仮換地とは？権利関係や税金、売却について②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回「仮換地」をテーマに概要の紹介をさせて頂きましたが、今回は第二章として仮換地に関する税金のお話や注意事項について解説していきます。

 

 

１：仮換地は税金が高くなる？

土地区画整理事業が行なわれると、土地の区画や道路がきれいに整備されるので、結果的に土地の評価額が上がります。仮換地が提供された場合、土地の評価額の上昇に伴い固定資産税や相続税が高くなる可能性があるため、あらかじめ注意が必要です。

以下では、仮換地と各種税金との関連性について詳しく解説します。

 

①固定資産税・都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日時点における土地・建物の所有者に課せられる地方税です。固定資産税の金額は、その不動産が属する市町村（東京23区は東京都）が決めた固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。なお、税率や特例措置などは自治体によって異なるので、事前にホームページなどで確認しておくとよいでしょう。

 

仮換地に課される固定資産税は「みなし課税（みなす課税）」を適用するケースが多く見受けられます。みなし課税とは、使用・収益が認められた土地に対して、登記簿の有無に関わらず固定資産税および後述の都市計画税を課す制度です。

 

原則、固定資産税は土地評価額に比例して増えるので、整備されて価値が上がった仮換地は税額も上昇しやすくなります。また、都市計画税が新たに課税される可能性もあります。都市計画税は毎年1月1日時点における市街化区域内の不動産所有者が課される税金で、固定資産税とセットで納めます。

 

②相続税

相続税とは、亡くなった方（被相続人）から遺産を受け継いだ相続人に課せられる税金です。相続税は遺産の総額に対して課されるので、遺産の価値が高いほど税額も増えます。

土地区画整理事業中に相続が発生した場合、相続税の対象となる土地の評価方法は、以下のとおりです。

 

進捗		評価方法
仮換地指定	なし	従前地の価額をもとに評価
	あり	仮換地の価額をもとに評価
	あり （例外）	仮換地の使用・収益を開始できない場合 仮換地の造成工事が行なわれていない場合	従前地の価額をもとに評価
		仮換地の造成工事を行なっている途中で、工事完了まで1年超の期間を要すると見込まれる場合	仮換地の価額×95％で評価
換地処分後		換地の価額をもとに評価

 

なお、課税のタイミングで清算金の授受がある場合、徴収される分は仮換地の評価額からマイナス、交付される分は仮換地の評価額にプラスして計算する必要があります。

 

 

２：仮換地は売却できる？タイミング別の注意点

仮換地に所有権は発生しませんが、使用収益権に基づいて売却することは可能です。ただし所有権は従前地にあるので、売買契約書には従前地の情報が記載されます。

また、仮換地の売却価格は以下のように土地区画整理事業の進捗状況によって変動する傾向にあるため注意が必要です。

 

・都市計画の決定前 ・仮換地指定前 ・仮換地指定後 ・換地処分後

 

仮換地を売却する際に知っておきたいタイミング別の注意点を解説します。

 

①都市計画の決定前

都市計画がまだ決まっていない場合は、通常と同じように対象の土地を売却できます。

ただし、正式に決定されていなくても区画整理事業の計画自体は立ち上がっている可能性があるので、状況によっては重要事項説明書に記載したほうがよいでしょう。どうすべきか迷った際は、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

 

②仮換地指定前

仮換地が指定されていない場合、売却価格は安くなる傾向にあります。現在の土地より広くなるか狭くなるか、指定前のタイミングでは判断がつかないうえ、土地の用途も制限されて評価が上がりにくいためです。

また、上記の理由から購入希望者も現れにくいので、土地を売却するなら仮換地の指定が終わるまで待つほうが得策でしょう。

 

③仮換地指定後

仮換地が正式に決まったら、対象の土地の売却活動を進めやすくなります。今後、土地やその周辺が整備されることで、土地の資産価値が上がりやすい点をアピールできるからです。

 

ただし、所有権の関係から契約上は従前地を売却したこと、登記手続きも従前地に対して行なうことなどをあらかじめ買主に伝える必要があります。また、換地処分や清算金の発生時期についても明確にしなければなりません。

各自治体の窓口で発行している「仮換地指定証明書」があれば形状や面積などに関する情報を買主へ提示しやすくなり、スムーズな取引につながります。

 

④換地処分後

換地処分後は土地評価額が最も上がりやすく、かつ買主も住宅を建てるイメージがしやすいタイミングです。売却を急いでいないなら、換地が終わるまで待つことを推奨します。

ただし、換地によっては用途に制限が設けられていることがある点に注意が必要です。買主とのトラブルを避けるためにも、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

 

まとめ

仮換地とは、土地区画整理事業に際し所有している土地を供出した地権者へ提供する仮の土地のことです。仮換地であっても売却は可能ですが、土地区画整理事業の進捗状況によって売却価格は異なります。少しでも高く、かつ早く売却したいなら、換地処分がなされるまで待ったほうがよいでしょう。