不動産は【買取】では高く売れない！？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「不動産は【買取】では高く売れないのか？」についてです。インターネットやチラシで「あなたの不動産を高く買取します」といった広告を目にすることもありますよね。
不動産の買取とは、どのようなものなのでしょうか？

 

実は、不動産売却の際には、「買取」ではなく「仲介」という方法で売るのが一般的です。
買取と仲介の大きな違いは、「不動産を買ってくれるのは誰なのか」という部分です。
「買取」の場合、不動産を買ってくれるのは不動産会社です。
一方の「仲介」では、不動産を買ってくれるのは一般の個人（または法人）で、不動産会社は買主を探したり契約をサポートする役割を果たします。

 

では、買取と仲介どちらを選べばいいのでしょうか？
一言でいうと、「買取」は相場よりも安くなってしまう代わりに、スピーディーに不動産を売ることができます。
そのため、特別な理由がなければ「仲介」で売るのが有利ではありますが、なかには「買取」が向いている方もいらっしゃいます。

 

この記事では、「買取」の基本知識を理解できるように解説していきます。

 

 

１：不動産を売る方法には「買取」と「仲介」がある

不動産を売る方法には「買取」と「仲介」があります。
不動産を売ったことがない方の中には、「不動産会社が買って、それをほかの誰かに売るのが普通なのかな」と誤解をしている方もいらっしゃるので、まずは2つの不動産売却の流れや仕組みをご説明しておきます。

それでは詳しく見ていきましょう。

 

 

①買取のしくみ

不動産の「買取」とは、不動産会社が売主から直接、不動産を購入することです。
「買取」のほかに、「即時買取(直接取引）」と呼ばれることもあります。

 

例えば中古車を処分するときには、まず中古車販売業者が車を買い取って、それを誰かに売りますよね。
不動産を売るときにも、これと同じような方法がとれます。

 

流れとしては、不動産会社が査定して買取金額を提示し、売主がその金額に納得すれば売買契約へと進みます。
手続きが非常にシンプルなので、提示額にさえ納得できればスピーディーに売却して代金を受け取れます。

 

不動産会社は、売主から購入した不動産にリフォームやリノベーションを施し、付加価値を付けて再販売するのが一般的です。
なお、「買取」を行っていない不動産会社もあるので、買取希望の場合は注意が必要です。

 

 

②仲介のしくみ

不動産の「仲介」とは、不動産会社に売買を橋渡ししてもらうしくみです。
購入するのは不動産会社以外の第三者で、不動産会社は売却手続きのサポート役となります。

 

「仲介」の流れは、まずいくつかの不動産会社の査定を受けて、信頼できそうな不動産会社を選んで売却を依頼します。
不動産会社に売却のサポートを依頼する契約を「媒介契約」と言います。
媒介契約を結んだら、不動産会社と相談して売り出し価格を決め、広告を出して販売活動を行います。

 

購入者が決まったら、売主と買主のあいだで細かい条件を決めて売買契約を締結します。
売り出しから売買契約、引き渡し、代金受領までの一連の流れを、すべて不動産会社がサポートしてくれます。

 

不動産会社には、仲介の報酬として「仲介手数料」を支払います。
仲介手数料の法律上の上限は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」です（物件価格400万円以上の場合の速算式）。
なお、仲介手数料は成功報酬制度なので、不動産が売れなければ費用はかかりません。

 

不動産仲介では、適正価格を見極めて売り出すことができますし、「高くてもいいから売ってほしい！」という人が現れれば、相場より高く売れるチャンスもあります。

 

ただし、買い手が見つかるまで時間がかかるのが特徴です。
仲介で売れるまでの期間は物件によって差があり、人気のエリアのマンションなら1か月で決まることもありますが、物件によっては6か月以上かかることもあります。

 

 

③買取保証（売却保証）はハイブリッド型

「買取保証」とは、一定期間は「仲介」で売りに出し、その間に購入者が現れなかった場合は不動産会社が「買取」をしてくれるというものです。
買取と仲介の中間みたいなものとイメージしてください。
買取保証なら、仲介で高く売れるかもしれない可能性は残しつつ、一定の期限までに確実に売ることができるので安心です。
買取保証は、3～6ヶ月程度で確実に売却して資金を確保したい人に向いています。

 

具体的に言うと、「まずは売却活動を3か月間行い、売れなければ不動産会社が2,000万円で買い取る」といった契約を結びます。
そして、当初の3か月は2,000万円よりも高く売れるように精一杯活動します。
残念ながら3か月で売れなかった場合には、買取保証制度を利用し不動産会社が2,000万円で買い取ってくれます。
売却期間や金額は物件によって異なるため、不動産会社と相談して決めることになります。

 

なお、「買取保証」は一部の不動産会社が提供するサービスです。
また、1つの不動産会社のみに仲介を依頼する「専任媒介契約」にするなどの条件があるため、不動産会社にしっかり確認しましょう。

 

 

２：不動産「買取」のメリット・デメリットと選び方

それでは、「買取」のメリット・デメリットと、どんな人が選ぶとよいのか解説していきます。

 

 

①「買取」のメリット

「買取」のメリットは次のとおりです。

 

(1)現金化が早い (2)売買がキャンセルになるおそれがない (3)仲介手数料が不要 (4)近隣に知られずこっそり売却できる (5)内覧に対応しなくてよい

 

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

 

(1)現金化が早い

「買取」の最大のメリットは、売却までが短期間なのですぐ現金化できることです。
不動産会社が直接買い取るので、売買契約を結ぶまで時間がかかりません。
1か月以内にすべての手続きを終えて代金を受け取ることもできます。
事情があって売却を急いでいる売主にとっては、短期間で売却できるのは大きなメリットです。

 

(2)売買がキャンセルになるおそれがない

「買取」の場合は、買い手が個人ではなく不動産会社なので、万が一のキャンセルの可能性がなく安心です。
「仲介」の場合は、売買契約を結んだとしても、購入予定者の住宅ローン審査が通らなくて契約が白紙になってしまう可能性がゼロではありません。
なぜかというと、買い手が個人の場合は「融資が承認されなかったときは契約を白紙に戻すことができる」という「ローン特約」を付けることが多いからです。
もしそうなったら売却活動が一からやり直しになってしまいます。
なお、「仲介」の場合、少なくとも住宅ローンの事前審査が通過している人や、現金払いの買主を選べばキャンセルのリスクを減らすことができます。

 

(3)仲介手数料が不要

「買取」では、不動産会社が当事者（買主）となるため、仲介手数料が発生しません。
一方、「仲介」では、「売買価格×3%+60,000円+消費税」を上限とした仲介手数料を支払います。
ただし、「買取」では仲介手数料は発生しませんが、買取価格が相場よりも安くなってしまうことを考えると、仲介手数料不要のメリットは感じられないでしょう。

 

(4)近隣に知られずこっそり売却できる

「買取」の場合は、不動産会社とのやりとりのみで完結するので、近所の方には全く知られずこっそり売却ができます。

一方の「仲介」の場合は、物件情報がチラシやホームページなどに掲載されて、売却活動が近隣に知られてしまう可能性があります。
ただし「仲介」であっても、インターネットへの掲載やチラシの配布をしないで、買主候補だけに個別に販売活動を行う方法もあります。

 

(5)内覧に対応しなくてよい

「買取」では、不動産会社が現地を確認するだけなので簡単です。
「買取」の場合は、立地や間取り・傷み具合などをプロの目線で査定して価格が提示されるので、少しくらい散らかっていたとしても査定に影響はありません。
また、一般の人に見せるわけではなく、業務の一環として不動産会社のスタッフに見せるほうが気は楽という面があります。

 

一方の「仲介」の場合は、購入者が見つかるまで何度も「内覧」に対応する必要が出てきます。
購入希望者が自宅に訪れ、水回りや収納など隅々まで見学してもらうことになります。

内覧者は第一印象に左右されやすいので掃除や荷物の整理が必要ですし、内覧者には気もつかってしまうかもしれません。

 

 

②「買取」のデメリット

「買取」のデメリットは次の2つです。

 

(1)売却価格が相場よりも安くなってしまう (2)買取してもらえない物件もある

(1)売却価格が相場よりも安くなってしまう

「買取」の最大のデメリットは、「仲介」よりも売却価格が下がることです。
一般的に「買取」の場合は、仲介での売却相場よりも20％～30％ほど安くなってしまいます。
安くなる理由は、不動産会社は「商品の仕入れ」のために物件を買い取るからです。
不動産会社にとって、買取物件からリフォーム費用などを引いた上で利益を確保するためには、相場よりも安く仕入れないと割に合いません。
また、売れ残ってしまうリスクもあります。
このようなことから、買い取っても需要が少なくて転売が難しい物件や、大規模なリフォームが必要な物件は安くなりやすいです。
逆に、人気エリアで築年数の比較的浅いマンションなどは、相場に近い水準で買い取ってもらえることもあります。

 

(2)買取してもらえない物件もある

もう一つのデメリットは、「買取」してもらえない物件もあるという点です。
不動産会社は買い取った物件がいつまでも売れ残ったら困るので、売れゆきが極端に悪いと思われる物件は「買取」を避けます。
例えば、山の中の一軒家や、地盤沈下で傾いた家などは、不動産会社が敬遠して買い取らない可能性があります。
一般的に、マンションは買取してもらいやすいですが、一戸建ての買取をしている不動産会社は少ないです。

 

 

③「買取」が向いているのはどんな人？

「買取」が向いているのは、「とにかく急いで現金化したい人」と「仲介では売れないワケアリな不動産を売りたい人」です。

 

(1)とにかく急いで現金化したい人

事情があって、どうしてもすぐに不動産を売却したい人には「買取」が向いています。
「買取」であれば、1週間から1か月程度で売却が完了して代金を受け取ることができます。
新たに住宅ローンを組む予定があったり、離婚や新生活のため急いで不動産を現金化したい人にとってはうれしいポイントでしょう。

 

(2)仲介では売れないワケアリな不動産を売りたい人

「買取」は、仲介ではなかなか買主が見つからない物件でもスムーズに売却できる可能性があります。
例えば、次のようなケースです。

 

家の中で事件、事故があった場合 ゴミ屋敷やペットの飼育崩壊で状態が極めて悪い場合 上下左右の部屋や近所に告知事項に該当することが発生してしまった場合

 

このような物件を仲介で売ろうとすると、売れるまで長期間かかってしまう可能性がありますし、仲介でも高く売れる可能性は低いです。
そこで、ワケアリの物件をスムーズに売りたい人には、「買取」を選ぶメリットが大きくなります。
「仲介で売るのは相当厳しいですよ」などと言われた場合には、「買取」を検討してみてください。

 

 

④「買取」と「仲介」の両方を比較してから決めたほうがよい人もいる

次の3つのケースでは、「買取」を勧められる可能性もありますが、「仲介」で売ることも不可能ではありません。

 

近所に絶対に知られたくない人 リフォームが必要な物件 旧耐震基準の古い物件を売りたい人

 

このような物件では、「買取」と「仲介」の両方を視野に入れ、査定額などを比較してから決めると後悔しなくてすみます。
売却をそれほど急いでいないなら、「買取価格よりも高く売ること」を目標に仲介で売ってみるのがおすすめです。

 

(1)近所に絶対に知られたくない人

離婚や転職で収入が下がったために家を売りたいなど、様々な事情があると思います。
できるだけご近所に気づかれずに売却したい人には、「買取」にメリットがあります。
ただし、「仲介」でも不動産物件サイトへの掲載や近隣へのチラシ配布を行わずに、見込み顧客だけに紹介する販売方法もあるので、プライバシーに配慮した売り方が可能かどうか不動産会社に相談してみてください。

 

(2)リフォームが必要な物件

「買取」であればリフォームが必要な物件でもそのまま買い取ってくれるので、余計な費用や手間がかかりません。

 

一方、「仲介」でも売却前にリフォームを行わなければならないとは限りません。
築年数の古い物件を買う人は、「自分の好みの内装を選んで自由にリフォームしたい」と思っている人も多いからです。
「仲介」でも物件によってはリフォームせずに現状のまま売ることができ、むしろリフォームしてしまうと売りにくくなることさえあります。

 

(3)旧耐震基準の古い物件を売りたい人

築年数が古い物件、特に旧耐震基準の物件は「買取」を選ぶのも一つの選択肢です。
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた物件において適用されていた基準です。
過去の大震災による被害状況から、耐震性の基準はより安全なものに見直しされています。
そのため、旧耐震基準の物件を敬遠する人は多いです。
旧耐震だと住宅ローンの審査も通りにくいので、仲介ではなかなか売れない可能性があります。
ただし、耐震診断や耐震補強工事などの対策がされていれば旧耐震でもスムーズに売れるケースもあります。
また、人気エリアのマンションや閑静な住宅街の一戸建てなどは旧耐震基準でも多く取引されている場合があるので、仲介での売却も相談してみてください。
ですので、まずはリフォームをする前に、現状のまま仲介で売れるのかどうか不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

 

 

３：買取を選ぶときに注意したい3つのポイント

ここまで読んで、「私は今すぐ売りたいから買取にしよう！」と思う場合には、次の3つのポイントを意識すれば大きな失敗を避けられます。

 

(1)買取は相見積もりが必須 (2)買取の条件も比較すること (3)急いでいても「即時買取」がいいとは限らない

 

それぞれ詳しくみていきます。

 

 

①買取は相見積もりが必須

不動産会社によって買取価格には大きなバラツキが出ます。
いくつかの会社に見積もりを依頼し、一番高値がついた会社で買い取ってもらってください。
1社だけの査定では、「もっと高い会社があったのでは」という思いが残り、納得して売却を終えることができません。
世の中には、スピード感のない会社や、足元を見て安い金額で買い叩こうとする会社も存在します。
そういった会社を避けるためにも、相見積もりをとることが大切です。

 

「買取保証」の場合も相見積もりを取って比較検討することが重要です。
買取保証は、「専任媒介契約」という1社のみの契約を条件としていることが多いため、依頼後は不動産会社同士の競争がありません（複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約の場合は、成約させた会社だけが仲介手数料をもらえるので競争になります）。
そのため、仲介の期間に何もしてくれないような不動産会社に当たってしまったら、買取保証を選ぶ意味がなくなります。
有名な不動産会社だとしても安心せずに、いくつかの会社から見積もりを取り、誠意のある会社かどうかしっかり見極めましょう。

 

 

②買取の条件も比較すること

買取価格だけでなく、買取の条件もしっかり確認して、有利な会社を選ぶことが大切です。
不動産を売却する背景には、様々な事情があると思います。
それぞれの事情に合わせた取引が行えるかどうかも、不動産会社を見極めるための重要なポイントです。

 

例えば、こういった質問をしてみてください。
「引き渡しの時期はこちらの希望通りにできますか？」
「入金時期はいつごろですか？」
「エアコンや照明などの残置物の撤去費用はかかりますか？」
「自社で買取ですか、それとも買取してくれる別の不動産会社への紹介ですか？その場合は仲介手数料はかかりますか？」

 

買取価格が安かった上に、さらに思いがけない費用を請求される悪質な例もあります。
また、いち早く現金化するために価格に目をつぶって買取を選ぶのですから、スピード感のある会社に依頼したいものです。

 

 

③急いでいても「即時買取」がいいとは限らない

「買取」は急いで売りたい場合にメリットがあります。
でも、急いでいても「即時買取」がいいとは限りません。
具体例を挙げてみます。

 

【例1】1ヶ月以内に現金化して相続税を納税したい！

→売却にかけられる期間が極端に短いので「即時買取」がおすすめ。

 

【例2】人気エリアの築年数の浅いマンションを3ヶ月以内に売りたい！

→人気エリアの築浅マンションなら、価格面で無理をしなければ3か月以内に売れる可能性が高い。仲介がおすすめ。

 

【例3】それなりに人気のある住宅地の一軒家。4か月後の転勤までに売りたい！

→スムーズに売れる可能性はあるけれど、転勤までの期限があるので念のため「買取保証」にするか、いくらか値引きして「仲介」で売るのがおすすめ。

 

 

即時買取はスピーディーで確実ですが、市場価格を大きく割ってしまうのはデメリットです。
期限に3か月以上の余裕があるなら、不動産会社とともにじっくりと戦略を練って、仲介や買取保証での売却にトライしてみることをおすすめします。
なお、買取保証に興味がある場合は、「買取専門会社」ではなく、仲介を中心として扱う不動産会社の中から探すことになります。

 

 

まとめ

それではおさらいです。
不動産の売却方法には「買取」と「仲介」があります。
「買取」では、不動産会社が購入者となります。
「仲介」では、不動産会社が他の購入者を探してくれます。

「買取」はとにかく早いといったメリットがありますが、相場よりも安くなってしまうデメリットがあり、買取対象外の物件もあります。
売却価格を優先するなら「仲介」の方が向いていますが、すぐに現金化したければ「買取」の方が向いています。

「買取」を選ぶときに、意識したいポイントは次のとおりでした。

• 買取は相見積もりが必須
• 買取の条件も比較すること
• 急いでいても「即時買取」がいいとは限らない

ベストな売却方法は人それぞれ違います。
しっかり比較検討して、後悔のない売却活動を行ってください。