【空き家対策特別措置法改正】増税対策について[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

今回のテーマは「空き家対策」。2023年（令和5年）6月14日に空き家対策特別措置法の改正法が成立し、官民連携により空き家対策が本格化されました。空き家対策特別措置法改正の背景や、改正法のポイント、固定資産税が6倍になる条件について詳しく解説していきたいと思います。

 

 

１：空き家対策特別措置法改正の背景

空き家対策特別措置法は2023年（令和5年）6月14日に改正法が成立し、同年12月13日に施行されました。

今後は空き家の有効活用、官民連携による空き家対策のノウハウ強化、特定空き家化の未然防止、特定空き家への措置が円滑化されるなど、空き家所有者にとっては厳しい状況になりました。

ここでは空き家対策特別措置法の基礎知識として以下の内容を解説しています。

 

・空き家対策特別措置法とは ・指定されると固定資産税が6倍に増える特定空き家 ・空き家対策特別措置法が改正される背景

 

そもそも空き家対策特別措置法とはどのような法律なのか、確認していきましょう。

 

①そもそも空き家対策特別措置法とは？

空き家対策特別措置法とは、空き家の適正な管理、有効活用、周囲に悪影響を及ぼす空き家対策を目的とし、空き家問題の解決を目的とした法律です。

2014年（平成26年）に成立して以降、行政は空き家に対して以下のアプローチが可能となりました。

 

・空き家への立ち入り調査 ・所有者に管理の指導 ・空き家・空き家跡地の有効活用促進 ・「特定空き家」の指定 ・特定空き家に対する助言・指導・勧告・命令、罰金や行政代執行

 

このなかでも空き家所有者に影響が大きいのは「特定空き家」の指定です。

「特定空き家」の定義は以下のとおりです。

 

・放置が続くことで倒壊や損壊による近隣への被害などの危険が想定 　される建物 ・ゴミの不法投棄や庭木の放置で悪臭や害虫の発生など衛生上有害と 　なる建物 ・空き家の外観が周辺街区の景観を損なっている状態 ・不法侵入者や犯罪行為の拠点として利用される可能性がある、周辺 　街区の保安・安全を図るために不適切な建物

 

一般的に、ただ利用されていない空き家と比べて安全上・衛生上・保安上で問題を起こすと考えられる空き家が「特定空き家」に指定されます。

 

②特定空き家に指定されると固定資産税が6倍に

不動産を所有していれば毎年課税される固定資産税ですが、特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる可能性があります。はじめに、特定空き家に指定されると、当初は行政からの助言や指導が行われ、「どの建物」が「どのような状態」で「どんな悪影響を及ぼしているか」を書面または口頭で行政が所有者に伝えます。

 

そこで状況が改善すれば、特定空き家の指定が解除されるケースもありますが、状況に変化が見られなければ勧告や命令に発展し、「住宅用地の特例」が適用除外になり、固定資産税に影響が出てしまうのです。

住宅用地の特例とは、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地に対する固定資産税の優遇措置で、土地の固定資産税評価額が最大で6分の1になり、税金が軽減されます。

 

小規模住宅用地（敷地面積200平米 以下の部分） の軽減割合	固定資産税：6分の1 都市計画税：3分の1
一般住宅用地（敷地面積200平米を超える部分） の軽減割合	固定資産税：3分の1 都市計画税：3分の2

 

つまり、特定空き家に指定されると最大で固定資産税が6倍になってしまう可能性があるということです。

さらに、勧告や命令があっても空き家を管理しない場合には、行政による「代執行」として建物の解体工事が行われ、解体工事費用を請求されてしまいます。

 

③空き家対策特別措置法改正の背景は「空き家の増加」

空き家対策特別措置法が成立したのは2014年（平成26年）ですが、その後も空き家が増加し続けたことから空き家対策特別措置法の改正に至りました。

空き家には4種類あります。

 

二次的住宅	職場の近くのセカンドハウス、別荘など
賃貸用の住宅	賃貸住宅の空き家
売却用の住宅	現在売却中で人が住んでいない物件
その他の住宅	上記3種の空き家に該当せず長期間住んでいない空き家

 

それぞれの空き家が時代と共に増減するなかで、問題になっているのは「その他の住宅」に該当する空き家です。

その他の住宅は利用、売却、賃貸として活用されず、そのまま放置されているものも少なくありません。

 

また、今までの空き家対策特別措置法では効果が限定的であるという問題もありました。

単純なマンパワーや市区町村の担当者の知見など、法律を運用するための人材そのものが不足していたために、効果が発揮できなかったのです。

国土交通省が公表している「空き家対策特別措置法について」のデータによると、2021年（令和3年）までに特定空き家に対する「勧告」で固定資産税の特例が適用除外になったのは1,351戸、「代執行」されたものは251戸だけです。

そのため、空き家の増加傾向を抑制し、空き家対策特別措置法を運用するために法改正されたと言えるでしょう。

 

 

２：空き家対策特別措置法改正のポイント

令和5年（2023年）6月14日に交付された空き家対策特別措置法改正の4つのポイントは以下のとおりです。

 

１,空き家等活用促進区域制度 ２,管理不全空き家の新設 ３,空き家等管理活用支援法人の指定が可能になった ４,市区町村長による所有者への報告徴収権を付与

 

これらの法改正により空き家対策特別措置法はどのような影響が出るのか、詳しく解説します。

 

①有効活用がしやすくなる！空き家等活用促進区域制度

空き家等活用促進区域制度が新設されたことによって、市区町村がエリアと活動方針を定めることができるようになり、空き家対策がしやすくなりました。

 

たとえば中心市街に空き家が集中している場合、安全面や保安面などでより多くの住宅に影響を及ぼし、場合によっては地価の下落につながることがあります。

とはいえ、建築基準法の規制により建物の建て替えや改築ができないこともあり、特定空き家に指定して対策を求めることは難しい状態でした。

 

空き家等活用促進区域では、区域内の空き家に対する建築基準法の用途や規制が緩和され、建築基準法に対して既存不適格の建物だとしても、建て替えや用途変更ができます。

また、用途地域として住宅に限られたエリアでも店舗や飲食店に転用しやすくなるため、空き家の有効活用がしやすくなります。

 

②勧告を受けると増税に！管理不全空き家の新設

従前の法律では「特定空き家」の指定がありましたが、改正法では「管理不全空き家」が新設されました。

管理不全空き家は特定空き家の前段階の状態で、近隣に迷惑や危険を及ぼす特定空き家になる前に指定されます。

市区町村長は特定空き家になる可能性がある管理不全空き家の所有者に対して、指導や勧告をすることが可能です。

勧告を受けると特定空き家と同じように住宅用地の特例が解除され、固定資産税額が増税になります。

 

適切に管理されていないことが管理不全空き家の要件ですが、具体的な基準やガイドラインは2023年（平成5年）6月の改正法が交付された時点では発表されていません。

とはいえ、「外壁や屋根に損壊がある」「窓ガラスが割れている」など、管理されていないことで「特定空き家」になる懸念が認められるものが管理不全空き家に指定される可能性があります。

 

③空き家等管理活用支援法人への指定が可能に

改正法では市区町村が「空き家等管理活用支援法人」に、空き家の管理や活用に取り組むNPOや社団法人を指定できるようになります。

今までは自治体の担当者に頼るのみで人材が足りず、専門知識も不足していたため、空き家対策が進みませんでした。

 

今後は官民で連携し、業務を「空き家等管理活用支援法人」に依頼することで空き家対策の推進が期待できます。つまり、改正法によるメリットは、専門家への相談がしやすくなったことです。

「空き家等管理活用支援法人」は言わば空き家に関する専門家で、1軒ごとに状況が異なる空き家の問題に対して的確なアドバイスを受けられます。現状をどう解決して良いのか、具体的に何をしたら良いのかを相談するためには頼もしい相手だと言えるでしょう。

 

一方デメリットは、空き家対策がより一層進むため、今までは見逃されてきた空き家も「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されやすくなったことです。

放置していて問題がなかった空き家でも、改正法の施行により市区町村からの指導が入る可能性が高まるので、早急な対応が求められます。

 

④市区町村長に対して特定空き家の所有者への報告徴収権を付与

改正法では空き家への措置を円滑化するために、市区町村長に対して報告徴収権を付与しました。

今までは空き家の代執行や費用徴収のために手続きが必要で時間がかかっていましたが、今後は命令などの手続きを省略して行政代執行が可能になります。建物が倒壊しそうな状況や災害発生などの緊急時に時間がかかる手続きをしていられないため、今回の報告徴収権の付与となりました。

 

代執行による空き家の解体費用についても、所有者の財産から強制的に徴収することが可能です。報告徴収権の付与によって、市区町村で独自の空き家条例を制定していたり、対策をしていたりする場合には、それらも利用しやすくなります。

 

市区町村が窓口になって所有者と利用希望者のマッチングをサポートするサービスもその一例です。市区町村長が権限を持つことで空き家所有者との距離感が近づき、行政サービスも利用しやすくなるでしょう。

一方で、空き家に対する命令以降の対応がより迅速になるため、空き家を放置するリスクがさらに上昇するデメリットがあることも理解しておかなければなりません。

 

 

３：空き家対策特別措置法改正による増税への対策

空き家対策特別措置法改正によって、より一層空き家に対する固定資産税の増税が懸念されるので対策を講じなければなりません。

その対策として以下の3点が挙げられます。

 

・管理 ・活用 ・売却

 

管理不全空き家や特定空き家にしないためにも、所有者側の空き家対策について検討しましょう。

 

①管理状態を改善する

管理不全空き家に指定されないために、まずは管理状態を改善しなければなりません。

特に目に付きやすいのは外回りです。

庭木が荒れているのならば整え、ポストがチラシなどであふれているのならば定期的に除去します。

外壁や基礎の劣化、屋根の損壊、窓ガラスの割れがある場合は修繕しましょう。

室内についても定期的な換気、排水溝へ水を流す、各設備の点検が必要です。

すぐに住めるような状態まで管理する必要はありませんが、定期的に人が入り建物の管理をしていることが分かるようにすることが重要です。

そのためには、かなり多くの頻度で空き家を訪れて管理する必要があります。

遠方に居住していて自己管理が難しい場合には、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

 

②空き家を活用する

空き家を利用することも対策のひとつです。

空き家を賃貸にする、店舗や倉庫として貸し出すことで賃料収入を得ることもできます。

デメリットとしては建物が古ければ改装が必要なこと、賃貸活用するならば賃貸管理が必要になることです。

しかしながら、最近では借主負担型のDIY賃貸という方法もありますし、賃貸管理は不動産賃貸管理会社に任せることも可能です。

空き家のまま放置するならば、空き家を活用することも検討してみてください。

 

③空き家を売却する

将来的に空き家を利用する予定がなければ、空き家を売却することも対策になります。

空き家を売却すれば管理費用や固定資産税の負担がなくなるだけでなく、売却代金としてまとまった資金を得られます。

建物の築年数や状況によって、中古戸建、古家付き土地、解体して更地など売却方法も検討できるので、自分に合った売却方法を選べるのもポイントです。

市区町村によっては空き家売却支援サービスに取り組んでいるところもあり、積極的な支援を受けられるでしょう。

 

 

まとめ

増え続ける空き家に対処するために2023年（令和5年）6月7日に成立した空き家対策特別措置法では、今後より一層の空き家対策が進められます。

もし管理不全空き家になり、市区町村から勧告を受けてしまうと固定資産税の負担が最大で6倍になるなど、空き家所有者にとっては厳しいものになります。

固定資産税の負担を今以上に増やさないためにも空き家の管理を徹底し、賃貸に出すなど最適な活用方法を検討してみてください。