土地の査定額を決めるポイント④[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

最終章となります「土地の査定」について、ここまで３章にわたって解説させて頂きましたが最後に土地査定について他にも知っておいたほうがいいことなどをまとめで紹介させて頂きます。

 

 

１：土地査定額と面積

土地の査定において、土地の広さは価格に重要な影響を及ぼします。
ですが、広い土地は大きいことにより相場よりも高くなる土地と、相場よりも低くなる土地の2種類が存在します。
特に広い土地について、その広さが土地査定額に与える影響について以下で解説していきます。

 

①広いと価格が上がる土地

マンションやオフィスビルが建築可能なエリアにおいては、広い土地は価格が高くなります。
例えば、マンションの建築が可能な「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる用途地域においては、広い土地の希少性が高いため土地価格が上がります。

せっかくマンションの建築が可能な地域でも、50坪程度の土地であれば戸建住宅しか建てることができません。需要者が戸建住宅用地を求める人に限られてしまうため、「第一種中高層住居専用地域」であったとしても、価格が特別高くなることはありません。

 

一方で、500坪程度の土地になるとマンションを建てるのに十分な広さの土地といえます。「第一種中高層住居専用地域」における広い土地は、マンションディベロッパーも購買層に加わるため、価格が高くなる傾向です。

マンションは上に向かって販売できる住宅の戸数を増やすことができるため、同じ広さでも何人もの人に住宅を販売することができます。戸建住宅であれば、60坪の土地に対して1人にしか販売できませんが、マンションであれば10人に販売できるようなこともあり得ます。

マンションは戸建住宅用地に比べると、何倍もの人に土地を売ることができるため、結果的には土地単価が上がることになります。

この原則は、高い建物が建てられる用途地域であれば同じです。
商業地など高層ビルが建てられる用途地域においても、土地は広いほど高くなります。

 

②広いと価格が下がる土地

土地の中には、広いことによって相場よりも土地単価が下がる土地も存在します。
具体的には、第一種低層住居専用地域内の土地や市街化調整区域内の土地などの規制の厳しいエリアの土地が、広いと価格が下がる土地に該当します。

第一種低層住居専用地域は、原則、戸建住宅しか建てることができない地域です。
例えば、500坪程度の広い土地があっても、個人の住宅用地としては広過ぎてしまいます。
広い土地で戸建開発を行う場合、敷地の中に新たに道路を作らなければならないことが定められています。しかし、規制通りに道路をつくると、販売できる土地の面積が減ってしまうデメリットがあります。

つまり戸建開発によって売れない土地も発生してしまうため、土地単価は周辺の相場よりも低くなりがちです。
また、市街化調整区域のような土地は、元々需要が低いエリアです。
このような需要の低いエリアの土地は、広くなると総額が高くなるためさらに需要が低くなってしまいます。

総額を抑えない限り売れない土地となってしまうため、結局は土地単価が相場よりも安くなります。

第一種低層住居専用地域や元々の土地需要が低いエリアの土地は、広いと土地単価が安くなる性質があるということを理解しておきましょう。

 

 

２：土地査定額と道路

土地の価格は前面道路がとても重要な影響を与えています。
以下では土地査定額と道路との関係についてご紹介します。

 

①接道義務

都市計画区域および準都市計画区域内の土地においては、建物を建てるために「接道義務」を満たさなければならないという規制があります。接道義務とは、幅員が4m以上の築基準法上の道路に、間口が2m以上接していないと建物を建てることができないという規制です。

この規制は、建物が火事になった場合、消防車が土地の前に横付けでき、なおかつ、消火ホースを建物近くまで引き込むことができる最低条件を勘案して作られている規制です。

 

②セットバック

接道義務とは、幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接する必要があるため、幅員が4m未満の道路に接している場合には幅員を4m以上にして接する必要性が出てきます。
これを「セットバック」と呼びます。

セットバックとは、前面道路の幅員が4m未満の道路の場合、敷地を道路中心線から2mとなる位置まで後退することを示しています。

 

③私道の価値

土地は接道義務を満たさないと建物を建てることができないため、広い土地が戸建分譲用地として開発される場合、道路が新たに作られることになります。

新たに作られる道路は、市区町村が所有する公道となる場合や、個人が所有する私道となる場合があります。

ミニ開発されたような土地であれば、前面道路が私道となっているケースが多いです。

 

 

以上で４章にわたって解説させて頂いた「土地の査定」については終了となります。お持ちの土地の売却を検討されている方は、一度ご自身で土地の査定について勉強してみることで、よりスムーズにかつ高額での売却取引も可能になるのでこの記事が参考になれば幸いです！