不動産の合筆（がっぴつ、ごうひつ）とは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「合筆（がっぴつ、ごうひつ）」について。合筆とは、複数の土地を1つにまとめることです。土地の管理や売却がスムーズになるメリットがあり、土地の価値向上につながる可能性もあります。ただし、土地の合筆には登記が必要です。

この記事では、合筆と合筆登記の概要や、合筆できる土地の条件、登記申請に関する注意点などについて、わかりやすく解説します。

 

 

１：合筆とは？

はじめに、合筆と合筆登記の概要について、以下の内容を解説します。

 

土地の合筆（がっぴつ、ごうひつ）とは？ 土地の合筆の際には、「合筆登記」が必要 土地の合筆が認められる条件

 

 

①土地の合筆（がっぴつ、ごうひつ）とは？

合筆とは、隣接する複数の土地を、1筆（いっぴつ）の土地に合体させることです。

合筆を行なう主なタイミングは、以下のとおりです。

 

複数の土地の管理が大変なとき 使いにくい形状の土地をまとめ使いやすい土地にするとき 複数の土地を1つにして売却したいとき 複数の相続人で、土地を相続したいとき

 

なお、「筆」とは、登記上で土地を数える際に用いる単位のことです。

 

 

②土地の合筆の際には、「合筆登記」が必要

合筆登記とは、隣接する複数の土地を1つの土地にするために行なう登記のことです。合筆登記を申請するには、土地を管轄する法務局に登記申請を行ないます。

 

登記上の土地には、法務局が定めた住所である「地番（ちばん）」が割り振られます。複数の土地を合筆する際、「最も小さい地番」を合筆後の土地の地番とします。

 

例えば、合筆をする土地の地番が1番、2番、3番とすると、合筆後の土地の地番は「1番」に変わります。合筆で消滅する地番の登記事項証明書（登記簿謄本）は「閉鎖登記簿」に保存され、特別な事情がない限り、再び使われることはありません。

土地閉鎖登記簿とは、土地や建物の登記を閉鎖した記録を保存する帳簿、またはデータのことです。

 

 

③土地の合筆が認められる条件

土地を合筆するには、以下の条件を満たす必要があります。

 

土地の所有者（登記名義人）が同じであること 接続する土地であること 地番区域や字（※）が同じであること 地目（土地の用途）が同じであること 抵当権など、所有権以外の登記がないこと（一部例外を除く）

（※）字（あざ）とは、かつて集落や農地を特定するために使われていた住所表示のこと

 

ただし、不動産登記法で定めている、「合筆登記の制限」の条件に当てはまると合筆できないため、注意が必要です。合筆登記の制限は下記のとおりです。

 

（合筆の登記の制限） 第四十一条　次に掲げる合筆の登記は、することができない。 一　相互に接続していない土地の合筆の登記 二　地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記 三　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記 四　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記 五　所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記 六　所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地（権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。）の合筆の登記

 

 

 

２：土地を合筆するメリット

土地の合筆には、以下のようなメリットがあります。

 

土地を管理しやすくなる 土地の価値が上がる 土地を相続しやすいかたちに整えられる

 

 

①土地を管理しやすくなる

見た目は1つの土地だとしても、登記上では複数の筆に分かれているケースは少なくありません。その場合、合筆で複数の土地を一筆にまとめることで、土地を管理する手間が軽減されます。

 

土地は1筆ごとに登記をするため、登記の作業や書類の管理が煩雑になります。さらに、名義変更などの費用も、土地の数だけ負担しなければなりません。

 

また、土地を売却する際には、土地ごとに登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する必要があり、所有権移転登記などの手続きと費用も発生します。

しかし、合筆により土地を1つにすると、新たに1つの土地として登記識別情報が発行されるため、書類を取得する費用や手続きの負担が大幅に軽減されます。

 

 

②土地の価値が上がる

土地の合筆は、不整形地を整形する目的でも活用されます。不整形地とは、正方形や長方形ではない土地のことです。三角形や台形のほか、L字型、境界が直線ではなくノコギリ状の土地などが挙げられます。

 

使いにくい土地を隣接する土地と合筆をすることで、整形地に生まれ変わります。整形地はさまざまな用途に活用できるため、土地の利用価値が向上する可能性もあります。

 

 

③土地を相続しやすいかたちに整えられる

複数の土地を複数の相続人が相続する場合、土地を分割するために、いったん土地を合筆することがあります。分筆とは、一筆の土地を複数に分割することです。

 

土地を合筆しないまま相続する場合、相続割合と土地の評価額が一致しない、土地の筆数と相続人数が合わないなどの不都合が生じることがあります。しかし、合筆を経て土地を分筆すれば、相続人の人数や相続割合に応じた土地の分割が可能です。

 

 

３：合筆登記の手続きの流れと申請時の注意点

合筆登記の手続きの流れ、必要書類について解説します。

 

 

①合筆登記の手続きの流れ

合筆登記は、以下の流れで行ないます。

 

法務局、市役所などで、資料調査を実施する 調査資料をもとに、土地の現地調査、建物測量などの物理的現状を確認する 合筆登記の申請書、図面などを作成する 土地を管轄する法務局に登記を申請する 登記手続きの完了後、登記識別情報を受領する

 

合筆登記の手続きでは、資料調査と現地調査に基づき、合筆の可否を判断します。

 

資料調査では、公図や地積測量図、登記事項証明書（登記簿謄本）などを確認します。現地調査とは、合筆制限の条件に該当しないか、土地の状況を見て最終的に判断するものです。

 

合筆制限とは、土地を合筆できない条件で、合筆登記の申請は法務局の窓口のほか、郵送申請・オンラインでも可能です。

 

 

②合筆登記の必要書類と費用

合筆登記を申請する際は、以下の必要書類を用意します。

 

合筆する土地の登記済権利証、または登記識別情報通知 印鑑証明書（3ヵ月以内） 実印 委任状（土地家屋調査士などに依頼する場合）

 

また、合筆登記を申請する際には、以下の手数料や税金などが発生します。

 

費用の内訳	費用の金額
地図等情報	登記情報提供サービス：362円 書面請求（登記所）：450円 オンライン請求・送付（登記所）：450円 オンライン請求・窓口交付（登記所）：430円
地積測量図	登記情報提供サービス：362円 書面請求（登記所）：450円 オンライン請求・送付（登記所）：450円 オンライン請求・窓口交付（登記所）：430円
印鑑証明書	書面請求：450円 オンライン請求・送付：410円 オンライン請求・窓口交付：390円
登録免許税	1筆につき1,000円（合筆後の土地の個数分が必要）

 

 

 

４：自分で合筆登記はできる？注意点を解説

結論からいうと、自分で合筆の手続きをすることは可能です。土地の地積測量図を用意できれば、測量する必要もありません。

 

ただし、合筆しようとする土地が合筆制限に該当するか、素人が判断することは極めて困難です。したがって、合筆登記は自分でするのではなく、専門家である土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

 

土地家屋調査士に登記を依頼すると、3万～6万円程度の報酬が別途発生します。

 

 

まとめ

合筆で土地が1つになれば、管理の手間を軽減できるほか、土地の価値向上につながる可能性もあります。ただし、合筆できる土地であるかを素人が判断するのは難しいため、土地家屋調査士などに合筆登記を依頼することをおすすめします。