家の名義変更とは？不動産の登記にかかる費用や必要書類②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回、家の名義変更について流れや費用必要書類等の解説をさせて頂きました。本章では家の名義変更に加えて、その他各いろんなシーンごとの名義変更について解説させて頂きます。

 

 

１：財産分与における家の名義変更

財産分与とは、離婚に伴い夫婦の財産を分けることです。これまで共同で築いてきた財産を公平に分配する目的で、家の名義変更が必要になる場合があります。

 

①家の財産分与を登記する際の必要書類

不動産を財産分与するための所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

 

全部事項証明書（戸籍謄本）（※） 登記原因証明情報 登記識別情報通知（登記済権利証） 固定資産課税明細書（固定資産評価証明書） 印鑑証明書 住民票 委任状

（※）離婚後のもの

 

財産分与に伴う家の名義変更では、離婚を確認できる全部事項証明書（戸籍謄本）を提出する必要があります。

 

②家の財産分与にかかる税金

不動産の財産分与を目的とした名義変更には、以下の税金がかかります。

 

登録免許税 譲渡所得税 贈与税

 

この場合の登録免許税の税率は2％です。

譲渡所得税は、不動産を「手放す側」にとって注意が必要な税金です。財産分与を行なう際は、不動産の価値を時価で計算します。その際の物件の評価額が取得時よりも上昇している場合は、生じた所得額によって課税されることがあります。

一方、不動産を「受け取る側」は贈与税に注意が必要です。財産分与は基本的に贈与にはあたりませんが、受け取った財産が多すぎる場合などについては贈与税が課されることがあります。

 

 

２：生前贈与における家の名義変更

生前贈与とは、存命のうちに自身の財産を他者へ継承することです。いずれ相続する予定の財産を、早めに他者に譲ることだと考えればわかりやすいでしょう。

生前贈与により家を譲り受けたときは、名義変更を行なう必要があります。

 

①家の生前贈与を登記する際の必要書類

不動産の生前贈与における所有権移転登記では、以下の書類が必要です。

 

贈与契約書 登記識別情報通知（登記済権利証） 固定資産課税明細書（固定資産評価証明書） 印鑑証明書 住民票 委任状

 

贈与された家の名義を変更する手続きでは、贈与契約書の提出が求められます。これは、確かに贈与があったことを証明するための書類です。

贈与契約書は必ずしも作成しなければならないものではないため、口約束のみで行なわれる贈与もあるでしょう。しかし、登記の観点からみると、不動産を贈与する際には書面を作成しておくことが大切だといえます。

 

②家の生前贈与にかかる税金

不動産を生前贈与する際には、以下の税金がかかります。

 

登録免許税 不動産取得税 贈与税

 

この場合の登録免許税の税率は2％です。

不動産取得税は、生前贈与により物件を譲り受けた側（受贈者）が納める必要があります。また、贈与税は、2つの課税方法のうちどちらを選択するかによって税率などが変わります。

 

 

３：遺産相続における家の名義変更

遺産相続により家を引き継いだときは、名義変更の手続きを行なう必要があります。通常は、被相続人（亡くなった方）から相続人（相続する方）に家の権利を移転させる手続きです。

前述したとおり、不動産を相続した際の登記は、新制度により今後義務化されることが決まっています。

 

①家の遺産相続を登記する際の必要書類

遺産相続で不動産を継承する際の所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

 

全部事項証明書（戸籍謄本） 遺産分割協議書・遺言書 登記識別情報通知（登記済権利証） 固定資産課税明細書（固定資産評価証明書） 印鑑証明書 住民票 委任状

 

全部事項証明書（戸籍謄本）は、被相続人と相続人の両方のものを提出します。

また、遺産相続の経緯を示す書類として、遺産分割協議が行なわれた場合は遺産分割協議書、遺言による相続の場合は遺言書の提出が必要です。

なお、遺言書がどのようにして書かれたのか、相続人が何人いるのかといった状況によって提出書類が変わることもあります。詳細については、司法書士などの専門家に確認するのがよいでしょう。

 

②家の遺産相続にかかる税金

不動産の相続人には、以下の税金がかかります。

 

登録免許税 相続税

 

この場合の登録免許税の税率は0.4％です。不動産売買や財産分与、生前贈与が原則2％だったことと比較すると、遺産相続に関しては低く設定されているといえます。

相続税は、遺産相続により物件を引き継いだ側が納める税金です。しかし、控除が適用されて結果的には課税されないケースも多いでしょう。

 

 

４：家の売却時には一括査定の利用もおすすめ

不動産を相続したケースなどでは、「今後の活用が難しい」「管理に手間がかかる」といった理由から、名義変更したあとに売却を検討する方も少なくありません。その場合は、少しでも高く不動産を売り出したいのではないでしょうか。

しかし、不動産の査定結果はどの不動産会社に依頼するかによって変わります。各社には「大手にも負けない地域密着のルートがある」「マンションなら任せてほしい」といった特徴や得意ジャンルがあり、場合によっては査定額に数百万円もの差が出ることもあります。

少しでも高額で売却するには、複数社に査定を依頼することが重要です。最適な1社を選ぶためにも一括査定サイトで調べてみるのもいいでしょう。

 

 

以上で家の名義変更についての詳細を二章にわたって解説させて頂きました。まだ現実的でない話でも、今後名義変更が必要になるケースは多いかと思いますので、是非こちらの記事が参考になれば嬉しいです！