不動産売却のすべて！売り方の基礎から後悔しないための知識まで③[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回まで不動産売却の売り方の基礎やその他ケースごとの解説までさせて頂きましたが、本章では不動産売却で後悔しないためのポイントや、不動産会社選びについて解説させて頂きます。

 

 

１：不動産売却で後悔しないためのポイント

ここでは、不動産売却で失敗しないためのポイントについて解説いたします。

 

①信頼できる不動産会社を見極める

良い不動産会社を見つけられれば、不動産売却のトラブルを避けて、スムーズに売却活動を進められるでしょう。

具体的には、以下のような不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いと考えられます。

 

・担当者の対応が迅速かつ丁寧で、十分な知識を有している ・こちらの希望や要望に合わせた提案をしてくれる ・メリットだけでなくデメリットや不安要素も伝えてくれる ・売却したい物件のあるエリアでの売買実績が十分にある

 

信頼できる不動産会社を選べば、不動産売却のタイミングの見極めから販売活動、引き渡し後のトラブル回避まで、幅広いサポートが期待できます。
そのためには「複数社に話を聞く」ことがポイントです。

1社に絞ってしまうと、その会社の説明が正しいのか間違っているのかさえわかりません。したがって、必ず複数の不動産会社から話を聞き、対応などを比較検討したうえで信頼できる不動産会社を見極めましょう。

 

②媒介契約の種類に気をつける

不動産会社と締結する媒介契約には、次の3種類があります。

 

・一般媒介契約書 　・専任媒介契約書 　・専属専任媒介契約書

 

どの契約方法を選ぶかによって、契約期間や販売活動の報告頻度などが異なります。
それぞれの特徴を踏まえて、媒介契約を選びましょう。

 

《一般媒介契約》

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約です。
自分で見つけた買主と売買契約を直接締結する「自己発見取引」が可能であり、契約期間の法的な制限がないなど、3種類のうち最も自由度が高いのが特徴。

一方、レインズへの登録や活動状況の報告に関する義務がないため、これらは不動産会社の任意で行われます。

また、不動産会社からすると、労力をかけても仲介手数料を得られるかどうかはわからないため、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があるでしょう。

 

《専任媒介契約》

専任媒介契約は、同時に依頼できる不動産会社が1社に限られる契約です。

不動産会社には7日以内のレインズ登録と、2週間に1回の活動状況報告が義務付けられています。契約期間は3カ月以内とされており、期待した成果を上げられない場合、契約更新を見送ることも可能です。

専任媒介契約では1社のみと契約するため、不動産会社は積極的に売却活動を展開してくれる可能性が高いでしょう。
また、自己発見取引が可能であり、ある程度の自由度があるのも専任媒介契約の特徴です。

最適な契約は状況によって異なりますが、自分で買主を探す自己発見取引を検討しつつ、不動産会社の手厚いサポートを受けたい方には、専任媒介契約がおすすめです。

 

《専属専任媒介契約》

専属専任媒介契約は、3種類のうち最も制約が厳しく、契約できるのは1社の不動産会社のみで、自己発見取引も認められません。

したがって、売主が自分で買手を見つけたとしても、媒介契約を締結した不動産会社を通して取引しなければならない点に注意が必要です。

さらに、不動産会社には5日以内のレインズ登録と1週間に1回の活動状況報告が義務付けられており、専任媒介契約以上に厳しい内容になっています。

 

③不動産会社とこまめに連絡をとる

媒介契約を結び、販売活動が開始したあとも、不動産会社と定期的にコンタクトをとりましょう。不動産会社の担当者は数多くの物件を抱えているため、なかには報告が途切れやすい担当者もいるかもしれません。

なかなか売却に至らない場合には、こまめに状況を把握し、都度対策を立てることが大切です。専任媒介契約は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回と、それぞれ報告義務があるので連絡をとりやすいでしょう。

また、媒介契約の契約期間は、一般的に3カ月が目安です。
まずは一般媒介契約で複数社の動きを比較したうえで、最も対応が良い1社と専任媒介契約を結ぶこともできます。

 

④内覧は丁寧に対応する

内覧時には、以下のような丁寧な対応を心がけましょう。

 

・あらかじめ掃除をして部屋を綺麗で清潔な状態にしておく ・値下げ交渉などの要望をむげにしない ・質問には嘘偽りなく答える

 

内覧をするということは、立地面や家の外観、販売条件などを、ある程度良いと思っている可能性が高いです。
したがって、家の中を見て最終的に購入するかを決める方が多く、内覧時の売主の対応が購入の大きな判断材料になるります。また、内覧時に丁寧な対応をすることで、誠実さをアピールできます。「売主は信頼できる人物である」という印象を与えられれば、前向きに家の購入を検討してもらえるでしょう。

不動産売買は、売主と買主の信頼関係があって初めて成立するものである、ということを忘れないでください。

 

⑤不動産の瑕疵（欠陥）を隠さない

雨漏りやひび割れなどの住宅の瑕疵（かし）は、必ず不動産会社に報告しましょう。
これらを隠したまま売却すると「契約不適合責任」を問われ、欠陥部分の補修や損害賠償、契約解除などを求められる場合があります。特に、中古物件の売却では注意が必要です。
例えば、アスベストの使用調査記録がある物件を売却する場合は、買主側への報告義務があります。

アスベストは、2006年（平成18年）9月から全面的に使用が禁じられている素材ですが、それ以前に建築された不動産では使用されている可能性があります。

また、アスベストの使用調査を実施したことがあるか不明である場合には、不明である旨を買主に伝える必要があるので、十分に注意しましょう。

 

 

２：売却の決め手！不動産会社を選ぶ4つのコツ

不動産会社選びのポイントを4つ紹介します。

 

①売却実績や得意分野を確認する

依頼する不動産会社を決める前に、不動産会社の過去の売却実績や得意分野を確認しておきましょう。戸建て売却を得意とする会社もあれば、マンション売却を得意とする会社もあります。

どのようなタイプの方にどのような不動産会社が向いているのか、一例を紹介します。

 

売主のタイプ	おすすめの不動産会社
そのエリアに詳しい担当者に相談しながら売却したい方	地域密着の不動産会社がおすすめ
知識があまりなく、実績豊富なプロの意見を聞いて売却したい方	売買実績の豊富な大手不動産会社がおすすめ
変形地、再建築不可物件など、訳ありの不動産を売却したい方	訳あり物件を専門に扱う不動産会社がおすすめ

 

過去の売却実績や得意分野などは、不動産会社のホームページや店頭で確認しましょう。特に実績を掲げていない場合は、査定依頼のタイミングで確認することをおすすめします。

 

②査定の根拠を確認する

不動産の査定額は、不動産会社によって異なります。したがって、査定額の根拠を必ず確認しましょう。

不動産会社は査定の根拠を示す必要があると定められています。

複数社の査定額を比較すると、高額な査定額を提示する不動産会社もあるかもしれませんが、査定額が高ければいいというわけではありません。なかには、媒介契約を結びたいがために、現実的ではないほど高い査定額を提示する不動産会社もあります。

信頼できる不動産会社を選ぶには、査定額の根拠を確認したうえで、その正当性を検討するのがおすすめです。

 

③大手と中小を比較して選ぶ

不動産会社には、多くの方が名前を知っているような大手の会社から、地域密着の会社まで、さまざまあります。

顧客をたくさん抱えている大手不動産会社のほうが、すぐに高く売れそうと考える方もいるかもしれませんが、大手がいいとは一概にいえません。

たしかに、大手不動産会社は顧客数や認知度がありますが、中小不動産会社は地域の特性を理解していて、コミュニケーションも積極的にとってくれるでしょう。

大手と中小、それぞれの不動産会社が持つメリット・デメリットをまとめると、以下のとおりです。

 

	メリット	デメリット
大手の不動産会社	・顧客が多く、認知度が高い ・人気エリアにある不動産の場合、高額売却が期待できる	地方や立地があまり良くない不動産の売却にはあまり向いていない
中小の不動産会社	・地域の特性を熟知している ・コミュニケーションを積極的にとってくれる ・地域の人脈があり、地方や立地があまり良くない不動産の売却では、大手より早く買主が見つかる可能性がある	大手と比較すると顧客数が少なく、認知度が低い

 

④複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定依頼することで、売却価格への納得感が増すうえに、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。しかし、複数社に依頼して回るのは、手間も時間もかかります。したがって、忙しい方にはインターネットの不動産一括査定サービスをおすすめします。

一括査定サービスとは、売却を希望している不動産の簡易的な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を提示してもらえるサービスです。

 

 

ここまでで三章にわたって「不動産売却」を成功させるための基本的な知識、方法、注意点など解説をさせて頂きました。不動産に興味のある方やこれから不動産売却を検討されている方は、不動産会社に相談する前にこの記事を読んでいただいて、少しでもお役に立てたら嬉しいです。