不動産売却における「法人」と「個人」の税金の違いは②？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回の記事で「不動産売却における法人と個人の違い」について解説させて頂きました。

本章では税金計算においての注意事項、節税対策について紹介させて頂きます。

 

 

１：法人の不動産売却で税金を計算する際の注意点

法人の不動産売却で税金を支払う場合、次の2点に注意が必要です。

 

①不動産引き渡し日の考え方が個人とは異なる

個人と法人では、不動産引き渡し日の考え方が異なります。

個人の不動産売却の場合は、不動産を引き渡した当日を不動産売買取引が完了した日（売却日）とし、決済日や所有権移転登記を行った日とも言われます。

しかし法人の場合は、以下の2種類から選べます。

 

・不動産売買契約書を作成し、契約締結した日 ・最終金の支払いがあり、不動産を引き渡した日

 

理由は、法人の事業年度によって収益や税金の計算が変わるためです。契約締結から引き渡しまでは、1ヶ月以上期間が必要なことも珍しくなく、契約締結日と不動産引き渡し日によって、事業年度が変わることがあるため、法人は例外として上記のように引き渡し日の考え方が個人と異なります。

 

②低額譲渡の場合は注意が必要

低額譲渡とは、時価金額よりも低い金額で売却したり、無償で譲ったりした場合のことをいいます。国税庁によると、売却価格が時価の2分の1を下回った場合に、低額譲渡とみなされます。

このような低額譲渡をした際には、譲渡税などの税金は全て時価で計算されるので注意が必要です。

時価は、不動産取引価格、不動産鑑定士の評価額、公示価格比準倍率方式による価格が基準となります。低額譲渡後の時価との差額を贈与部分とみなし、損金算入限度額という考え方をします。

損金算入限度額により課税所得額も変わるので、低額譲渡の際には注意をしておきましょう。

 

 

２：法人の不動産売却でできる節税対策

法人では、不動産売却で発生する利益を特別利益として計上します。しかし、利益が出ればその分支払う税金も大きくなるので、できることであれば節税をしたいところです。

そこで、法人の不動産売却時にできる3つの節税方法を詳しく解説します。

 

①新しい物件を購入する

一番わかりやすい節税方法としては、売却して新しい不動産を購入することです。

新しく購入した建物の減価償却費を計上することで、利益を減らし節税対策ができます。法人は、所得損益を全て合算できるので、その特徴を活用して減価償却費を使うことが可能です。

減価償却ができない物件や償却費が低い物件では、あまり意味がありません。

ですので、高い節税効果を狙うのであれば、鉄筋コンクリート造りや耐用年数の短い木造など、新しく購入する物件の見極めは重要でしょう。

 

②利益分散で税率を下げる

法人の特徴を活かして、不動産売却で得た利益をほかの所得に分散して税率を下げる方法があります。

個人と違い、発生した全ての利益を同じく発生した損金から差し引くことが可能だからです。

例えば、役員の退職金として報酬を支払う方法があります。

退職金を支払う場合には、退職金を受け取った方も課税対象になるので、課税金額が抑えられるように事前に確認は必要でしょう。

 

③事業や設備などへの投資で収益を下げる

法人では、事業や設備などへ投資をすることで、その投資金額に一定割合を乗じた金額を法人税から控除できます。

特別償却といい、建物の購入時に発生するような減価償却費に、さらに減価償却費を加えることができる仕組みのことです。

特別償却できる設備には、以下の2つがあります。

 

A類型：最新モデルの設備または、年平均で1%以上の生産性を向上さ            せられる設備 B類型：生産ラインや生産でのオペレーションを改善できる設備

 

これらの設備を投入したからといって、すぐに法人税から控除できるわけではありません。

A類型では、節税優遇を得るための証明書をメーカーから取得する必要があります。またB類型では、設備の投資計画を作成し、税理士や公認会計士からチェックしてもらい経済産業省へ申請する必要があります。

 

 

３：法人の不動産売却も安心して任せられる不動産会社を選ぶ

法人でも個人でも不動産売却において重要なのは、安心して売却を任せられる不動産会社を選ぶことです。

不動産売却では大きな金額が動き、税金の問題も発生するため、法人の不動産売却の経験が豊富な会社にお願いするようにしましょう。

 

しかし、「法人の不動産売買の経験が豊富な会社を見つけた方がいいと言われても、不動産会社の探し方が分からない」と思われる方もいると思います。

不動産会社によって得意分野が異なるため、査定額も変わってきます。したがって、簡単に決めてしまうのではなく数社を比較することをおすすめします。

 

比較する際には「一括査定サイト」を活用することで、効率的にあなたにとって適切な不動産会社を見つけられるでしょう。

 

 

まとめ

不動産取引は、金額が大きいだけに必要な税金も高額になります。

しかし、個人と法人で売却時に必要な税金が異なるため、事前に確認をしておきましょう。

そうすることで、法人としての節税対策の準備を整えることができ、スムーズに取引を進められます。

法人の不動産売却では、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」「印紙税」「消費税」の5つの税金がかかります。

また法人で不動産売却をして得た売却益は、それだけで課税所得になるのではなく、法人で発生した全ての損益を合算するため、注意が必要です。

不動産売却を進める際には、法人の不動産売却の経験が豊富な不動産会社に依頼するようにして、本記事で紹介した税金面などの不安を事前に解消しておくことをおすすめします。