転勤になったら家は売却する？賃貸貸しするべき？[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

今回のテーマは「転勤による自宅の取り扱い」について。突然、転勤になったら、持ち家をどうするのかは悩ましい問題です。家族一緒に暮らすために、単身赴任は避けたい…という場合、選択肢は３つ。売るか、貸すか、そのまま空き家にしておくか。転勤を理由に売却する場合には大事なコツがあるので、詳細を以下で解説させて頂きます。

 

 

１：転勤が決まったら家はどうする？

転勤に際して、家はどうするのが一番いいのでしょうか？売却する、賃貸する、という他にも、そのまま空き家にしておくという選択肢も考えられます。

結論から言うと、おすすめの選択肢は次の通りです。

 

1年以内に戻る：空き家にする 3年以内に戻る：賃貸に出す 戻るか不明：売却する

 

①そのまま空き家にしておく

転勤から1年以内に戻る予定ならば、売却してしまうという人はあまりいないと思います。では、貸すのはどうかというと、1年未満の短期で借りる人はなかなか見つかりません。

見つかったとしても、長く住めない物件ですから家賃はかなり安くなってしまいます。また、賃貸に出す前に、リフォームやクリーニングの費用がかかる可能性もあります。

 

②賃貸にする

転勤から3年以内に戻る予定の場合を考えてみます。現在の住まいを気に入っていないならば、売却してもかまいません。そうでないならば賃貸に出すことをおすすめします。

ただし、借りる人がいなければ成り立たないので、賃貸需要が多いエリア限定です。それでも3年以内の期間限定で貸す場合、借りる人は見つかりにくいですし、相場より家賃は安めになります。転勤を理由に自宅を賃貸に出す場合は、次の2点に気を付けて賃貸に出しましょう。

 

《定期借家契約で賃貸の期間を限定する》

1つ目の注意点は、「定期借家契約」で貸すことです。

世の中の賃貸アパートや賃貸マンションのほとんどは、「普通借家契約」で賃貸されています。「普通借家契約」で家を貸すと入居者は強力に保護されるので、「正当な事由」がない限り、契約更新が可能です。

オーナーが転勤から戻って再び住みたいというのは「正当な事由」とは認められないので、入居者に退去してもらえない可能性があります。

でも、「定期借家契約」で貸せば、契約の更新がないので、契約が終了したら必ず退去してもらえるので安心です。

 

《住宅ローンの契約違反に注意》

2つ目の注意点は、住宅ローンを利用している場合は銀行に相談しておくことです。

住宅ローンは、基本的に借りている人が自分で住むためのもので、一般の借り入れよりもずっと低い金利に優遇されています。家を勝手に賃貸に出すことは、銀行との契約違反です。ローンの種類が変更になって金利が上がってしまう場合があります。でも、あらかじめ銀行に相談しておけば、転勤の間だけの賃貸であれば住宅ローンのままでも認められるのが一般的です。

 

③売却する

転勤から戻るかわからない場合、今住んでいる家は売却しましょう。「3年程度で戻って来る予定だけど、借り手を見つけるのが難しい」という場合も、家の売却を視野に入れます。

住宅ローンを抱えている場合、転勤中も、住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生します。これらの支払いに耐えられるかどうかが、売却や賃貸に出すときのポイントです。期限がわからない転勤をするケースや、賃貸の借り手を見つけにくい地域では、物件の売却をおすすめします。

 

 

２：売却・賃貸・空き家のメリット・デメリット

売却、賃貸、空き家にしておくそれぞれのメリット、デメリットについて見てみましょう。

 

①空き家のメリット

転勤をするとき、持ち家を空き家にするメリットは以下の通りです。

【家を空き家にするメリット】

• ・他人に貸さないので安心
• ・いつでも戻れる

転勤中、空き家にすることを選択すると、大切な家を他人に貸すことで汚されたりする心配がありません。また、転勤が早めに終わったときや、お盆や年末など、いつでも好きなタイミングで自宅に戻って再び住むことができます。

 

②空き家のデメリット

転勤中、家を空き家にするデメリットは以下の通りです。

【家を空き家にするデメリット】

• ・家が傷む
• ・不審者に狙われる
• ・ローンと家賃の二重負担

人が住んでいない家は、傷むのが早いので、数ヶ月に一度は空気を入れ替えるのが理想的です。また、放火や不審者の侵入などのリスクもあるので、定期的な見回りも行いましょう。

旧宅の住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンの返済と、転勤先の住居費が二重の負担になります。転勤時の住居について、会社の待遇を事前に確認することが大切です。

転勤というやむを得ない状況でも、短期間でない限り、空き家にしておくのはおすすめしません。

 

 

３：賃貸にするメリット・デメリット

転勤時に家を賃貸に出す場合は、メリットとデメリットをよく理解しておくことが大切です。安易に貸し出さないように気を付けましょう。持ち家を賃貸にする、メリットとデメリットをご紹介します。

 

①賃貸のメリット

家を空き家にすると、家の傷みや不審者が気になります。賃貸に出すことで、空き家にするデメリットを解消することが可能です。持ち家を、転勤時に賃貸にするメリットを見ていきましょう。

 

《期間限定で賃貸すれば再び住むことができる》

「普通借家契約」で貸してしまうと、借主が強く保護されるので、よほどの理由がなければ契約は更新され、出て行ってもらえない可能性があります。

そこで、更新のない「定期借家契約」で貸し出しましょう。契約が終了したら確実に退去してもらえるので、転勤から戻った時に自分が再び住むことができます。

 

《家賃収入が得られる》

入居者が見つかれば、家賃収入を住宅ローン返済に充てることができます。そのため、転勤先の家賃と二重に住居費を支払う負担が少なくなります。転勤で遠く離れても、住宅ローンを返済しながら、自宅を維持したい方におすすめです。

 

②賃貸のデメリット

自宅を賃貸に出すときは、入居者によっては、自宅の状態が悪くなってしまうことや、立ち退きに従ってくれないなどのトラブルを覚悟しなければなりません。賃貸に出すデメリットを紹介します。

 

《転勤から好きなタイミングで戻れない》

「定期借家契約」で貸せば更新はありませんが、「５年契約で貸したのに３年で転勤から戻ることになった…。」という場合には困ったことになります。

予定よりも早く転勤が終わったからといって、退去を要求することはできません。予定よりも早く転勤が終わったからといって、退去を要求することはできません。そのため、好きなタイミングで自分の家に戻れない可能性があります。
かといって、1年限定など、短い期間で契約しようとすると、入居者が見つからない事態も発生します。また、短期間の契約では家賃が相場よりもかなり安くなることもデメリットです。

 

《入居者とのトラブル》

入居者を厳しく審査して契約したとしても、入居者の真の姿は見抜けません。家賃の滞納や、入居者が近隣トラブルを起こすなどの可能性も覚悟しましょう。トラブルの対応には、管理会社や不動産会社が当たってくれますが、まったく係わらなくていいわけではありません。

 

《空室になると赤字》

入居者がすぐに見つからない場合でも、住宅ローンの返済や、マンションの管理費・修繕積立、固定資産税等の支出は免除されません。そのため、立地や間取りが独特な物件を賃貸に出しても、赤字になってしまう可能性があります。
転勤時に持ち家を賃貸に出す場合は、借り手がつきそうな物件であるかよく考えてから出すことも大切です。

 

《資金的に余裕がなくなりやすい》

マイホームはもともと賃貸用の物件ではありません。物件によっては、家賃収入から住宅ローンや管理費、固定資産税等の経費を差し引くと、赤字になります。

また、賃貸に出す際や入居者入れ替えの際のリフォーム費用や、故障が発生した場合の修繕費用はオーナーの負担になるため、意外と経費がかさみます。

さらに、自分が住んでいない物件については「住宅ローン控除」が終了してしまうことも見逃せません。賃貸に出しても、資金的に余裕がなくなって、自分が住んでいない家にお金を払い続けるハメになる可能性があります。

 

 

４：.売却するメリット・デメリット

売却は資金的余裕が生まれ、今後の選択肢も豊富になります。そのため、持ち家がありながら転勤をする大部分の人におすすめです。転勤時に持ち家を売却するメリット・デメリットを紹介します。

 

①売却のメリット

転勤時に持ち家を売却するメリットは以下の通りです。

【売却するメリット】

• 買換え可能
• 賃貸の手間がかからない
• 税金などの維持費がかからない
• 資金的余裕が生まれる

旧宅の住宅ローンに加えて新しい住宅ローンを組むことは、二重ローンになるため難しいことです。今の家を売却すれば、転勤先でマイホームを購入する、家賃の予算に余裕が持てるなど、今後の選択肢が増えます。

もし、現在の場所に戻ることになったとしても、より築年数の新しい家に住み替えるのもいいかもしれません。今後どこに長く住むことになるか確定しない場合には、今の家に縛られないのはメリットです。

賃貸に出す場合には、不動産会社への管理委託や、家賃収入についての確定申告などの手続きも必要になります。売却してしまえば、面倒な手続きをするわずらわしさがありません。

また、売却した場合、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費が不要となります。場合によっては、住宅ローン残債よりも高く売ることができ、新生活に向けてまとまった資金を手にできるかもしれません。

 

②売却のデメリット

転勤時に持ち家を売却するデメリットは以下の通りです。

【売却するデメリット】

• 思い入れのある大切な自宅を手放すこと
• 引っ越し手続きで忙しい中、売却活動を行うこと

売却のデメリットは、思い入れのある家を手放すことです。ただし、理想の住まいは家族の状況に応じて変化していくものなので、手放してもずっと後悔し続けることは少ないといえます。

また、引っ越し業者の選定や、移転の手続きなど引っ越し時にはやることがたくさんあります。転勤で家を売る場合は、引っ越し作業と同時進行で売却活動を行うことも考慮しなくてはなりません。

持ち家を少しでも高く売るためには、地元で複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社を選ぶ手間を減らしたい方は、一括査定を利用することで売却活動にかかる時間を短縮できます。

 

 

ここまでで、転勤になった際の自宅の取り扱いについての方法やそれぞれのメリット・デメリットについて紹介させて頂きました。次の章では、転勤時に自宅を売却する場合のコツなどについて解説していきたいと思います！