退きに関する専門知識を持っていることが期待でき、交渉の方法や手続き、注意点に対するアドバイスを個々のケースに応じて受けられます。

 

弁護士に相談すると費用が心配、というオーナーもいるかもしれませんが、初回であれば相談無料の弁護士事務所も数多く存在しています。まずは無料相談をおこない、信頼できそうと感じたならば立ち退きに関するサポートや仲介を依頼してもよいでしょう。

 

弁護士から立ち退きのフォローを受けられれば、コストこそかかるものの、自力では把握しきれない専門分野に関しても対応が可能になります。想定外の法的トラブルも避けやすくなるため、「立ち退きに関する不安を解消したい」というニーズがある際にはおすすめの相談先です。

 

 

②法テラス

 

立ち退きの悩みを法テラスに相談することも検討してみましょう。法テラスは、法務省所管の法人「日本司法支援センター」の通称で、法的トラブルの解決をサポートする総合案内所です。全国47都道府県に地方事務所を持ち、一回30分間程度の無料法律相談を提供しています。

 

費用をおさえつつ専門的な知識に基づいたアドバイスを受けられますが、法テラスの利用には「収入等が一定額以下である」などの利用条件があることに注意が必要です。具体的な相談ができるかどうかは、事前に確認を取るようにしましょう。

 

 

③住宅関係の協会

 

立ち退き問題に関する相談先としては、住宅関連の協会も選択肢に挙がります。相談可能な主な住宅関係協会は次の2組織です。

 

• 公益社団法人東京共同住宅協会
• 公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会

 

これらの2組織は立ち退き交渉の直接的な仲介はできませんが、一般的な知見から相談内容への回答・助言をおこなっています。実際の個別交渉などについては弁護士に依頼することになりますが、前段階のサポートとして、利用を検討してみましょう。

 

 

④各自治体

 

ご自身の住んでいる地方自治体に、弁護士相談があるかどうかをチェックしてみましょう。実施していれば、無料で弁護士に立ち退きの相談をおこなえます。また、立ち退きトラブルについて特別の窓口を設置していることもあります。

 

自治体の無料の弁護士相談は基本的には予約制で、法人では利用できず、相談時間は30分程度です。制限がある点はデメリットですが、無料で専門家のアドバイスを受けられる点は大きな魅力といえます。

相談や窓口の有無は、主に自治体のホームページや役所の窓口で確認できます。

 

 

⑤不動産会社

 

物件の管理を依頼している不動産会社であれば、入居者対応の一環として、オーナーの代理で入居者に立ち退きの意向を伝えてもらえる可能性があります。ただし、不動産会社に依頼可能なのはあくまで意向を伝えることのみで、交渉の仲介依頼は不可能な点に注意しましょう。

 

仮に不動産会社がオーナーの代理人となって入居者と立ち退き交渉を実施し、報酬を得ようとすると、弁護士法第72条に定める非弁行為に該当する恐れが出てしまいます。非弁行為は刑事告訴される可能性もあるため、不動産会社に仲介を頼み込んでも正式な対応は受けられません。

 

不動産会社は立ち退きの仲介は不可能であるものの、賃借人の退去後におこなうリフォームやリノベーションには対応できます。ご自身の物件の将来を見据える際に、弁護士と並行して相談をおこなうのがよいでしょう。

 

 

まとめ

 

立ち退き料は、賃貸物件のオーナーが賃借人に立ち退きを求める際に支払う金銭です。しかし、法律上支払いが義務付けられているものではなく、必要性や金額はケースバイケースでもあります。立ち退きを求める際の正当事由を高めるうえで重要な要素として、自分から支払うものであると認識しておきましょう。

 

また、立ち退き料を支払えば賃借人を必ず退去させられるわけではない点にも注意が必要です。立ち退きは賃借人の生活や事業に大きな影響が出るため、双方の合意があってはじめて成立します。合意が得られない場合や、立ち退き全般に不安がある場合には、弁護士や不動産会社などへの相談も視野に入れつつ、誠意をもって当事者同士での話し合いを進めましょう。