住み替えで登場する「つなぎ融資」とは？メリットやデメリットを解説！[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

今回のテーマは「つなぎ融資」について。皆さんはつなぎ融資をご存じでしょうか？住み替えや買い替えのときに、一次的な資金繰りの解消のためにあるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資には、住み替えの資金繰り問題を解消してくれるという大きなメリットがあるものの、二重ローンを防ぐためにできれば避けたいと思っている人も少なくありません。

そこで本章ではつなぎ融資に関する詳細やメリット・デメリットについて解説させて頂きます。

 

 

１：つなぎ融資とは

なぎ融資とは、住み替えや買い替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になります。

毎月の返済が発生するような融資ではなく、期限が来たら一度にドンと返済する融資です。借入期間は1ヶ月から1年以内の短期であり、まさに売却代金が入金される前の「つなぎ」の役割を果たお金となります。

住み替えは、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
それぞれの流れとメリット・デメリットは以下の通りです。

 

《売り先行》

住居を売却してから新居を買う

(メリット) ・売却価格が確定するので購入に向けた資金の目途が確実となる。 ・じっくり焦らずに売却できる。 (デメリット) ・住ながら売却するため、内覧対応もする必要があり売りにくい。 ・購入先が決まらずに先に売却してしまうと一時期仮住まいとなる可能性がある。

 

《買い先行》

新居を買ってから住居を売る

(メリット) ・焦らずに時間をかけて購入物件を探すことができる。 ・退去した状態で売却でき、家の印象を良くできるため売りやすい。 (デメリット) ・売却物件にローンが残っていると購入物件との二重ローンが発生する可能性がある。 ・売却価格と時期が未定なため、資金計画が狂う可能性がある。

 

売り先行を選択した人が、購入が先に来てしまったときに利用するのがつなぎ融資です。

 

 

２：住み替えでつなぎ融資を利用するメリット

つなぎ融資のメリットは以下の3つです。

 

①気に入った物件を逃さず購入できる ②引っ越し費用を節約できる ③片付けや内覧の手間がなくなり売却活動が楽になる

 

それぞれのメリットについて詳しくご紹介します。

 

①気に入った物件を逃さず購入できる

1つ目のメリットとしては、「気に入った物件を逃さず購入できる」という点があります。

住み替えでは、気に入った物件が先に見つかってしまう場合があります。
せっかく良い物件が目の前にあるのに、売却が決まるまで待っていたら良い物件が誰かに取られてしまう可能性があります。

 

売買は「縁」ですので、その縁を逃してしまうのは、かなりもったいないといえます。
そこでつなぎ融資を利用すれば、売却を待たずして気に入った物件をパッと押さえることができます 。

 

売却のタイミングとは関係なく、自分で気に入った物件を購入できることがつなぎ融資の最大のメリットと言えます。

特に、住み替えで中古の物件を購入する人は、つなぎ融資の利用を積極的に検討することをおススメします。

中古住宅は、新築とは異なり、良い物件がいつどのタイミングで出てくるか分かりません。
気に入った物件を逃してしまったら、二度と出てこない可能性もあります。

住み替えで中古物件を購入することを考えている人は、良い物件が出たら割り切ってつなぎ融資を使うのが良いでしょう。

 

②引っ越し費用を節約できる

つなぎ融資を使う2つ目のメリットは、引っ越し費用を節約できることです。

売り先行では、購入物件が決まらないまま売却が先行すると、一度、どこかの賃貸物件に仮住まいをすることになります。

購入した新居に引っ越すまでに、仮住まい先に一回、新居に一回と比較的短期間で2回引っ越しを行います。そのため、売却のタイミング次第では引っ越し費用が多くかかるのです。

つなぎ融資では、金利や事務手数料といった費用が発生しますが、引っ越し代と家賃を合わせると、つなぎ融資を使った方が安くなることもありますので、コストに関しては二重の引っ越し代も含めて検討した方が良いでしょう。

 

③片付けや内覧の手間がなくなり売却活動が楽になる

住み替えでつなぎ融資を受ける3つ目のメリットは「片付けや内覧の手間がなくなり売却活動が楽になる」ことです。

売り先行のデメリットとして住みながら売るという難しさがあります。

買い先行で先に住み替えを行うメリットは、内覧に合わせて部屋を片付ける手間を省くことと、内覧の立ち合いが不要になることです。
内覧を不動産会社に任せられるので、内覧に合わせたスケジュール調整も不要です。

つなぎ融資を利用すれば、手持ち資金がなくても買い先行のメリットを享受することができます。

 

 

３：住み替えでつなぎ融資を利用するデメリット

つなぎ融資のデメリットは以下の3つです。

 

・金利や事務手数料が発生する ・資金計画が狂う可能性がある ・融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する

 

つなぎ融資を使うデメリットについて、それぞれ詳しくご紹介します。

 

①金利や事務手数料が発生する

1つ目としては、「金利や事務手数料が発生する」という点があります。

金利は3％前後であり、住宅ローンよりも高いです。
またつなぎ融資を申し込む際は事務手数料が発生します。
事務手数料は、多くの銀行が10万円プラス消費税としています。

支払利息の額は、金利と借入期間で変わってきます。
例えば1,000万円を3％で半年間借りた場合、支払利息は15万円となります。
事務手数料と合わせると25万円の費用がかかります。

費用に関しては、二重の引っ越し代と天秤にかけて決めた方が良いでしょう。

 

②資金計画が狂う可能性がある

2つ目としては、「資金計画が狂う可能性がある」という点があります。

売り先行のメリットは、売却が先行するため、売却価格が確定し、資金計画が立てやすいという部分がります。

しかしながら、いくらで売れるか分からないままつなぎ融資を利用してしまうと、資金計画が狂ってしまうことがあります。

売却価格が思いのほか安くなってしまえば、つなぎ融資の返済に預貯金を使う必要が出てきます。

資金計画が狂わないようにするためには、売却価格を保守的に低めで見込んでおくことが必要となります。

つなぎ融資を利用する際は、あまり高くは売れないことを想定して、相場よりも安い売却予想価格を立てるなど、売却価格を保守的に見込んでおくことがコツになります。

 

③融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する

3つ目としては、「融資期間内に売却しないと遅延損害金が発生する」という点があります。

つなぎ融資は融資期間が1ヶ月から1年以内という短期の融資です。
この期間で返済できないと、遅延損害金が年利14％程度で発生してしまいます。

遅延損害金を発生させないためには、何としてでも融資期間内に売却しなければなりません。

結局焦って売却してしまうと、じっくり売却できるという売り先行のメリットを失ってしまうことになります。

売却に時間がかかりそうであれば、多少の金利は増えても融資期間は長めに借りておくことをおすすめします。

 

 

４：家の住み替えでつなぎ融資が必要になるケース

住み替え時の住宅購入で、つなぎ融資が必要になるケースは以下の通りです。

• ・自宅が売却のタイミングが合わない場合
• ・抵当権を抹消する資金がない場合
• ・新規の住宅ローンが始まるまでに資金が足りない場合

なぜ「つなぎ融資が必要になるのか」わかりやすくご紹介します。

 

①自宅の売却のタイミングが合わない場合

自宅を売却したお金をアテにしている場合でも、売却活動中に欲しい物件が見つかってしまうこともあります。
資金不足でもどうしても諦めることができない物件に出会ってしまった方が「自宅の売却が新規購入物件の支払期日に間に合わない」という場合、つなぎ融資が必要です。

売却を依頼する不動産会社には、不動産売却までの立て替え制度を行っているケースもあります。そのため、住み替えをしようと思ったら、信頼できる不動産会社に資金の相談をすることが大切です。

 

②抵当権を抹消する資金がない場合

自宅の売却で住宅ローンが残っている場合、残りの住宅ローンを清算しないと抵当権の抹消ができません。

抵当権が抹消されない物件は、買主にとってリスクが高い物件なので買ってくれる人を探すのが大変です。

自宅を売却するために、抵当権の抹消資金としてつなぎ融資を使うケースもあります。抵当権の抹消でつなぎ融資を利用したくない場合は、十分な貯金をしておくことが大切です。

 

③新規の住宅ローンが始まるまでに資金が足りない場合

新たに住宅ローンが使えることになっても、残代金支払い日に住宅購入資金の準備が間に合わない場合はつなぎ融資を利用します。

住宅ローンの融資承認を受けると、立て替え払い制度を利用して新規に購入した物件の残代金を支払います。

購入者は新たな住宅ローンで、立て替え金の返済を行います。
しかし、残代金の支払い日から住宅ローンが始まるまでの期間、日数が開いてしまうことが問題です。住宅ローンが使えない間に充てられる十分な資金がない場合、つなぎ融資を使います。

 

 

ここまでで「つなぎ融資」に関する基本的な概要とメリット・デメリットについて紹介させて頂きました。次回の第二章では、つなぎ融資をできるだけ避けて売却したい場合の方法や正しい不動産会社選びについて解説してきたいと思います。次回の投稿もお楽しみに！