土地の査定額を決めるポイント③[兵庫県伊丹市]

こんにちは、アークエステートです！

前回「土地の査定額」について紹介させて頂きましたが、今回は引き続き土地の査定前に事前に準備しておくことや必要書類など細かいところまで解説させて頂きたいと思います。

 

 

１：査定前に準備しておくべきこと

土地の査定で少しでも高額査定を得たい！と考える方は多いかと思います。そこで査定依頼の前に準備を行い、スムーズかつ少しでも高額査定してもらうために必要なポイントを紹介します。

 

①土地の片付け

査定に出す前に、対象の土地の片付けを行いましょう。敷地内にゴミや植木などが残っていたら、処分や移動を行ってきれいな状態にします。
土地に古い家屋が立っている場合は、そのまま売るか、取り壊すか、不動産会社と相談して決めましょう。中にはリフォームを行って、古い家の持ち味を生かしたいという買主もいます。

 

②境界線をはっきりさせる

土地を査定に出す時、隣の家との境界線をはっきりしておく必要があります。境界線が曖昧では、正しい査定額が出せません。
境界線が確定できる書類がない場合、測量を行って境界線を確定させましょう。これは「確定測量」といいます。
確定測量は土地家屋調査士に依頼し、依頼主、お隣さんの立会いが必要です。費用は約35～80万円かかりますが、近隣トラブルを防ぐために行います。

 

③周辺の土地の価格から相場をチェック

土地の相場にふさわしい査定額を得たい場合、査定前に相場チェックを行うことも大切です。

査定の相場を知ることで、不動産会社の動向を知ることもできます。相場よりも高すぎる査定額や、低すぎる査定額には気を付けましょう。また、査定額に疑問がある場合は、査定額の理由について問い合わせをしてみてください。

 

④メリットをまとめる

土地の査定額は、土地の周辺環境にも左右されます。査定でポイントが高くなる「土地のメリット」について事前にまとめて不動産会社にアピールするといいでしょう。

 

・駅やバス停から近い ・近場に商業施設がある ・人気がある学校の校区 ・花火大会が見えること、など

 

⑤必要書類の準備

土地の査定に必要な書類ですが、査定から売却までスムーズに行いたい場合書類を事前準備しておくことがおすすめです。不動産会社に提出を求められたときに、提出してください。

 

《土地査定に必要な書類》

・売り主の住民票や印鑑登録などの本人確認書類 ・土地の売買契約書 ・登記済権利書（もしくは登記識別情報） ・全部事項証明書 ・固定資産税納税通知書と固定資産評価証明書 ・地積測量図または境界確認書

 

印鑑登録が済んでいない場合や、登録した印鑑を紛失してしまったときは、土地を査定に出す前に準備しておくとスムーズです。また、必要書類の中には、発行に時間や手数料がかかる書類もあるので注意しましょう。

 

 

２：土地査定額と公法上の規制

土地には法律によって利用の規制が定められていて、その規制が価格に大きな影響を及ぼしています。
法律や条令により土地の利用規制を定めたものを、総称して「公法上の規制」と呼びます。
 

①規制と土地価格の関係

土地の利用規制は、主に「都市計画法」という法律により定められています。
都市計画法は、その名の通り、計画的に街(都市)づくりを行っていくための法律です。

土地の価格は需要の他にも、規制が大きく関わっていることを理解しておきましょう。

都市計画法では、人口の多い都市部ほど厳しい規制を定めています。
土地の利用に規制がある理由は、人口の急増によるインフラの整備不足や自然破壊を防ぐためです。乱開発を行うことで、住みにくい街になってしまう可能性があるからです。

 

都市計画法にける区分は、「都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外」の3つです。

このうち、比較的人口が多いエリアは都市計画区域に該当します。

都市計画区域は大都市とは限りません。人口5万人未満の比較的小さい自治体でも都市計画区域に指定されています。

都市計画区域は、「区域区分の定められている地域」と「非線引都市計画区域」の2つに分かれます。
都市計画区域内でも、「区域区分の定められている地域」が一番人口密度が高いエリアです。

「区域区分の定められている地域」は、土地の需要が高いため、土地の厳しい利用規制が定められています。

 

また「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの区域に分かれます。

市街化区域とは「すでに市街化を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。

例えば、東京23区はほとんどが市街化区域。

それに対し、「市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域」になります。
市街化調整区域は、市街化区域に隣接しており都市部の農村地帯を守る地域です。
例えば、横浜市や名古屋市などの大都市の中にある農村部が市街化調整区域に該当します。

都市計画法の規制の中では、市街化調整区域が最も厳しい規制です。
市街化調整区域では、原則として建物を建てることができません。

都市部に近い場所にあっても、建物を建てることができないと、土地の価値としては著しく劣ってしまします。
そのため、規制が厳しい市街化調整区域の土地価格は低くなります。

 

 

一方で、都市計画区域外は、規制は緩いものの、そもそも人口密度が低いエリアであるため、土地の需要が低いです。
よって都市計画区域外は、需要が低いことにより、規制が緩くても土地価格が低いエリアとなります。

土地の価格は、需要の他にも、規制が大きく関わっていることを理解しておきましょう。

 

②用途の多様性と土地価格の関係

人が多く住む都市は「市街化区域」です。
市街化区域の中は、さらに用途地域が定められています。

用途地域とは、建築できる建物の用途を定めた地域です。
例えば、この地域は住宅しか建ててはいけない、この地域は店舗を建てても良い等々の規制があります。

用途地域には「住居系、商業系、工業系からの12種類の地域」があり、各市町村によってエリアが定められています。用途地域も土地価格に大きな影響を与える要因の一つです。
色々な建物を建てられる用途地域ほど、用途の多様性が認められ土地価格が高くなります。

 

用途地域の中で、用途の多様性が最も高い地域は「商業地域」と呼ばれる商業系の地域です。
商業地域は、店舗や住宅、ホテル、風俗店なども建てることができるため、様々な人に土地を購入したいという動機が生まれます。そのため、商業地域の土地は需要が高くなり、結果的に土地価格が高くなります。

 

用途地域の中で、用途の多様性が最も低い地域は「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる住居系の地域です。
第一種低層住居専用地域は、基本的に2階以下の住宅しか建てることができないエリアです。高層マンションは建てられませんし、もちろんホテルや風俗店なども建てることができません。

このように、第一種低層住居専用地域は用途の多様性が低く、購買層が住宅を建てたい人に限られるため、土地価格が低くなります。

たまに、第一種低層住居専用地域は良好な住環境が確保されているため土地価格が高いと勘違いしている人もいますが、実はその逆です。

第一種低層住居専用地域は、規制が厳し過ぎることにより需要が減ってしまうことから、土地価格は安くなります。

土地価格は、戸建住宅しか建てられないエリアよりはマンションも建てられるエリアの方が用途の多様性が広がるため、土地価格が上がります。
マンションに加え、さらに店舗や映画館も建てられるようなエリアの方が、土地価格はもっと上がるという関係にあります。

用途地域が何に指定されているかによって、土地価格は異なってくるということを理解しておきましょう。

 

 

ここまでで土地査定に向けて準備するポイントや、法律関係について解説させて頂きました。最後は次回の章で、その他知っておいたほうがいいことをまとまさせて頂きます！次回の投稿もお楽しみに！