農地は売却できる？売却の流れや費用について②[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前章では「農地の売却」について、主に売却するべきか？また売却方法について解説させて頂きました。本章では具体的な売却の流れや、売却にかかる費用・税金問題について解説させて頂きます。

 

 

１：農地売却の流れ

農地売却の流れは、以下の2つの内容によって手順が違います。

 

農地転用して売却する場合の流れ 農地のまま売却する場合の流れ

 

ご自身の状況に合わせて、参考にしてみてください。

 

①農地転用して売却する場合の流れ

1⃣　農地の基本区分を確認する ↓ 2⃣　買い手を探す ↓ 3⃣　売り出し価格を決めて広告を出す ↓ 4⃣　売買契約を締結する ↓ 5⃣　農業委員会に農地転用の許可申請を行う ↓ 6⃣　都道府県知事から許可通知をもらう ↓ 7⃣　買い手に農地を引き渡す

 

まずは、自分が所有している農地の基本区分を確認しましょう。
対象地を管理している農業委員会事務局や、市町村の農政課や農林課に問い合わせることで確認できます。このとき、併せて売却先についても相談します。

 

また、農地転用できると分かったら、知り合いにも声をかけ買い手を探しましょう。

買い手が見つかれば売買契約を締結します。

注意点として、「農業委員会の許可が下りなければ契約解除となる」ことを了承のもと売買契約を結びましょう。農業委員会に許可申請を行う前に売買契約を無図部理由は、購入者が不明で売買契約の成立が不透明な場合、申請が通らない可能性が高くなるためです。

 

売買契約の締結後、農業委員会に農地転用の許可申請（農地法第5条の許可）を行います。
申請の際には、登記事項証明書や位置図、公図の写しなどの書類が必要になり、自治体によって必要書類が違うので、事前に各自治体のHPを確認しておきましょう。

 

農業委員会から許可が下りたら、都道府県知事から許可証が交付されます。転用許可が下りなければ、売買契約が取り消される点に注意しましょう。

 

許可証が交付されたら、買い手に農地を引き渡します。売買代金を受け取り、所有権移転登記（所有権を明確にするための登記）を行えば完了です。

 

②農地のまま売却する場合の流れ

1⃣　買い手を探す ↓ 2⃣　売買契約を締結する ↓ 3⃣　農業委員会に農地売買の許可申請を行う ↓ 4⃣　農業委員会から許可通知をもらう ↓ 5⃣　買い手に農地を引き渡す

 

まずは、農地を購入してくれる買い手を探します。
土地の用途が農地の場合は、購入できるのは農家に限定されるため、知人や近隣農家から買い手を探したり、農協に依頼したりして、買い手を紹介してもらいます。

 

買い手が見つかれば売買契約を締結しましょう。
農地転用して売却する場合と同様に、「農業委員会の許可が下りなければ契約解除となる」ことを了承のもと売買契約を結びます。

 

売買契約の締結後、必要書類を準備して、農業委員会に許可申請（農地法第3条の許可）を行います。書類には、登記事項証明書や位置図、公図の写しなどが必要になり、自治体によって必要書類が違うので、事前に各自治体のHPを確認しておきましょう。

 

農業委員会から許可が下りると、許可証が交付されます。許可が下りなければ、売買契約が取り消される点に注意が必要です。

 

許可証が交付されたら、買い手に農地を引き渡します。売買代金を受け取り、本登録となる所有権移転登記（所有権を明確にするための登記）を行えば取引は完了です。

 

 

２：農地の売却にかかる費用と税金

農地の売却にかかる費用と税金は、以下のとおりです。

 

費用項目	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
行政書士への依頼報酬	行政書士に許可の申請を依頼した際かかる費用
譲渡所得税	売却時の利益に対してかかる税金
印紙税	売買契約書に貼る印鑑代

 

各費用と税金の概要について以下で解説します。

 

①仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に成功報酬として支払う手数料のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められていますが、農地売却の場合は規定の対象外のため、自由に料金を設定できます。

しかし、農地も一般的な土地と同様に、宅地建物取引業法の規定に準じることが多いです。

仲介手数料の目安は、以下のとおりです。

 

売却価格	仲介手数料
200万円以下の部分	売買額×5％（+消費税）
200万円を超え400万円以下の部分	売買額×4％＋2万円（+消費税）
400万円超えの部分	売買額×3％＋6万円（+消費税）

※不動産会社を介さずに個人間で行う取引や、不動産会社が土地を直接買い取ってくれる「買取」の場合は、仲介手数料は発生しません。

 

②行政書士への依頼報酬

行政書士に各許可の申請を行うと、依頼報酬がかかります。

たとえば、農地売却の許可申請の場合は約5万円、農地転用の許可申請の場合は、市街区域内地域なら約10万円、市街化調整区域なら約15万円です。

なお、知識があって、自分で申請できるのであれば費用はかかりませんが、農地転用の許可申請は、書類の取得や作成が複雑なため、行政書士に依頼すると安心です。

 

③譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却時に発生した「利益（譲渡所得）」に対してかかる税金のことです。
利益に対して、所得税、住民税、特別復興所得税が課税されます。

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

 

譲渡所得＝農地の売却額−（農地の取得費+農地売却にかかった費用）

 

農地の取得費（土地の購入代金や購入手数料）が不明な場合は、農地売却額の5％を取得費として計上します。

譲渡所得が算出できたら、税率をかけ合わせます。税率は、土地の所有期間で異なり、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」なら39.63％、所有期間が5年以上の「長期譲渡所得」なら20.315％です。

 

■短期譲渡所得と長期譲渡所得

 

所有期間	所得税	住民税	特別復興所得税	合計
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）	30％	9％	0.63％	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間が5年以上）	15％	5％	0.315％	20.315％

 

※農地売却については、一定の条件を満たせば、以下の特別控除を受けられます。

 

■農地売却で利用できる控除額

 

利用目的	控除額	適用条件
農地のまま売却	800万円	・農用地区内の農地である ・農用地利用集積計画または農業委員会のあっせんなどでの売却 ・農地中間管理機構または農地利用集積円滑化団体への売却
農地のまま売却	1,500万円	農用地区内の農地を、農地中間管理機構との買入協議により売却
農地転用して売却	5,000万円	公共事業や区分整理などで売却

 

④印紙税

※印紙税についての詳細は、以下国税庁のHP参照下さい

→国税庁．”不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”．

 

なお、軽減税率の措置は、令和4年3月31日までとされていましたが、税制改正により2年間延長されて、令和6年3月31日までであれば軽減税率の対象です。軽減税率とは、標準税率よりも低い税率を適用する措置のことです。

 

 

以上で２章にわたって「農地の売却」について売却方法や流れ、売却にかかる費用や税金について解説させて頂きました！普段かかわることのない問題かもしれませんが、相続などで農地の売却が必要になるケースもあるかと思います。身近で農地を所有している親族などがいる方は、万が一に備えてこちらの記事を参考にしていただけると嬉しいです！