住宅ローンの事前審査とは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「住宅ローンの事前審査」について。住宅ローンで不動産を購入するためには、はじめに「事前審査」を受ける必要があります。これは本審査の前に行なわれるもので、申込者の収入や返済能力など書類をもとにチェックし、融資の可否判断をすることを目的としています。

そこでこの記事では、事前審査の概要やチェック項目、受けるタイミング、通過するためのポイントなどを解説します。

 

 

１：住宅ローンの事前審査とは？

住宅ローンを利用するためには、金融機関が実施する「事前審査」と「本審査」という2段階の審査をクリアする必要があります。

 

事前審査とは、住宅ローンに申し込んでから最初に受ける審査です。「仮審査」とも呼ばれますが、名称以外に違いはありません。この事前審査に通過できなければ、本審査へ進むことはできないため、融資を受ける第一歩といえるでしょう。

ここでは、事前審査について以下のポイントを解説します。

 

事前審査が行なわれる理由 事前審査にかかる日数 事前審査・本審査のそれぞれの趣旨

 

 

①事前審査が行なわれる理由

住宅ローンの契約は、売買契約の手続きが一通り済んだあとに締結するのが基本です。そのため、売買契約を交わしたにも関わらず、住宅ローンの本審査に落ちたり、借入金額が希望より少なかったりするケースもあります。

 

資金不足で売買代金が支払えなければ、売買契約を解除することになるでしょう。その結果、買主が物件を取得できないだけではなく、取引に関わった売主や不動産会社も大きな損害を受けるため、トラブルへと発展することになりかねません。

 

そこで、金融機関は上記のようなトラブルを未然に防ぐため、事前審査を通じて申込者の収入や返済能力をチェックし、本審査に進むべきかどうかを判断します。そして、申込者が希望する借入金額に対して、「いくら融資できるのか」を告知しています。

 

また、いきなり本審査から始めると、申込者に最初から多くの書類を用意してもらわなくてはなりません。それに伴い、審査手続きも複雑になるため、申込者の負担が大きくなります。

 

一方で、金融機関側は明らかに契約が難しい申込者も含めて、入念に審査しなければならず、その場合にはどちらにも余計な手間がかかってしまいます。このような事態を考慮し、準備や手続きの効率化を図ることも、事前審査が行なわれる理由の一つです。

 

 

②事前審査にかかる日数

事前審査にかかる日数は借入先の金融機関によって異なるため、一概にはいえませんが、目安は3日～1週間程度、早ければ1～2日程度で終わるでしょう。例えば、ネット銀行で申し込むと、対面に比べてやり取りがスピーディーに進みやすく、即日で結果が出るケースもあります。

 

一方で、本審査は事前審査と比べて必要書類が多く、より慎重かつ厳格にチェックされるため、最短でも1～2週間はかかると見込んでおきましょう。金融機関や申込者の状況次第では、3～4週間程度かかることも考えられます。

 

物件探しや売買契約の手続きのスケジュールを踏まえつつ、余裕を持って申し込むことが大切です。

 

 

③事前審査・本審査のそれぞれの趣旨

事前審査では、主に「融資しても問題ないか」「返済できる見込みはあるか」といった点を簡易的にチェックします。お互いの手間を省くために、あらかじめ申込者をふるいにかけるイメージです。

 

なお、すでに購入したい物件が決まっている場合には、販売仲介を担当する不動産会社に必要書類を提出し、事前審査の手続きを代行してもらうケースもあります。このケースにおいて、金融機関と直接的にやり取りするのは、本契約に進む前の本人確認程度でしょう。

 

一方、本審査では「物件に十分な担保的価値があるか」「取引の関係者に反社会的勢力とのつながりはないか」といった点を徹底的にチェックします。返済ができなくなる万が一のケースも想定し、貸し倒れなどのリスクを抑えるために入念に審査が行なわれます。

 

 

２：住宅ローンの事前審査のチェック項目

金融機関によって事前審査のチェック項目は異なりますが、共通する項目も多くあります。

 

2022年度（令和4年度）に行なわれた国道交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」をもとに、9割以上の金融機関がチェックしている項目をまとめました。

 

完済時年齢（98.7％） 健康状態（97.9％） 借入時年齢（97.2％） 担保評価（96.1％） 勤続年数（93.2％） 連帯保証（93.1％） 返済負担率（93.0％） 年収（92.9％） 金融機関の営業エリア（90.7％）

 

上記のうち5つのチェック項目について、項目の概要や通過の目安、注意点などを解説します。

 

 

①年齢

前述した調査データの割合が示すように、事前審査で特に重要視されている項目は「完済時年齢」です。多くの金融機関では「80歳までの完済」を要件としています。

不動産の売買では、不動産価格が数千万円を超えることは珍しくありません。住宅ローンの借入金も20～30年と長期的に返済するケースが多く、なかには返済期間が最長50年の商品もあります。

 

したがって、事前審査では「借入時年齢」を踏まえて、返済の可否判断が行なわれます。借入時年齢については「満20歳以上70歳未満」といった要件を設定している金融機関が多いでしょう。

完済時年齢もしくは借入時年齢が一定のラインを超えていると、事前審査で落とされる可能性があります。ただし、子どもや孫が返済を引き継ぐ「親子リレーローン」では、年齢の要件が緩和されることもあるので、利用する際は十分に確認しましょう。

 

 

②勤続年数

会社員や公務員といった給与所得者では、勤務先での勤続年数もチェックされる項目です。多くの金融機関は1～3年を基準としていますが、勤続年数が長いほど有利になります。

 

働き方改革の推進や価値観の変化により、最近は転職する方も増えているため、転職回数はあまり影響しないこともあります。ただし、雇用形態も併せてチェックされるので、非正規雇用（派遣社員・契約社員など）だと不利に働く場合があるでしょう。

 

一方、フリーランスなどの個人事業主の場合、勤続年数の代わりに事業の継続年数が評価されます。給与所得者と比べて収入が不安定になりやすいため、3年以上は事業を続けていないと厳しいでしょう。

 

 

③返済負担率

返済負担率とは、年間返済額が年収のうちに占める割合のことです。借入金額や返済能力の判断に関わるポイントですが、額面ではなく手取りの年収で算出します。

返済負担率は、以下の計算式で求められます。

 

返済負担率（％）＝年間返済額÷年収×100

 

例えば、毎月の返済額が10万円で年間120万円、年収が400万円の場合、120万÷400万×100＝30％となります。一般的に返済負担率が35％以下であれば、審査は問題なく通過できるでしょう。

ただし、家計への負担を考慮すると、20～25％程度に抑えるのが理想的です。また、返済負担率を算出する際は、住宅ローン以外の借入金も含む点に留意してください。

 

 

④年収

年収が多い方は、基本的に返済能力が高いと判断されます。住宅ローン申し込みにあたっての年収の審査基準は300万円程度であることが多いため、それほどハードルは高くありませんが、実際に借り入れる金額によって金融機関等の判断基準は異なります。

 

なお、借入金額の上限については、年収の6～7倍が目安とされています。仮に年収が300万円の場合、最大で1,800万～2,100万円であれば融資が下りやすい、ということです。

ただし、給与が歩合制や年俸制であったり個人事業主として働いていたりすると、年収が不安定になりやすく、マイナス評価につながる恐れがあります。

 

 

⑤金融機関の営業エリア

地方銀行や信用金庫など地域に根差した金融機関では、営業エリアが近隣に絞られているケースがあります。購入する物件が営業エリア内に存在しなければ、融資の対象から外れてしまうため注意しましょう。

 

このような金融機関に対して営業エリア外から申し込むと、住宅ローンを偽装して投資用物件を購入する違反行為を疑われる恐れがあります。

ただし、特定の条件を満たせば、営業エリア外からの申し込みが認められるケースもあるため、金融機関に相談してみるとよいでしょう。

 

 

３：住宅ローンの事前審査を受けるタイミング

売主との売買契約を締結する前であれば、事前審査はいつでも受けることができます。申し込みのタイミングは「購入する物件が決まる前」か「物件が決まったとき」が基本です。

ここでは、物件が決まる前に事前審査を受けるメリット・デメリットを解説します。

 

 

①物件が決まる前に事前審査を受けるメリット

物件が決まる前に事前審査を受ければ、どの金融機関の住宅ローンを利用できるのか、審査結果を通じて確認することが可能です。本審査で落ちる確率は5％程度といわれているため、事前審査をクリアした時点で選択肢を絞り込めるようになります。

 

さらに、事前審査によって借入可能額の目安がわかるため、予算がある程度明確になる点もメリットです。予算感を把握できれば、物件を購入できるかどうかを見分けられ、物件探しもスムーズに進みやすくなるでしょう。

 

借入可能額が把握できれば、毎月の返済額の目安もわかります。毎月の返済額や完済まで年数などがある程度把握できるため、資金計画を立てやすくなるでしょう。

 

また、事前審査をクリアできれば、金銭的な事情から売買契約が白紙になってしまう可能性も減り、売主にも安心感を与えられるようになります。その結果、購入の優先順位確保や値引き交渉がしやすくなる点もメリットといえるでしょう。

 

 

②物件が決まる前に事前審査を受けるデメリット

物件が決まっていないと、予算や資金計画はどうしても大雑把になりがちです。借り入れたい金額が想定より多くなったり、返済負担率が変わったりすれば、事前審査を再度受ける必要も出てきます。具体的な融資希望額が決まっていない段階での審査結果、となる点はデメリットといえるでしょう。

 

 

４：住宅ローンの事前審査を通過するためのポイント

事前審査を通過するには、以下のポイントを押さえることが大切です。

 

複数の金融機関に申し込む 早めに必要書類を準備する ほかの返済や支払いをきちんと済ませる

 

これらのポイントを踏まえて準備すれば、事前審査を通過できる可能性が高まるでしょう。

 

 

①複数の金融機関に申し込む

住宅ローンの事前審査は、複数の金融機関で受けることができます。金融機関によって審査基準はそれぞれ異なるため、1つ目の審査に落ちたとしても、別の金融機関の審査に通過する可能性はあるでしょう。

 

その際、審査結果を待って1行ずつ申し込んでいると、時間も手間もかかります。審査に通ったとしても、必ず利用しなければならないわけではないため、複数の金融機関にまとめて申し込むのが効率的です。

 

 

②早めに必要書類を準備する

事前審査を受ける際には、金融機関にさまざまな書類を提出しなければなりません。書類によっては役所や勤務先で受け取る必要があったり、発行まで時間がかかったりするため、早めに準備することが大切です。

 

主な必要書類が以下です。

 

本人確認用の書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など） 収入証明できる書類（源泉徴収票、納税証明書、確定申告書の控え） 購入する物件の資料（売買契約書、図面、土地の公図など） ほかの借入金に関する資料（残高証明書、償還予定表の写しなど）

 

事前審査の結果を待っている間に本審査の必要書類も準備しておけば、よりスムーズに手続きが進みます。

 

 

③ほかの返済や支払いをきちんと済ませる

住宅ローン以外のローンを利用していて、なおかつ借入残高が残っている場合は、返済負担率が増えてしまいます。審査に悪影響を与えかねないため、事前審査を受けるまでに完済を目指しましょう。

 

また、クレジットカードやキャッシングの支払いも、きちんと行なうことが大切です。延滞や滞納などがあると信用情報に傷が付いてしまい、審査で不利に働く恐れがあります。

 

 

まとめ

事前審査とは、住宅ローンの本審査の前に行なわれる審査です。売買契約後に本審査に落ちて資金不足に陥ってしまうと、買主のみならず売主や不動産会社も不利益を被ることになり、そのような事態を防ぐために導入されています。

完済時年齢・借入時年齢・勤続年数・返済負担率など、事前審査でのチェック項目は多岐にわたります。事前審査に通過できるよう、各項目の通過目安を考慮したうえで、審査を受けるタイミングを決めるとよいでしょう。