農地は売却できる？売却の流れや費用について[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

本日はタイトルの通り「農地の売却」について解説していきたいと思います。

農地などの土地を売却したいと思いつつ「売却の仕方がわからず放置している」方は多いのではないでしょうか。

農地は、一般的な土地と比べて売れない土地と思われがちですが、放置するほど売却しづらくなり管理費用や税金の負担をしなければならないので、早めの売却がおすすめです。

 

 

１：農地の売却が難しい3つの理由

農地売却が難しい理由は以下の3つ。

 

農地法による購入者の制限 農家の高齢化 農地の宅地転用には許可が必要

 

①農地法による購入者の制限

農地法によって「農地の購入が可能なのは農業委員会から許可を受けた農家 」と定められているため、購入者に制限がかかります。「農業委員会から許可を受けた農家」とは個人の農家、または農地所有適格法人（農業を行える法人）に限定されています。

そのため、これから農業を始めたいと考えている方が現れてもすぐに売却することは困難です。農地を維持することは国の食糧政策に影響を及ぼすため、簡単に農業以外の使い方がされないように農地法で購入者を規制しているのです。

 

②農家の高齢化

農家の高齢化が進み、買い手が見つからない農地が増えています。農林水産省によると、2020年の農業従事者のうち約70%が65歳以上を占めていて、49歳以下の若年層は約11%の割合でした。

農家の高齢化が進むと、新たに農地を購入する農業従事者が減り、売却が難しくなる可能性があります。さらに、農家の後継ぎ不足も重なり、農業を仕事としている方の人口も減少しています。

高齢化や後継ぎ不足問題により、売却できずに放置されている農地が多く存在しているのです。

 

③農地の宅地転用には許可が必要

農地を宅地転用して売却するには、農業委員会の許可が必要です。

宅地転用とは、農地を建物や住宅などに使用するための土地に地目（土地の種類）を変更することです。農地を宅地転用できれば、一般的な土地と同様に幅広く買い手を探せて、農地のまま売却するよりも売れやすい傾向があります。

しかし、どんな農地でも転用できるわけではなく「特定の基準を満たしている農地にしか許可が出ません」

農地は、食料を生産する重要な土地と定められているため、簡単に許可が下りないように厳しく規制されています。

 

 

２：それでも農地は売却すべき？

農地法による購入者の制限や、農家の高齢化が進んで売却しづらい現状ですがそれでも農地は売却すべきです。

理由は、以下のとおり。

 

農地が荒廃するとより売却しづらくなる 固定資産税が毎年かかる

 

以上２つのデメリットについて、詳しく解説します。

 

①農地が荒廃するとより売却しづらくなる

農地が荒廃すると、雑草などが生い茂り、害虫が発生しやすくなるので、放置すればするほど売却しづらくなる傾向があります。

長い期間放置すると農地として復旧するのにお金がかかる上に、時間や手間もかかり売却のタイミングを逃してしまいます。また、害虫や鳥などの住処になることで近隣農家に迷惑がかかり、トラブルに発展するかもしれません。

後回しにすると、より売却が困難になるため、使用しない農地があれば早めに売却活動を行いましょう。

 

②固定資産税が毎年かかる

使わない農地でも、固定資産税が毎年かかります。国としても、将来的に耕作する予定のない「耕作放棄地」や「遊休農地」を減少させることは課題であり、固定資産税の引き上げが行われています。

こういった背景もあり、平成29年の税改正により耕作放棄地と判断された農地は、固定資産税が通常の農地よりも約1.8倍かかることが定められました。

耕作放棄地を所有しているだけで、固定資産税を毎年支払う必要があり、負担が増え続けていくので、早めに手放すことをおすすめします。

 

 

３：農地の売却方法

農地の売却方法は、以下の2つがあります。

 

農地転用して売却する 農地のままで売却する

 

自分が所有している農地によって、転用できるかどうかは変わります。まずは、農地の基本区分を解説しながら、2つの売却方法についても確認しましょう。

 

①農地の基本区分を知る

農地の基本区分は、農地の条件や市街地化の状況から判断して、以下の5種類に分かれています。区分ごとに農地転用の許可の基準が定められており、その審査する基準を「立地基準」と言います。

 

《農地区分5種の転用許可の要件》

区分	主な要件	許可の方針
農用地区域内農地	市区町村が定めている農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の ・農業公共投資後8年以内の農地 ・集団のうちで高性能農業機械での営業可能農地	原則不許可※1
第一種農地	・集団のうち（10ha以上） ・農業公共対象農地 ・生産力の高い農地	原則不許可※2
第二種農地	・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地 ・市街地として発展する可能性がある農地	第三種農地に立地困難の場合などに許可※3
第三種農地	・都市的整備がされた区域内の農地 ・市街地にある農地	原則許可

※1.土地収用法認定事業等公益性が高い事業（第一種農地の場合よりも更に限定）の用に供する場合等は許可
※2.土地収用法認定事業等公益性が高い事業の用に供する場合等は許可
※3.第三種農地等に立地困難な場合に許可

 

農用地区域内農地は、通称「青地」と呼ばれ、5種類の中で最も制限が厳しい農地です。自身の農地が該当していれば、転用はまずできないと考えましょう。

甲種農地は、市街化調整区域内の農地の中でも、特に良好な営農条件を有している土地です。原則転用はできませんが、道路や空港、学校や公園などの公益性の高い事業に転用する際は、許可される場合があります。

第1種農地は、良好な営農条件を有しており、10ヘクタール以上の土地で、農業公共投資対象の農地のことです。原則転用は不可ですが、甲種農地と同様に、公益性の高い事業に転用するのであれば、許可されるケースもあります。

第2種農地は、生産性の低い小集団の農地や、市街化が見込まれる農地のことです。具体的には、市役所や鉄道の駅などから500m以内にある農地で、周辺の他の土地で事業の目的を達成できない場合や、第3種農地に立地困難な場合に許可されます。

第3種農地は、都市的施設が整備された区域内、または市街地区域内にある農地のことです。具体的には、駅や市町村役場などの公共施設から300m以内にある農地で、原則許可されます。

 

②農地転用して売却する

農地転用して売却する場合は、農家以外の買い手を探せるので、早く売却活動を終わらせられる可能性があります。

ただし、一般的な土地と違い農地転用の申請手続きを行う必要があるため、不動産会社を選ぶ際は農地転用に強い会社と契約するのがおすすめです。

買い手が見つかれば、農業委員会に農地転用する旨の許可を申請します。
農地の基本区分によって転用できる土地は違うので、自分の農地の種類をきちんと確認しておきましょう。

 

③農地のままで売却する

農地のままで売却すると、転用の申請や手続きを省けて手間なく売却できますが、農家か農地所有適格法人（農業を行える法人）の中から買い手を探す必要があります。

具体的な買い手を見つける方法は、主に以下。

 

農協に問い合わせる 農業委員会に相談する 近隣農家に購入してもらう 農地売買を専門とする不動産会社に仲介を依頼する

 

農地の区分次第では、農業委員会に買い手をあっせんしてもらえます。
あっせんにより農地を売却する場合は、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられます。

ただし、あっせん依頼できる農地は、農用地区域内の農地（市区町村が定めた生産性の高い農地）のみです。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、農地の売買実績がある会社を選ぶとスムーズです。
農地は、宅地売却よりも複雑なため、一般的な不動産会社だと売却が長引いたり、適切なアドバイスが貰えなかったりする可能性があります。

また、農地を売却する際は、農業委員会に許可の申請が必要です。
申請には、買い手の営農計画書などの資料を提出しなければいけないため、買い手が決まったら申請を行います。
許可が下りたら農地の売却は完了です。

 

 

ここまでで、農地売却について売却したほうがいいのか？また、どんな売却方法があるのかについて解説させて頂きました。次章では、実際農地を売却する際にどんな流れで売却を行うのか、さらに解説していきたいと思います。