不動産売却における「法人」と「個人」の税金の違いは？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日のテーマは「不動産売却時の法人と個人の違い」について。

法人と個人では、不動産売却にかかる税金や税金の計算方法が異なります。

法人の場合は、事業で発生した所得を全て合算して考えるのに対して、個人では、不動産売却で発生した利益のみで税金を計算するからです。そのため、不動産売却をする際には、法人での売買と個人での売買で全くの別物として考えなければなりません。

これから法人が所有する不動産を売却しようと考えている方に向けて、法人でかかる税金の内容と計算式、節税対策などを解説します。

 

 

１：不動産売却における「法人」と「個人」の税金の違い

個人でも法人でも、不動産売却をする際に忘れてはならないのが「税金」です。

不動産売却時にかかる税金は、法人と個人で計算方法が異なるので注意が必要です。

以下で詳しく解説します。

 

①法人の不動産売却の場合

法人の不動産売却で発生した税金の計算方法の特徴は、以下の通りです。

 

・全ての売上を合算する ・法人税・法人住民税・法人事業税がかかる

 

法人の不動産売却では、売却利益だけではなく、会社として得た「全ての売上」を合算して税金を計します。全ての利益を合算するということは、不動産売却益は会社の損益とみなされ、会社の業績や経営自体に影響します。

 

もし仮に、不動産の売却益が購入時の価格よりも低くなってしまうと、不動産売却という事業で失敗したということを意味します。結果として会社全体の経営がよくないという見方をされてしまうので、売却予定金額と購入時の価格また会社の売上状況をトータルで考える必要があります。

 

また不動産売却で得た利益と他事業で得た利益を合算するので、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」といった法人が支払う税金が発生します。不動産取引でも発生する「消費税」も法人と個人では違いがあり、課税事業者である法人は建物に消費税がかかるので覚えておきましょう。

不動産売却時にかかる税金は個人よりも法人の方が多く必要になるので、正しく理解しておきたいところです。

 

②個人の不動産売却の場合

個人の不動産売却で発生した税金の計算方法の特徴は、以下の2つです。

 

・不動産で得た利益に対して税金がかかること ・他の所得とは別で計算すること

 

法人と個人での不動産売却にかかる税金計算の大きな違いは、所得を合算するか別々に考えるかということです。

個人の場合は、住み替えなどで不動産を売却した際に利益が出ると、譲渡所得税というかたちで税金がかかります。個人収入は、「給与所得」や「雑所得」「事業所得」など収入の内容によって細かく所得分野が変わり、法人のように収入を合算して考えません。

 

また、個人は課税事業者ではないので、建物に対しても消費税は発生しません。不動産売買時に不動産会社を利用する場合は、仲介手数料に消費税が発生します。したがって、個人での不動産売却時にかかる消費税は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「仲介手数料にかかる消費税」です。

 

なお、譲渡所得税や印紙税、仲介手数料は不動産の売却金額によって決まるため、より正確な金額を知るためには査定額を知る必要があります。売却を決めている方は、査定依頼を進めて、資金計画を立てられるようにしていきましょう。

 

 

２：法人の不動産売却でかかる税金

法人の不動産売却時にかかる5つの税金を詳しく解説します。

 

個人と法人では、それぞれの収益の扱いが異なります。個人の収益は、各所得ごとに分けて税額もそれぞれで算出しますが、法人では全ての収益を合算して税額を算出します。

法人での取引の場合にしか発生しない税金と、個人での不動産取引でも発生する税金がありますが、消費税は考え方が異なるので注意が必要です。

 

・法人税 ・法人住民税 ・法人事業税 ・印紙税 ・消費税

 

それぞれ詳しく解説します。

 

①法人税

法人税は、法人の事業で得られた全ての所得に対してかけられる税金です。

法人の所得の考え方は、各事業で得られた損益の合算になります。会社の事業として不動産を取り扱っていなくても、自社で所有する不動産を売却した際には、売却益を法人の事業所得として考えます。

また事業ごとの損益を合算して、赤字の場合には法人税はかかりません。したがって、不動産売却で収益が出たとしても、他事業で赤字があり、損益合算をしても赤字の場合は、法人税の支払い義務はありません。

法人税は、以下の計算式で算出します。

 

法人税 ＝ 所得 × 法人税率 − 控除金額

 

また、所得は以下の計算式で算出することができます。

 

所得 ＝ 益金 − 損金

 

所得を合算した課税対象金額に対して、法人税率をかけて控除を引くことで、算出されます。

算出時に適用する法人税率は、「法人の種類」「法人の規模」「課税所得額」によって異なるので、自社がどこに分類されるのか事前に確認しておきましょう。

また法人税率は、普通法人や協同組合、また資本金額の大きさによって、細かく決められているので注意が必要です。

 

②法人住民税

法人住民税は、法人の事務所や事業所が設置してある地方自治体に納める住民税のことです。

納税の目的は、個人で支払う住民税と同じで、警察や消防、道路などの公共サービス・インフラの恩恵を受けるために都道府県や市町村に支払います。

複数の事業所や事務所がある場合は、本社や本店が設置してある場所だけではなく、全ての場所で法人住民税を納付する必要があるので注意が必要です。

法人住民税の計算式は、以下の通りです。

 

法人住民税 ＝ 法人税割 + 均等割

 

法人税割とは、法人税額を基準として法人が地方自治体に支払う税金のことです。都道府県や市町村ごとで異なります。

法人税割の具体的な算出方法は、以下の通りです。

 

法人税割 ＝ 法人税額 × 税率

 

ここで出てくる「税率」は、法人の規模によって決められており、黒字が大きい法人ほど支払う額が大きくなります。

また2024年4月現在の税率は以下の通りです。

 

都道府県……1.0% 市町村……6.0%

 

次に均等割とは、法人の資本金額や従業員数などをもとに算出する税金のことです。地方自治体ごとに金額が定められています。

以下の表をご参考ください。

 

資本金等の金額	都道府県民税均等割	市町村民税 均等割 従業員数50人超え	市町村民税 均等割 従業員数50人以下
1,000万円以下	2万円	12万円	5万円
1,000万円超1億円以下	5万円	15万円	13万円
1億円超10億円以下	13万円	40万円	16万円
10億円超50億円以下	54万円	175万円	41万円
50億円超	80万円	300万円	41万円

 

均等割は、このように会社の規模と従業員数によって決められている税額を納める方式です。計算式などはありませんが、地方自治体により金額が異なることがあるので、必ず確認するようにしてください。

また会社が赤字の場合にも、法人住民税は納税する必要があるので注意が必要です。

 

③法人事業税

法人事業税は、法人の事業で収益が発生した時に、各自治体に払う税金です。

法人の所在がある地方自治体に対して、法人運営をする上で必要となっているインフラなどの維持する目的で支払います。法人事業税は、法人税と同じで赤字の場合には納付しなくても問題ありません。

法人事業税の求め方は、以下の通りです。

 

法人事業税 ＝ 所得 × 法人事業税率

 

法人事業税率は、法人の種類や課税所得などによって区分けが決まる仕組みです。また税率は、都道府県によって違うため、所在地で調べるようにしましょう。

 

④印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などの印紙税法で定められる文書に対して課税される税金のことです。

課税対象となる文書に、収入印紙を貼り付けて割印（消印）をすることで、納税したことになります。

不動産売買契約書の場合は、買主分と売主分で原本を2冊作成する必要があるため、それぞれに収入印紙を貼り納税を完了させます。また2027年（令和9年）3月31日までに作成された課税文書には、軽減税率が適用されます。

印紙税は法人・個人関係なしに納税義務があります。

 

⑤消費税

消費税は、商品やサービスを提供し取引した際に支払い義務が発生する税金です。

実際は、商品を購入した際に事業者が、納税者に代わり国に支払います。また法人の不動産売買においては、土地には消費税はかからず、建物にのみかかる点を覚えておきましょう。個人間での不動産取引の場合は、課税事業者ではないため、建物の消費税も発生しません。

不動産売買における消費税は、主に以下の内容にかかります。

 

・建物 ・仲介業者への報酬 ・司法書士への報酬

 

個人が売主になる取引では建物に消費税はかかりませんが、法人が売主になる取引では建物にも消費税がかかるので要注意です。

理由としては、消費税を納税する仕組みが関係しています。

 

例えば、土地と建物を合わせて5,000万円で売却する際には、土地金額（4,000万円）と建物金額（1,000万円）に分けます。個人の場合はそのまま5,000万円で売却できるのですが、法人となると土地金額（4,000万円）と建物金額（1,100万円）の合計5,100万円で売却することになります。

 

私たちが商品を購入したりサービスを利用したりする時には、消費税を納税しますが、その消費税を法人や個人事業主といった課税事業者が国に納めるのが、消費税納税の仕組みです。

したがって、個人が売主になる場合は課税事業者ではないため、納税の義務は発生せず法人の場合のみに発生します。

 

 

本章での解説はここまで！

引き続き第二章でも紹介をさせて頂きますので、次回の投稿もお楽しみに！