家の名義変更とは？不動産の登記にかかる費用や必要書類[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日は不動産の「名義変更」について。

不動産の売買などに伴い、家の所有者が変わった場合には名義変更が必要です。名義変更をしないと、所有権を主張できず、不動産を担保にした借入もできない、といったデメリットがあります。

この記事では、家の名義を変更する手続きの流れや費用・必要書類などについて解説します！

 

 

１：家の名義変更とは？

家（不動産）の名義変更は、正式には「所有権移転登記」といいます。所有権移転登記とは、登記記録にある現在の所有者（または共有者）を、その不動産を新たに取得した方に移転する手続きのことです。

家の名義変更の概要として、以下について確認していきましょう。

 

家の名義変更はなぜ必要？ 家の名義変更は誰が行なう？ 家の名義変更に期限はある？

 

①家の名義変更はなぜ必要？

不動産の登記については、民法第177条において以下のように定められています。

 

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

つまり、不動産の権利を第三者に主張するためには登記が必要です。家の売買などを行なった際に所有権移転登記をしないまま放置していると、自分が所有しているはずの物件をいざというときに守れないリスクがあるからです。

 

②家の名義変更は誰が行なう？

原則、所有権移転登記の手続きは「登記権利者」と「登記義務者」が共同で行なうべきものとされています。

登記権利者とは登記によって「直接利益を受ける者」のことであり、売買の場合は家の権利を新たに取得する買主がこれにあたります。一方で、登記義務者は登記によって「直接不利益を受ける者」を指し、売買においては家の権利を喪失する売主のことです。

ただし、買主と売主が一緒に手続きを行なうことは一般的に少ないと考えられるため、実際の売買では、新たに権利を得ることになった買主が手続きするのが通例となっています。

その際は、買主自身で手続きを行なうことも可能ですが、手間がかかるため司法書士に代行依頼するのが一般的です。

 

③家の名義変更に期限はある？

家を新築した場合は、所有権の取得日から1ヵ月以内に登記する義務があります。これは、「建物表題登記」と呼ばれる登記です。

一方で、売買によって不動産の持ち主が変わった場合については法律上登記の義務がありません。

しかし、登記をしておかないと以下のようなデメリットが生じます。

 

第三者に対して不動産の所有権を主張できない 不動産を担保にした借入ができない 災害など賠償を受ける際手続きをスムーズに進められない

 

そのため、売買の際には所有権移転登記を行なうことが契約書に明記されるケースが多くなっています。

また相続については、2024年（令和6年）4月1日から登記が義務化されることが決まっています。この新制度により、相続人は今後、不動産の権利を得たことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければなりません。

なお、新制度が開始するよりも前に相続した分についても登記の義務が生じますが、この場合は3年の猶予期間が適用されることになっています。

 

 

２：家の名義変更の流れ

不動産の登記は、以下のような流れで行なわれます。

 

1⃣　登記の原因となる法律行為が発生する ↓ 2⃣　発生した法律行為の書面を作成・収集 ↓ 3⃣　必要書類を揃え登記申請書を作成 ↓ 4⃣　登記免許税を納付する ↓ 5⃣　必要書類を揃え登記申請書を管轄法務局に提出 ↓ 6⃣　申請内容が審査される ↓ 7⃣　問題がなければ登記完了

 

「登記の原因となる法律行為等」とは、購入や売却、相続などのことです。また、「法律行為に基づいた書面」というのは、売買契約書や遺産分割協議書などのことを指します。

不動産の名義変更はさまざまな理由により行なわれるため、必要書類は状況によって異なりますが、手続きの流れは大きく変わることはないでしょう。

 

 

３：家の名義変更にかかる費用

不動産の名義を変更する際にかかる費用は、税金に注目するとわかりやすいでしょう。状況によって複数の税金がかかりますが、以下では「登録免許税」と「そのほかの税金」の2つに分けて説明します。

 

①登録免許税

登録免許税は、さまざまな登記や登録の際にかかる税金です。不動産の所有権移転登記では、不動産の固定資産税評価額（その不動産が属する市町村、東京23区は東京都によって決定される）に応じて課税されます。

土地部分の税率は、下表。

 

内容	税率
売買	2％（※1）
相続	0.4％
贈与・交換・収用・競売など	2％

（※1）2026年（令和8年）3月31日まで1.5％になる軽減税率が適用される

 

建物部分の税率は、下表。

 

内容	税率
売買または競売	2％（※1）
相続または法人の合併	0.4％
贈与・交換・収用など	2％

（※1）個人が居住用とする場合には、2024年（令和6年）3月31日まで0.3％になる軽減税率が適用される

 

司法書士に依頼して登記の申請手続きを代行してもらう場合は、その報酬を登録免許税と併せて支払います。報酬額は相談する司法書士によって変わってくるため、依頼する前に確認するとよいでしょう。

 

②そのほかの税金

家の名義変更が必要となるようなシーンでは、登録免許税のほかにも税金がかかることが少なくありません。

場合によって納めなければならない税金の例は、以下。

 

譲渡所得税 不動産取得税 贈与税 相続税

 

また、新たに不動産の所有者になると、以下について毎年課税されます。

 

固定資産税 都市計画税

 

 

４：家の名義変更が必要になる4つのシーン

家の名義変更は不動産の所有権が移転したときに行なうものですが、その手続きが必要となるようなシーンは、大きく以下の4つに分類できます。

 

不動産売買 財産分与 生前贈与 遺産相続

 

次章以降で、それぞれのシーンにおける登記の必要書類や納めなければならない税金について説明します。

 

 

５：不動産売買における家の名義変更

不動産の購入や売却により家の持ち主が変わったときは、名義変更のために所有権移転登記を行ないます。この場合の登記は義務ではありませんが、家の権利を守るために必要なことです。

前述したとおり、一般的には買主が手続きします。

 

①家の売買を登記する際の必要書類

不動産を売買した際の所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

 

売買契約書 登記識別情報通知（登記済権利証） 固定資産課税明細書（固定資産評価証明書） 印鑑証明書 住民票 委任状

 

売買による家の名義変更には、上記のとおり売買契約書を使用します。不動産会社を介して売買したのであれば、そのほかの書類についても取得方法などの詳細を案内してもらえるでしょう。

なお、委任状は申請手続きを司法書士に代行してもらう場合に必要となります。

 

②家の売買にかかる税金

不動産売買に課税される税金は、売却と購入のどちらを行なったのかによって変わります。

不動産を売却する際には、以下の税金がかかります。

 

登録免許税（抵当権の抹消が必要な場合） 譲渡所得税（売却により利益が出た場合）

 

一方、購入する際に課税されるのは以下の税金です。

 

登録免許税 不動産取得税

 

登録免許税の税額は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけた金額となります。

前述のとおり、不動産を売買した場合の税率は2％。ただし、土地については2026年（令和8年）3月31日まで1.5％、個人が居住用とする建物については2024年（令和6年）3月31日まで0.3％になる軽減措置があります。

 

 

本日はここまでで家の名義変更について、名義変更の流れ、名義変更にかかる費用などについて解説させて頂きました！次章では、財産分与や生前贈与、遺産相続における名義変更について補足でご紹介させて頂きます。