位置指定道路とは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「位置指定道路」について。位置指定道路（いちしていどうろ）とは、土地の一部が道路であると国や自治体から認定された私道の一種です。位置指定道路に面している土地では、公道と面していなくても、建物を建てることができます。

この記事では、位置指定道路の概要や主な所有パターン、よくあるQ&A、注意点などについて解説するので、ぜひ参考にしてください。

 

 

１：位置指定道路とは？

位置指定道路（いちしていどうろ）とは、私道の一種であり、特に土地の一部が道路であると国や自治体から認定された道路のことです。位置指定道路として認められるには、建築基準法に基づくさまざまな基準をクリアする必要があります。

 

具体的には、原則、幅員4m以上の道路であること、アスファルト舗装であること、雨水の排水設備を設置することなどが条件になります。

上記のような基準をクリアし、都道府県知事や市町村長などの特定行政庁の許可を受けることで、位置指定道路と認定されます。

 

位置指定道路に面している土地では、公道と面していなくても建物を建てることが可能です。ただし、位置指定道路上に自動車や自転車、植木などの私物を置くことは禁止されています。

 

参考：“建築基準法 第四十二条（道路の定義）”． e-Gov法令検索

 

 

①公道と私道の違い

公道とは、道路法に規定された、国や地方自治体が管理する道路で、不特定多数の方が利用していい道路です。

一方、私道とは、公道以外の道路で、個人の土地に作られた道路のことです。公道と同じく道路ですが、私道はあくまで個人の持ち物であるため、原則、所有者の許可がなければ通れません。

 

公道と私道、それぞれの所有者と管理者は、以下のとおりです。

 

	所有者	管理者
公道	国・地方自治体	国・地方自治体
私道	個人・法人など	私道の所有者

 

位置指定道路は私道の一種であり、所有権は道路に面している複数の物件の所有者で均等に分割されます。

 

 

②位置指定道路はなぜ必要？

位置指定道路は、接道義務を果たすために存在します。建築基準法に基づき、都市計画区域と準都市計画区域の内側に建物を建てるには、「接道義務」を果たす必要があります。

 

接道義務とは、建築基準法第42条で定められた道路（原則、幅員4m以上の道路）に、土地の間口を2m以上接していなければならない、というルールのことです。このルールを守るために、道路への細い通路を設けた土地（旗竿地）も見られます。

 

 

２：位置指定道路の所有者と所有パターンについて

位置指定道路の所有者は、登記を行なった方です。具体的に想定される人物は、以下のとおりです。

 

地主 不動産会社 土地の共有名義人

 

上記の方が1人で私道部分も所有している場合もあれば、複数人で所有している場合もあります。具体的な所有パターンは以下の6通りです。

 

土地A～Fの所有者全員で位置指定道路を共有 土地A（またはいずれか）の所有者が、1人で位置指定道路を所有 位置指定道路を中心線で分け、土地A～Fの所有者がそれぞれ所有 位置指定道路の片側の土地の所有者が所有 土地A～Fの所有者がそれぞれ飛び地で所有 地主や不動産会社など第三者が1人で所有

 

最も一般的なパターンは、（1）です。所有者全員が所有権を共有するため、トラブルも起きにくいでしょう。そして、意外に多いのが（5）のように、位置指定道路を飛び地で所有するパターンです。不動産の売買の際には、飛び地になっていることを忘れないよう、注意が必要です。

 

 

３：位置指定道路に関するよくあるQ＆A

位置指定道路に関するよくあるQ＆Aは、以下のとおりです。

 

位置指定道路の固定資産税は誰が払う？ 位置指定道路の管理・修繕は誰がすべき？ 私道を位置指定道路にするには？ 位置指定道路を公道に変更することはできる？ 接道義務に適合しない私道でも家を建てることはできる？ 公道か私道かを確認する方法は？

 

それぞれ詳しく解説します。

 

 

①位置指定道路の固定資産税は誰が払う？

位置指定道路の固定資産税を納めるのは、所有者です。したがって、所有者である地主や不動産会社、土地の共有名義人が支払いを行ないます。位置指定道路を複数人で所有している場合には、それぞれが持ち分の固定資産税を納めます。

 

なお、固定資産税の計算に用いる固定資産税評価額は、その不動産が属する市町村（東京23区は東京都）によって決まります。また、固定資産税以外に都市計画税も必要になるため、注意しましょう。

 

ただし、位置指定道路であっても非課税の対象となる場合もあります。そもそも、私道は形状や使用方法によって、以下の2種類に分類できます。

 

通り抜け道路のようで、不特定多数が通行する道路 袋小路のようで、特定の方が通行する行き止まり道路

 

上記のうち、（1）に当てはまる場合には、非課税の対象となる可能性があります。

 

《公衆用道路の場合も非課税の対象となる》

私道のなかには、「公衆用道路」に分類されている道路もあります。公衆用道路とは、不特定多数の方が通行する道路のことを指します。

同じ私道でも公衆用道路の場合は非課税の対象となり、固定資産税を支払う必要がありません。以下の項目に当てはまる場合は、公衆用道路として認められる可能性があります。

 

不特定多数が位置指定道路を利用している 通行禁止の障害物がない 幅8m以上かつ通り抜けが可能である 道路としての形を維持している

 

ただし、公衆用道路として認定されるかどうかは、自治体によって判断が異なります。詳細は、道路がある区域を管轄している役所の建築課に確認してください。

 

 

②位置指定道路の管理・修繕は誰がすべき？

位置指定道路の管理・修繕などは、原則、所有者が行ないます。

 

ただし、自治体のなかには私道の補修費用を一部助成してくれたり、代わりに補修工事を行なってくれたりするところもあります。位置指定道路の管理や修繕で困っていることがあれば、自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

 

 

③私道を位置指定道路にするには？

私道を位置指定道路にするには、役所の建築課で申請を行ないます。

 

ただし、位置指定道路に認定されるには、一定の条件をクリアする必要があり、そのための工事は所有者自身で行ないます。また、所有者が複数人いる場合は、全員の合意がなければ申請ができません。

 

このような事情から、私道を位置指定道路に変更したいと思っても、難しいケースも少なくありません。

 

 

④位置指定道路を公道に変更することはできる？

位置指定道路を公道に変更することは可能ですが、現実的には難しい場合が多いでしょう。

 

位置指定道路を廃止するためには、正当な理由に加え、所有者全員の同意が必要です。「自分は使っていないから」という理由だけで、申請が通ることはありません。また、自分の所有している部分だけ公道にするのも、実質的には困難です。

 

さらに、公道には位置指定道路よりさらに厳しい基準が設けられています。公道の維持管理費は国や地方自治体が負担するため、「税金を投入する価値があるかどうか」という点が慎重に判断されます。

 

 

⑤接道義務に適合しない私道のままでも、家を建てることはできる？

建築基準法第43条の但し書きには、「建築基準法で認められた道路に接していない場合でも、敷地の周りに広い土地があるなど交通上、そして安全上、防火上および衛生上、特に支障がないと判断される場合には、家の建築が認められることもある」と記されています。

 

実際に、建築基準法が成立する前から使用されている幅の狭い私道は、例外として建築基準法上の道路と認可される場合もあり、家の建築も許可される可能性があります。

 

 

⑥公道か私道かを確認する方法は？

公道か私道かは、道路がある区域を管轄する役所の建築課の窓口で、「道路位置指定図」を閲覧することで確認可能です。

また、役所によっては「指定道路調書証明書」が入手可能な場合もあるため、一度問い合わせてみるとよいでしょう。

 

 

４：位置指定道路に関する注意点

最後に、位置指定道路に関する注意点について解説します。

 

位置指定道路に面した土地は自由に通行できるか確認する 道路や水道管のメンテナンスについて確認する 土地や建物を売買する際、位置指定道路がセットになっているか確認する

 

 

①位置指定道路に面した土地は、自由に通行できるかを確認する

位置指定道路がセットになった土地や不動産を購入する際は、土地の周りの道路が自由に通行できるか確認しましょう。位置指定道路はあくまで私道の一種であり、原則、所有者以外は通行する権利がありません。

 

所有者以外が利用しようとしたところ、通行を妨害される、通行料を請求される、といったケースもあります。そのため、土地を購入する前に、過去に上記のようなトラブルがなかったか確認しておくのがおすすめです。

 

位置指定道路が共有名義ではない場合、可能であれば売主に無償で通行できる旨の承諾書を作成してもらうとよいでしょう。

 

 

②道路や水道管のメンテナンスについて確認する

位置指定道路や水道管のメンテナンスは誰が行なうのか、確認しておきましょう。公道の場合は国や地方自治体が管理しますが、位置指定道路は私道であるため、所有者が管理を行なう必要があります。

 

道路のメンテナンスだけでなく、私設の水道管やガス管などが道路に埋まっている場合は、それらのメンテナンスを行ない、さらに修繕費を支払わなければなりません。共有名義人がいる場合は、修繕費は誰が払うのかを事前に明確にしておきましょう。

 

なお、自治体によっては私道の補修費用の一部を助成してくれたり、代わりに補修工事を行なってくれたりする場合もあるため、一度問い合わせてみてください。

 

 

③土地や建物を売買する際は、位置指定道路がセットになっているか確認する

土地や不動産を売買する際は、位置指定道路がセットになっているかを必ず確認しましょう。

 

位置指定道路と不動産が飛び地になっているケースは、意外に多く存在します。そのため、売却を行なう際、不動産のみを売却してしまい、位置指定道路を売却し忘れてしまうケースもあります。位置指定道路の売却を忘れると、不動産を手放した後も、引き続き位置指定道路を管理しなければならなくなります。

 

また、土地や不動産を購入する際にも、事前に位置指定道路がセットになっているかを確認してください。位置指定道路の所有者はそのままで、土地の所有者のみが変わった結果、位置指定道路の所有者から道路の使用料を請求された、という事例もあるため、十分に注意しましょう。

 

 

まとめ

位置指定道路は私道の一種で、建築基準法で定められた接道義務を果たすために存在します。基本的には所有者が税金を納めたり、管理したりする必要があるため、位置指定道路付きの土地や不動産を売買する際には、十分に注意しましょう。